Bất động sản hạng sang toàn cầu rơi rụng

đã đồng ý trả 91,5 triệu USD chỉ để sở hữu căn hộ hơn 1.200m² trong tòa nhà One57 với mục đích bán lại kiếm lời. Một căn hộ khác được bán với giá hơn 100 triệu USD.

Nhưng câu chuyện ngày nay đã khác. Công ty phát triển bất động sản Extell đang bán các căn hộ còn lại ở One57 với mức giá giảm mạnh. Năm ngoái một người đã mua căn hộ ở đây với giá rẻ hơn 12,7 triệu USD so với giá chào bán ban đầu.

Tình hình ảm đạm tại One57 cho thấy một cơn gió rét đã và đang thổi qua các tòa tháp mới ở phía Nam Công viên Trung tâm nói riêng và thị trường siêu sang một thời lên cơn sốt của New York nói chung. Không chỉ vậy, các nhà phát triển bất động sản hạng sang ở nhiều thành phố khác trên khắp thế giới cũng cảm thấy rét run. Cơn bùng nổ toàn cầu kéo dài 5 năm ở phân khúc siêu sang đã làm nên cuộc lột xác cho nhiều thành phố từ Vancouver cho đến Thượng Hải, nhưng nay dường như đã chìm lỉm. Chỉ riêng ở New York và London, các nhà kinh doanh bất động sản đang cố bán ra hàng chục ngàn căn hộ hạng sang giữa lúc giá giảm không phanh.

Nhìn lại, cơn sốt bất động sản hạng sang đã bắt đầu không lâu sau cú sốc năm 2008 khi các nhà phát triển bất động sản nhận thấy bảng xếp hạng những người giàu có trên toàn cầu dài ra và khẩu vị của họ đối với bất động sản và các tài sản khác cũng tăng lên.

“Trong 10 năm qua, chúng tôi đã chứng kiến nhiều quốc gia tích lũy lượng tài sản lớn đặc biệt ở Đông Á, Trung Đông. Những người mua đã đi nhòm ngó vòng quanh thế giới để tìm kiếm bất động sản, đặc biệt ở các thành phố lớn”, Winston Chesterfield, Giám đốc hãng nghiên cứu Wealth-X, nhận xét.

Số người có tài sản từ 30 triệu USD trở lên đã tăng 68% trong thập niên kết thúc vào năm 2015, lên tới 216.000 người, theo Wealth-X. Còn số người giàu có giá trị tài sản ròng “khiêm tốn” hơn, tức có giá trị tài sản 1 triệu USD trở lên, đã đạt mức kỷ lục 15,4 triệu người vào năm 2015, tăng từ mức 10,9 triệu người của năm 2010, theo Capgemini.

Hàng loạt các giao dịch mua bán đã thu hút sự chú ý. Chẳng hạn, một công ty có liên quan với gia đình tỉ phú người Nga Dimitry Rybolovlev đã mua một căn hộ ở 15 Central Park West vào năm 2011 với giá 88 triệu USD, mức kỷ lục ở New York lúc bấy giờ. Trong cùng năm, Roman Abramovich, ông chủ người Nga của câu lạc bộ bóng đá Chelsea, đã mua một tòa lâu đài thế kỷ XVII gần Kensington Palace ở London với giá 90 triệu bảng Anh.

Không chỉ những người mua đến từ Nga, các đơn vị kinh doanh bất động sản London đã phát hiện ra một thị trường màu mỡ từ những người giàu châu Á mới phất lên, nên không ngừng giới thiệu các dự án mới với giá rẻ hơn thông qua các chương trình roadshow ở Bắc Kinh, Hồng Kông, Kuala Lumpur và Singapore. Những người mua này chứng kiến tài sản của họ phình to khi giá trị tài sản toàn cầu tăng mạnh nhờ các chương trình nới lỏng định lượng của ngân hàng trung ương các nước. Trong một thế giới có mức sinh lời thấp, cuộc săn tìm các thị trường có lợi nhuận cao hơn đã thúc đẩy dòng vốn lớn đổ vào bất động sản.

Trong khi các ngân hàng rút khỏi thị trường cho vay bất động sản (sau tác động của cuộc khủng hoảng 2008), thì các quỹ đầu cơ và các công ty đầu tư vốn cổ phần tư nhân đã không ngại xuất tiền. Nhiều người như nhà quản lý quỹ đầu cơ Bill Ackman khi đó xem bất động sản hạng sang như một khoản đầu tư hấp dẫn, cho mức sinh lời cao hơn. Một yếu tố khác là cuộc trốn chạy vào các tài sản an toàn khi người giàu chuyển vốn ra khỏi Trung Quốc, Nga và các quốc gia Trung Đông, vốn có những vấn đề bất ổn về chính trị.

Tuy nhiên, dòng vốn như thế có thể cạn rất nhanh. Người mua Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, chẳng hạn, đã bỏ ra 27 tỉ USD mua các ngôi nhà ở Mỹ trong năm kết thúc vào tháng 3.2016, theo Hiệp hội Các nhà quản lý bất động sản Quốc gia, nhưng số người mua đến từ đại lục Trung Quốc đang giảm mạnh khi dòng vốn chảy ra ngoài vấp phải sự giám sát gắt gao từ chính quyền Bắc Kinh. Người mua đến từ Nga thì bị tác động bởi giá dầu giảm và các lệnh trừng phạt ban ra sau sự kiện Nga tấn công vào Ukraine và sáp nhập Crimea. Đồng rouble đã giảm 43% so với USD trong năm 2014.

“Người Nga đã tấn công Ukraine vào năm 2014 và đó cũng là đỉnh của các dự án mới ở Thành phố New York”, Jonathan Miller, Chủ tịch Miller Samuel, hãng tư vấn tại New York, nhận xét. Ông Frederick Peters, CEO của công ty bất động sản Warburg Realty, cho biết thêm, các giao dịch người Nga mua nhà ở New York ngay sau đó đã bốc hơi “gần như bằng không”.

Nhu cầu sụt giảm, tình trạng thừa cung diễn ra. Miller ước tính chỉ riêng Manhattan đã có hơn 12.300 căn hộ chưa bán trong tình trạng đã xây, đang xây dựng hoặc mới chỉ là kế hoạch, so với số lượng bán ra khoảng 1.400 căn mỗi năm. Tình hình ở London cũng tương tự. Savills ước tính, 58% nhu cầu ở London là nhà có giá dưới 450 bảng Anh mỗi feet vuông, nhưng chỉ 24% nhà đang được xây dựng có mức giá đó.

Viện Nghiên cứu Dân số Úc cho biết vào năm ngoái rằng Melbourne và Sydney đã đối mặt với tình trạng thừa cung các căn hộ cao tầng với 22.000 căn hộ dự kiến hoàn thành tại 2 thành phố này trong năm 2016 và cùng con số tương tự vào năm 2017. Thị trường nhà hạng sang của Dubai cũng bị thừa cung, theo Phidar Advisory. Tại Singapore, Derrick Heng, nhà phân tích bất động sản ở Maybank Kim Eng, đã khuyến cáo hồi năm ngoái rằng “việc phân bổ sai nguồn vốn vào bất động sản” đã dẫn đến tình trạng thừa cung.

Thực vậy, cơn sốt xây dựng bất động sản hạng sang đã dẫn đến sự ra đời của quá nhiều dự án hạng sang và các yếu tố chính trị đã kiềm hãm sự phát triển ở phân khúc này. Không chỉ Trung Quốc kiểm soát vốn chảy ra khỏi lãnh thổ, giá dầu giảm và lệnh trừng phạt khiến lượng mua nhà từ Nga hạ nhiệt mà hiện các thành phố trên thế giới cũng đang áp các mức thuế mới đối với người mua bất động sản nước ngoài. Việc giám sát rửa tiền ráo riết hơn cũng tác động đến doanh số bán bất động sản hạng sang.

Kết quả là các nhà phát triển bất động sản không chỉ sẽ buộc phải điều chỉnh lại các dự báo lợi nhuận mà còn đối mặt với nguy cơ phá sản, Miller dự báo.

Đàm Hoa

Nguồn FT