English
Chủ Nhật | 28/09/2014 20:07
Tiền đất tăng gấp đôi khiến địa ốc có nguy cơ bị 'thổi' giá
Việc tăng giá đất gấp đôi theo dự thảo khung giá đất năm 2015 được đánh giá có thể là 'đòn tâm lý' đẩy giá địa ốc ở Hà Nội và TPHCM.
Theo dự thảo nghị định quy định về khung giá đất năm 2015 mà Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố mới đây, việc tăng giá đất gấp đôi, nhất là đất ở, đang được dư luận quan tâm.
Cụ thể, giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng một m2. Khung giá đất ở các đô thị hiện hành, giá tối thiểu là 1,5 triệu đồng một m2, tối đa là 67,5 triệu đồng một m2.
Như vậy, mức giá đất ở theo khung giá của dự thảo sẽ cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và TP HCM và cao gấp 2,4 lần so với khung giá đất hiện hành.
Bình luận về dự thảo khung giá đất mới này trên báo chí, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm nói: "Chỉ lo tăng giá bồi thường đất là không thích hợp".
Ông Liêm cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường không nên chỉ quản lý giá đất trong thị trường đất cấp một (chỉ có một bên cung là Nhà nước) mà còn phải chú trọng quản lý cả giá đất trong thị trường đất cấp hai, nơi các thành phần kinh tế giao dịch với nhau. Chính Bộ có quan điểm khung giá đất làm cơ sở cho bồi thường đất khi thu hồi đất phải dựa trên mặt bằng giá thị trường.
Như vậy, giá đất trong thị trường cấp một năm nay phải dựa vào giá đất trong thị trường cấp hai năm trước, mà giá này lại là giá cấp một năm trước nữa cộng với chi phí giao dịch và lợi nhuận (có tác động của quan hệ cung cầu và cơ chế cạnh tranh), trở thành vòng luẩn quẩn giá đuổi theo giá, khiến chỉ trong thời gian không lâu mà giá đất đô thị nước ta cao ngang ngửa với các nước phát triển.
"Để khắc phục nhược điểm này nên thực hiện chế độ dự trữ đất, tức là đối với đất đô thị sắp được phát triển theo quy hoạch thì chính quyền tạm ứng tiền hoặc vay ngân hàng hoặc vay Công ty tài chính quốc tế IFC hay vốn ODA để giải phóng mặt bằng trên diện tích lớn khi chưa có dự án, tiếp đó lập quy hoạch sử dụng đất cụ thể, phân thành các khu có chức năng sử dụng khác nhau như khu ở, khu kinh doanh, công viên trường học, đường xá…
Giá đất tùy theo đó mà có các mức khác nhau, chẳng hạn đối với đất không kinh doanh thì chỉ cần hòa vốn, đối với đất kinh doanh thì đấu giá để có tiền hoàn trả chi phí phát triển và trả nợ. Như vậy, thông qua chế độ dự trữ đất, chính quyền huy động được nguồn lực tài chính từ đất để phát triển đô thị", TS Phạm Sỹ Liêm hiến kế.
Cũng theo vị Phó Chủ tịch Tổng hội này, việc tăng giá cao nhất trong khung giá đất lên 162 triệu đồng một m2 (tương đương 8.000 USD một m2) khiến nảy sinh tình trạng có người lấy giá này làm cơ sở định giá bồi thường thu hồi đất giao cho các dự án đầu tư, để sau khi san đắp nền và xây qua loa một số hạ tầng rồi bán lại với giá cao hơn rất nhiều, kiếm được lợi nhuận lớn. Việc này sẽ làm cho chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị trở nên đắt đỏ, còn nhà nước chỉ thu được không đáng kể qua tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
"Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà, còn thuế đất đối với đất ở đô thị thì chỉ thu theo khu vực, thuế đánh vào 1m2 đất của nhà có giá hàng trăm tỷ đồng cũng chẳng khác gì đối với nhà chỉ một tỷ đồng là không công bằng, vì nhà sang trọng được hưởng nhiều dịch vụ hạ tầng đô thị tốt hơn và có cảnh quan đẹp hơn mà Nhà nước đã bỏ nhiều tiền đầu tư", ông Liêm nói thêm.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tăng giá là bước đi tốt bởi trước đây, khung giá đất ở chỉ có 60 triệu đồng một m2, Hà Nội và TP HCM cao nhất cũng chỉ đưa lên 86 triệu một m2, vì địa phương có thể đưa vượt giá trần khoảng 20%.
Ông cho rằng, nếu khung giá đất vẫn chỉ giữ ở mức 60 triệu đồng một m2 sẽ dẫn tới bi kịch. Ví dụ với một dự án ở Hàng Bài (Hà Nội), người dân đòi 700 triệu một m2 trong khi khung giá của Hà Nội chỉ có 86 triệu một m2 và khung giá của chính phủ chỉ có 61 triệu đồng một m2.
"Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa khung giá là 165 triệu một m2, nhưng ở các địa phương sẽ chỉ đưa lên đến 200 triệu là cùng. Nếu mức giá đưa ra là 200 triệu trong khi thực tế là 500 triệu thì chắc bên thiệt thòi là nhà nước, vì nhà nước bị thất thu. Thuế được thu theo bảng giá này. Đây là một bước đi tiệm cận với giá thực tế, giá đất phải cao hơn, cỡ 500 triệu ở những nơi giá cao nhất. Vài năm nữa lại tăng cao hơn nữa, tiệm cận bước nữa để tránh sốc giá". GS. Võ bình luận.
Trong khi đó, giới kinh doanh bất động sản đang hết sức lo ngại trước dự thảo này, bởi lẽ, nếu khung giá đất này được áp dụng, một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản, chắc chắn sẽ hình thành. Và như thế, thị trường bất động sản vốn đang khó, sẽ lại càng khó khăn hơn.
Hiện nay, tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Chỉ riêng tại TP HCM vẫn còn trên 400 trường hợp chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, với số tiền hơn 6.300 tỷ đồng. Trong bối cảnh sức mua của thị trường bất động sản còn đang rất hạn chế như hiện nay, việc khung giá đất tăng tối đa lên gấp đôi sẽ khiến cho số tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước đội lên đáng kể.
Theo giới kinh doanh bất động sản, hiện tiền sử dụng đất đối với chung cư bình dân chiếm khoảng 15-25% chi phí. Với loại hình chung cư cao cấp, nhà biệt thự, số tiền này sẽ tăng lên đáng kể, có thể chiếm tới 50-70%. Do vậy, khung giá đất đối với Hà Nội và TP HCM tăng lên gấp đôi, sẽ khiến cho giá các sản phẩm tới tay người mua nhà bị tăng cao.
Thực tế, những dự án đang bán được lúc này chủ yếu ở phân khúc trung bình và người mua là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Do vậy, mức tăng giá 30 - 40% ở những dự án hiện được coi là vừa túi tiền như thế trong tương lai sẽ không còn vừa túi tiền nữa.
Tuy nhiên, theo nhiều "cò" đất tại Hà Nội, việc tăng giá đất gấp đôi này sẽ là "đòn tâm lý" khiến cho giá đất tại Hà Nội và TP HCM tăng mạnh, người mua sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất.
Khung giá đất tăng sẽ khiến cho nhiều loại đất ở tăng, giá đất tại Hà Nội và TP HCM vốn đã cao "ngất ngưởng", nay khung giá đất tăng, chắc chắn sẽ làm giá đất tiếp tục bị đẩy lên cao, cơ hội sở hữu nhà đất của người dân sẽ lại khó "với" tới hơn.
Cụ thể, giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng một m2. Khung giá đất ở các đô thị hiện hành, giá tối thiểu là 1,5 triệu đồng một m2, tối đa là 67,5 triệu đồng một m2.
Như vậy, mức giá đất ở theo khung giá của dự thảo sẽ cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và TP HCM và cao gấp 2,4 lần so với khung giá đất hiện hành.
Bình luận về dự thảo khung giá đất mới này trên báo chí, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm nói: "Chỉ lo tăng giá bồi thường đất là không thích hợp".
Ông Liêm cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường không nên chỉ quản lý giá đất trong thị trường đất cấp một (chỉ có một bên cung là Nhà nước) mà còn phải chú trọng quản lý cả giá đất trong thị trường đất cấp hai, nơi các thành phần kinh tế giao dịch với nhau. Chính Bộ có quan điểm khung giá đất làm cơ sở cho bồi thường đất khi thu hồi đất phải dựa trên mặt bằng giá thị trường.
Như vậy, giá đất trong thị trường cấp một năm nay phải dựa vào giá đất trong thị trường cấp hai năm trước, mà giá này lại là giá cấp một năm trước nữa cộng với chi phí giao dịch và lợi nhuận (có tác động của quan hệ cung cầu và cơ chế cạnh tranh), trở thành vòng luẩn quẩn giá đuổi theo giá, khiến chỉ trong thời gian không lâu mà giá đất đô thị nước ta cao ngang ngửa với các nước phát triển.
"Để khắc phục nhược điểm này nên thực hiện chế độ dự trữ đất, tức là đối với đất đô thị sắp được phát triển theo quy hoạch thì chính quyền tạm ứng tiền hoặc vay ngân hàng hoặc vay Công ty tài chính quốc tế IFC hay vốn ODA để giải phóng mặt bằng trên diện tích lớn khi chưa có dự án, tiếp đó lập quy hoạch sử dụng đất cụ thể, phân thành các khu có chức năng sử dụng khác nhau như khu ở, khu kinh doanh, công viên trường học, đường xá…
Giá đất tùy theo đó mà có các mức khác nhau, chẳng hạn đối với đất không kinh doanh thì chỉ cần hòa vốn, đối với đất kinh doanh thì đấu giá để có tiền hoàn trả chi phí phát triển và trả nợ. Như vậy, thông qua chế độ dự trữ đất, chính quyền huy động được nguồn lực tài chính từ đất để phát triển đô thị", TS Phạm Sỹ Liêm hiến kế.
Cũng theo vị Phó Chủ tịch Tổng hội này, việc tăng giá cao nhất trong khung giá đất lên 162 triệu đồng một m2 (tương đương 8.000 USD một m2) khiến nảy sinh tình trạng có người lấy giá này làm cơ sở định giá bồi thường thu hồi đất giao cho các dự án đầu tư, để sau khi san đắp nền và xây qua loa một số hạ tầng rồi bán lại với giá cao hơn rất nhiều, kiếm được lợi nhuận lớn. Việc này sẽ làm cho chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị trở nên đắt đỏ, còn nhà nước chỉ thu được không đáng kể qua tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
"Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà, còn thuế đất đối với đất ở đô thị thì chỉ thu theo khu vực, thuế đánh vào 1m2 đất của nhà có giá hàng trăm tỷ đồng cũng chẳng khác gì đối với nhà chỉ một tỷ đồng là không công bằng, vì nhà sang trọng được hưởng nhiều dịch vụ hạ tầng đô thị tốt hơn và có cảnh quan đẹp hơn mà Nhà nước đã bỏ nhiều tiền đầu tư", ông Liêm nói thêm.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tăng giá là bước đi tốt bởi trước đây, khung giá đất ở chỉ có 60 triệu đồng một m2, Hà Nội và TP HCM cao nhất cũng chỉ đưa lên 86 triệu một m2, vì địa phương có thể đưa vượt giá trần khoảng 20%.
Ông cho rằng, nếu khung giá đất vẫn chỉ giữ ở mức 60 triệu đồng một m2 sẽ dẫn tới bi kịch. Ví dụ với một dự án ở Hàng Bài (Hà Nội), người dân đòi 700 triệu một m2 trong khi khung giá của Hà Nội chỉ có 86 triệu một m2 và khung giá của chính phủ chỉ có 61 triệu đồng một m2.
"Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa khung giá là 165 triệu một m2, nhưng ở các địa phương sẽ chỉ đưa lên đến 200 triệu là cùng. Nếu mức giá đưa ra là 200 triệu trong khi thực tế là 500 triệu thì chắc bên thiệt thòi là nhà nước, vì nhà nước bị thất thu. Thuế được thu theo bảng giá này. Đây là một bước đi tiệm cận với giá thực tế, giá đất phải cao hơn, cỡ 500 triệu ở những nơi giá cao nhất. Vài năm nữa lại tăng cao hơn nữa, tiệm cận bước nữa để tránh sốc giá". GS. Võ bình luận.
Trong khi đó, giới kinh doanh bất động sản đang hết sức lo ngại trước dự thảo này, bởi lẽ, nếu khung giá đất này được áp dụng, một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản, chắc chắn sẽ hình thành. Và như thế, thị trường bất động sản vốn đang khó, sẽ lại càng khó khăn hơn.
Hiện nay, tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Chỉ riêng tại TP HCM vẫn còn trên 400 trường hợp chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, với số tiền hơn 6.300 tỷ đồng. Trong bối cảnh sức mua của thị trường bất động sản còn đang rất hạn chế như hiện nay, việc khung giá đất tăng tối đa lên gấp đôi sẽ khiến cho số tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước đội lên đáng kể.
Theo giới kinh doanh bất động sản, hiện tiền sử dụng đất đối với chung cư bình dân chiếm khoảng 15-25% chi phí. Với loại hình chung cư cao cấp, nhà biệt thự, số tiền này sẽ tăng lên đáng kể, có thể chiếm tới 50-70%. Do vậy, khung giá đất đối với Hà Nội và TP HCM tăng lên gấp đôi, sẽ khiến cho giá các sản phẩm tới tay người mua nhà bị tăng cao.
Thực tế, những dự án đang bán được lúc này chủ yếu ở phân khúc trung bình và người mua là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Do vậy, mức tăng giá 30 - 40% ở những dự án hiện được coi là vừa túi tiền như thế trong tương lai sẽ không còn vừa túi tiền nữa.
Tuy nhiên, theo nhiều "cò" đất tại Hà Nội, việc tăng giá đất gấp đôi này sẽ là "đòn tâm lý" khiến cho giá đất tại Hà Nội và TP HCM tăng mạnh, người mua sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất.
Khung giá đất tăng sẽ khiến cho nhiều loại đất ở tăng, giá đất tại Hà Nội và TP HCM vốn đã cao "ngất ngưởng", nay khung giá đất tăng, chắc chắn sẽ làm giá đất tiếp tục bị đẩy lên cao, cơ hội sở hữu nhà đất của người dân sẽ lại khó "với" tới hơn.
Nguồn VTC News
_211426573.jpg?w=158&h=98)
