Đổ móng ESG cho bất động sản bền vững

Khái niệm phát triển bền vững không chỉ gói gọn trong lĩnh vực sản xuất. Các nhà phát triển bất động sản đã dùng ESG (môi trường - xã hội - quản trị) như một lợi thế để cạnh tranh trong thị trường đầy khó khăn, nhất là khi tầng lớp trung lưu trẻ cần nhà ở tại các đô thị lớn chú trọng lối sống xanh. Ở phân khúc bất động sản thương mại, phát triển bền vững đã được áp dụng nhằm làm hài lòng các nhà đầu tư nước ngoài.  Dù nền kinh tế với những bất ổn tiềm tàng làm dấy lên lo ngại trong việc tập trung dài hạn vào ESG có thể bị trì hoãn nhưng hầu hết các chuyên gia bất động sản đều dự báo ESG sẽ là xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản trong năm 2024 và những năm tiếp theo. 

NCĐT đã có cuộc gặp gỡ lãnh đạo của các công ty quản lý bất động sản để chia sẻ xu hướng bất động sản này trong những năm tới.

Các chứng nhận về môi trường cần phổ biến hơn

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam: 

Xu hướng áp dụng yếu tố bền vững vào hoạt thương mại vẫn sẽ tiếp diễn. Bất kỳ tòa nhà văn phòng cao cấp nào cũng phải có chứng nhận bền vững nếu muốn phục vụ các công ty đa quốc gia. Dự đoán thị trường sẽ cần nhiều tòa nhà bền vững hơn. Thị trường cũng sẽ có nhiều nhà máy, nhà kho được xây dựng theo tiêu chí bền vững. Do đó, năm 2024 chúng ta sẽ không chỉ nói nhiều về các công trình xanh mà còn về hợp đồng thuê xanh.

Tại các nước phát triển, trong 15 năm qua, từ khâu thiết kế, xây dựng và vận hành tòa nhà, các chủ đầu tư đã có ý thức về môi trường. Và các thước đo hiệu quả bền vững không ngừng được đưa ra. Đây là điều tích cực vì tính bền vững trong các tòa nhà sẽ được nâng cao, hoạt động hiệu quả hơn với công nghệ được cải tiến hơn và chi phí thấp hơn. Tôi nghĩ xu hướng này cần được quan tâm hơn ở Việt Nam. Các chứng nhận về môi trường hiện ít phổ biến tại Việt Nam. Keppel là một trong những công ty đầu tiên áp dụng Green Mark.

Trong lĩnh vực văn phòng cho thuê, TP.HCM có 14 tòa nhà được chứng nhận. Hà Nội sắp có thêm 2 tòa nhà trong năm 2024, nâng tổng số tại thành phố này lên 16. Trong lĩnh vực công nghiệp, CORE5, Deep C, Emergent, LOGOS và nhiều hãng khác như Pandora, LEGO đã sớm áp dụng tiêu chí bền vững trong vài năm gần đây. Khi thị trường không mấy sáng sủa, các nhà phát triển bất động sản muốn tự làm nổi bật, nên việc phát triển các tòa nhà đạt tiêu chuẩn phát triển bền vững là rất cần thiết. Các tòa nhà văn phòng xanh ở TP.HCM luôn có tỉ lệ lấp đầy cao hơn và giá thuê cao hơn so với các tòa nhà không được chứng nhận. 

Nhiều người quan niệm rằng phát triển các dự án được công nhận về môi trường sẽ rất tốn kém, nhưng thực tế việc này ít tốn kém hơn so với các dự án bình thường. Với các cấp độ công nhận khác nhau, những dự án với mức chi phí thấp vẫn có thể đạt được nhiều mục chứng nhận hơn và vẫn có thể được hưởng lợi. 

Chính phủ Việt Nam có thể khuyến khích xu hướng này thông qua một số biện pháp các nước đang thực hiện như giảm thuế đối với các tòa nhà được công nhận, hoặc đơn giản quy trình phê duyệt xây dựng cho các tòa nhà xanh. 

Áp dụng ESG là nghĩa vụ, không phải phong trào

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam:

Áp dụng tiêu chí bền vững vào các công trình xây dựng không chỉ là xu hướng, đó là yêu cầu bắt buộc. Các công ty niêm yết, công ty đa quốc gia, hoặc doanh nghiệp trong nước có định hướng phát triển mới đều cần áp dụng nguyên tắc ESG để duy trì giá trị và tăng lợi thế cạnh tranh. 

Hơn nữa, Hội nghị COP28 gần đây tại Dubai đã thấy nhiều cam kết về Net Zero và chuyển đổi sang các nguyên tắc xanh. Thỏa thuận bao gồm việc đến năm 2030 các tòa nhà sẽ gần như không phát thải, sẽ có nguồn xi măng sạch và những “thành phố 15 phút”.

Việt Nam đã nhắc đến và cũng có công trình ứng dụng ESG trong phát triển các dự án bất động sản, nhưng chưa có nhiều dự án được phát triển theo hướng này. Đơn giản là do chu kỳ phát triển của thị trường. Việc ít dự án mới xuất hiện do bức tranh suy giảm chung trên toàn cầu, vấn đề này không chỉ riêng tại Việt Nam. Quan trọng nhất, tất cả các dự án phát triển mới về công nghiệp và văn phòng đều đang tuân thủ nguyên tắc ESG và được chứng nhận Green Mark hoặc LEED.

Theo tôi, để thúc đẩy ESG trong thị trường bất động sản hiệu quả hơn, vấn đề nhận thức cần phải tăng cường. Trên toàn cầu, ESG không chỉ là một phong trào mới được khuyến khích, chỉ được quảng bá về mặt hình thức mà ngược lại, đây được coi là một nghĩa vụ đã trở nên phổ biến và được áp dụng rộng rãi. Khi nhận thức được đây không chỉ là một phong trào nhất thời, sự cam kết của các bên liên quan sẽ tăng lên. Điều này được thể hiện trong cam kết tài chính của COP28 với số tiền 83 tỉ USD, với 250 tỉ USD sẽ được huy động thêm.

Nhiều người lo ngại phát triển bất động sản theo hướng bền vững thì chi phí sẽ cao, rất khó bán, kén khách. Đây là quan niệm không đúng. Chúng tôi thấy rất nhiều cơ hội trong phân khúc hạng B để các nhà phát triển có thể tích hợp yếu tố ESG mà không phải tăng quá nhiều vào giá bán cuối cùng. 

Phân khúc C vẫn tiếp tục là một thách thức, tuy nhiên có những tính năng đơn giản có thể được áp dụng. Hiện nay, Bộ phận Quản lý Bất động sản của Savills vẫn đang đo lường việc sử dụng năng lượng như nước và điện để theo dõi và giảm chi phí cho hoạt động quản lý tòa nhà.  

Áp dụng tiêu chí bền vững vào các công trình xây dựng không chỉ là xu hướng, đó là yêu cầu bắt buộc. Ảnh: TL

Không thể chệch khỏi xu hướng xanh hóa

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam:

Phát triển bền vững là con đường duy nhất hướng tới tương lai và lĩnh vực bất động sản cũng không ngoại lệ. Xu hướng này đã bắt đầu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và văn phòng. Nhà sản xuất muốn tham gia chuỗi cung ứng của các thương hiệu quốc tế phải tuân thủ tiêu chí ESG. Đối với phần lớn các công ty đa quốc gia đặt văn phòng tại Việt Nam, ESG đã trở thành điều bắt buộc. Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, nhu cầu về nhà ở xanh và môi trường sống bền vững của người tiêu dùng ngày càng tăng, đặc biệt ở một quốc gia có dân số trẻ với mức thu nhập ngày càng cao như Việt Nam.

Việt Nam đã ký kết tuyên bố với các nước G-7 và các đối tác quốc tế khác về thiết lập quan hệ đối tác chuyển đổi năng lượng công bằng (JETP). Đây là một bước quan trọng để Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế xanh hơn và thực hiện cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Vì vậy, tương lai của bất động sản không thể chệch khỏi xu hướng xanh hóa.

Hiện tại, mặc dù số lượng công trình triển khai thành công hệ thống chứng nhận công trình xanh và được chứng nhận còn hạn chế so với các khu vực khác trên thế giới, nhưng ngày càng có nhiều dự án tại Việt Nam được chứng nhận. Thị trường bất động sản xanh ở Việt Nam đang trong giai đoạn sơ khai, do đó cần nhiều thời gian và nỗ lực hơn để công chúng cũng như các cộng đồng khác, từ các nhà phát triển bất động sản, công ty xây dựng, doanh nghiệp vật liệu xây dựng... được trang bị kiến thức, kỹ năng phù hợp và thực hành.

Để tạo điều kiện cho ESG phát triển, cụ thể là tăng số lượng công trình xanh và khuyến khích doanh nghiệp bất động sản áp dụng chiến lược bền vững trong mọi quyết định kinh doanh, theo tôi, có 2 giải pháp khả thi.

Trước hết, phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản là xu hướng tất yếu, nghĩa là nhu cầu về nhà ở bền vững sẽ ngày càng phổ biến hơn chứ không thể ngược lại. Cân nhắc về dân số và đô thị hóa tại Việt Nam, vấn đề cốt lõi là làm sao tăng nguồn cung một cách hiệu quả mà không quá tác động đến giá bán.

Để được như vậy, bản thân chính dự án trong quá trình phát triển và xây dựng phải xác định đúng đối tượng người mua nhà - tầng lớp trung lưu trẻ cần nhà ở tại các đô thị lớn chú trọng lối sống xanh. Việc chi phí đầu tư tăng cần được nhìn nhận một cách thấu đáo, toàn diện và với tầm nhìn lâu dài. Chủ đầu tư có thể nhận lại nhiều lợi ích trên cả tài chính nếu kiên trì theo đuổi phát triển công trình xanh, còn cư dân cũng có cơ hội thụ hưởng môi trường sống an toàn, lành mạnh hơn với mức giá hợp lý.