Việc cải tổ ngành bất động sản Trung Quốc bị thách thức bởi các khu phố cổ

Những ngôi nhà ở khu Dragon Pearl Garden có thể trải qua tình trạng xuống cấp trầm trọng, nhưng hàng trăm người sống trong khu phố lụp xụp ở Thượng Hải này vẫn không có ý định sớm rời đi.

Mức đề nghị trị giá 12 triệu nhân dân tệ (1,6 triệu USD), 3 căn hộ 4 triệu nhân dân tệ cho mỗi hộ gia đình, của chính phủ không đủ để thuyết phục người dân rời đi. “Tôi sẽ ở lại ngôi nhà của mình trừ khi chính phủ trả cho tôi 20 triệu nhân dân tệ để di dời”, một người dân tên Wang cho biết.

Căng thẳng nêu bật những thách thức mà Trung Quốc phải đối mặt nhằm khôi phục lĩnh vực bất động sản một phần thông qua việc tái phát triển các tòa nhà mang tính lịch sử và thường được bảo trì kém ở các khu dân cư cũ, hay còn gọi là làng đô thị.

Trong nhiều năm, việc chuyển đổi những khu vực này thành trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng và căn hộ dân cư đã đóng vai trò là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, vốn đang nỗ lực phục hồi sau khi dỡ bỏ các hạn chế về COVID-19. Hơn 1/4 hoạt động kinh tế của Trung Quốc liên quan đến bất động sản, nhưng nhiều công ty trong ngành vẫn gặp khó khăn.

Vào năm 2015, nỗ lực của Bắc Kinh nhằm tái phát triển những khu dân cư đổ nát này đã giúp bù đắp sự sụt giảm về doanh số bán nhà ở. Sự bùng nổ trong ngành bất động sản diễn ra sau đó khi chính quyền địa phương chi hàng ngàn tỉ nhân dân tệ, được bảo lãnh bằng các khoản vay giá rẻ, để phá bỏ và tái phát triển các chung cư cũ.

Sau khi được đền bù để di dời, cư dân đã mua nhà rầm rộ. Công ty Chứng khoán Donghai có trụ sở tại Thường Châu ước tính tính đến cuối năm ngoái, 21 thành phố lớn nhất Trung Quốc có ít nhất 10 triệu ngôi nhà ở các làng đô thị.

Các quan chức chính phủ hy vọng việc tái phát triển như vậy giờ đây sẽ mang lại những lợi ích tương tự. Hội đồng Nhà nước, hay Nội các, cho biết vào tháng 7 chính phủ sẽ tích cực tái phát triển ở các thành phố lớn như một phần trong nỗ lực thúc đẩy nhu cầu trong nước. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho biết, trong một báo cáo rằng hệ thống tài chính sẽ tăng cường hỗ trợ cho các dự án này.

Theo một quan chức của Ngân hàng Phát triển Trung Quốc, nơi đã giúp tài trợ cho các dự án tái phát triển trước đó, chiến dịch mới nhất có thể bao trùm 35 thành phố và thu hút tổng vốn đầu tư lên tới 9.000 tỉ nhân dân tệ từ các nhà phát triển trong 5 năm tới. Quan chức này cho biết: “Đây là điểm sáng duy nhất trong gói kích thích kinh tế của Trung Quốc cho đến nay vẫn chưa mang lại nhiều hiệu quả”.

Mặc cho Thủ tướng Lý Cường miêu tả chương trình phục hồi mới là một biện pháp quan trọng nhằm vực dậy nền kinh tế đang suy thoái của đất nước, các nhà kinh tế vẫn tỏ ra hoài nghi. Ông Dan Wang, Nhà kinh tế tại Hang Seng Bank China, cho biết: “Một số ngôi nhà cũ có thể bị phá bỏ và các căn hộ mới được xây dựng nhưng tác động đến nền kinh tế vẫn còn hạn chế”.

Không giống như trước đây, khi các nhà phát triển mua lại những ngôi nhà đổ nát ở các thành phố nhỏ với chi phí thấp và nhanh chóng biến chúng thành những khu dân cư cao cấp hoặc trung tâm mua sắm để kiếm lợi nhuận khổng lồ, các chủ nhà đang đòi hỏi số tiền lớn hơn. Nỗ lực tái phát triển mới nhất cũng tập trung vào vùng ngoại ô của các thành phố lớn, nhiều trong số đó thuộc sở hữu của các hợp tác xã nông thôn chứ không phải chính phủ và do đó mức bồi thường sẽ thấp hơn.

Để bảo vệ các khu dân cư truyền thống, nhiều thành phố đã đặt ra giới hạn về số lượng nhà cũ có thể bị phá bỏ. Hội đồng Nhà nước vào tháng 7 đã yêu cầu chính quyền địa phương biến nhà ở thành các bất động sản giá rẻ, mang lại lợi nhuận thấp, nếu có.

Những yếu tố này đã khiến các nhà phát triển tư nhân khó thu được khoản tiền từ các dự án vốn có thể mang lại lợi nhuận cao 2 chữ số.

Việc chuyển đổi các khu dân cư cũ thành các tòa nhà cao tầng từng đóng vai trò là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế Trung Quốc. Ảnh: Getty Images.

Ông James Wang, Nhà phát triển bất động sản có trụ sở tại Vũ Hán, cho biết: “Chúng tôi từng có thể kiếm được lợi nhuận nhanh chóng từ việc phát triển các làng đô thị. Giờ đây phải mất nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn đầu tư và đôi khi chúng tôi còn bị thua lỗ”.

Với việc các nhà phát triển tư nhân không muốn tham gia thị trường, một số nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước và các phương tiện cấp vốn của chính quyền địa phương (LGFV), những người được hưởng lợi từ việc tiếp cận tín dụng giá rẻ, đang được khuyến khích tham gia.

“Chúng tôi làm điều này vì lý do chính trị hơn là kinh tế”, một quan chức của Công ty Xây dựng và Phát triển Xiangyang Xinqichen có trụ sở tại Hồ Bắc, một LGFV vào tháng trước đã vay 790 triệu nhân dân tệ từ Ngân hàng Trung Quốc để tái phát triển một khu lịch sử.

Tuy nhiên, khi triển vọng kinh tế của Trung Quốc u ám, các LGFV cũng đang phải vật lộn với việc thanh toán nợ tăng vọt và hoạt động chậm chạp.

Chính phủ cần “tìm ra một mô hình kinh doanh khả thi để cải tạo làng đô thị”, giám đốc điều hành tại một công ty phát triển nhà nước có trụ sở tại Tây An, 2 năm trước đã mất hơn 200 triệu nhân dân tệ để tái phát triển một thị trấn cổ, cho biết.

Có thể bạn quan tâm:

 Nhật Bản liên tục bị bỏ lại trong cuộc đua năng lượng sạch

Nguồn FT