Ước mơ biến bất động sản văn phòng thành nhà ở của người Mỹ

Khắp các thành phố như New York, Boston và Cleveland đang ấp ủ ý tưởng cải tạo khu dân cư và đưa ra các biện pháp khuyến khích để thực hiện điều đó. Theo đó, chính quyền Tổng thống Biden đang nới lỏng chính sách liên bang và giảm thuế, trong khi giới chức địa phương đẩy nhanh những thay đổi về quy hoạch và hạn chế xây dựng.

Nhưng liệu việc biến văn phòng thành nhà có thực sự hiệu quả?. Và người dân có muốn sống trong những bất động sản đó không?.

Các chuyên gia về nhà ở, xây dựng và quy hoạch đô thị cho biết, có thể khó chuyển đổi không gian văn phòng thành nhà ở dân cư, nhưng họ có một động lực cấp bách để tiến hành điều đó.

Theo Moody's Analytics, số lượng văn phòng trống tại Mỹ hiện cao nhất kể từ năm 1979. Tình trạng này là hệ quả của COVID-19, khi nhân viên bắt đầu làm việc từ xa và không trở lại văn phòng đầy đủ ngay cả sau đại dịch.

Trong khi đó, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, số lượng nhà ở tại Mỹ đã tụt khoảng 5,5 triệu đơn vị trong 20 năm qua, do các nhà xây dựng không theo kịp nhu cầu nhà ở.

Vậy có thể chuyển đổi văn phòng dư thừa thành những căn hộ đang có nhu cầu cao hay không?.

Ông Harold Bordwin, Hiệu trưởng kiêm Chủ tịch của Keen-Summit Capital Partners, công ty xử lý việc tái cơ cấu bất động sản thương mại, cho biết: “Giá như mọi chuyện dễ dàng như vậy. Thật không may, có rất nhiều trở ngại”.

Ông Brett Theodos, thành viên cấp cao của Trung tâm Chính sách Cộng đồng và Nhà ở Metropolitan, một phần của Viện Đô thị, cho biết không có công thức hoặc mô hình mở rộng nào có quy mô đủ để biến văn phòng thành nhà ở. Ông nói: “Mọi dự án đều tốn công sức để cải tổ và thậm chí còn nhọc công hơn cả xây dựng từ đầu".

Dưới đây là 4 lý do tại sao việc này rất khó khăn.

Hạn chế trong quy hoạch

Xây dựng đô thị được quản lý bởi luật quy hoạch, tức mỗi khu vực của một thị trấn sẽ chỉ được sử dụng để xây dựng một loại hình bất động sản nhất định, chẳng hạn như nhà máy, tòa nhà chung cư, nhà ở.

Những luật như vậy đã phát triển trong thời kỳ hậu Thế chiến thứ II và là tiền đề cho những ngôi nhà lý tưởng có hiên trước và sân sau của người Mỹ, cách nơi làm việc một quãng lái xe. Và để đảo ngược luật quy hoạch đó là không hề dễ dàng.

Tuy giới chức thành phố vẫn mong muốn và ra sức đảo ngược luật quy hoạch, song doanh thu thuế của họ có thể ảnh hưởng, khi phần lớn số này đến từ bất động sản thương mại. 

Và nếu so sánh một tòa nhà chung cư cùng một tòa văn phòng đều được lấp đầy thì chung cư vẫn có mật độ sử dụng thấp hơn. Tức có ít người ra đường, ít người đến các điểm ăn trưa gần đó hơn và doanh thu thuế của thành phố sẽ tiếp tục thuyên giảm.

Văn phòng thường không nằm ở nơi mọi người muốn sống

Đôi khi các địa điểm văn phòng có thể phù hợp để sinh sống, đặc biệt là ở các thành phố có mật độ dân cư cao và các khu vực có nhu cầu nhà ở tăng vọt như Manhattan. Tuy nhiên, ở những nơi khác, xung quanh có thể không có cửa hàng, trường học, hay phương tiện công cộng nào. Vậy làm thế nào một khu dân cư có thể ra đời?

Ông Theodos cho biết: “Phần lớn văn phòng nằm ở ngoại ô, khu vực không thực sự phù hợp với các căn hộ có mật độ dân cư cao. Có lẽ việc đập đi xây lại một tòa nhà là khả thi thế nhưng mạng lưới đường phố vẫn không tương thích và người dân sẽ không muốn sống tại đó”.

Thiết kế xây dựng và rào cản kết cấu

Không đủ phòng tắm, không đủ cửa sổ và cửa sổ không mở hết được.

Theo một số ước tính, chỉ có 3% tòa nhà văn phòng ở thành phố New York và 2% ở trung tâm thành phố Denver là phù hợp để chuyển đổi thành khu dân cư.

Theo các nhà xây dựng và kiến ​​trúc sư, không gian văn phòng và nhà ở là 2 loại công trình khác nhau. Các vấn đề bao gồm thiếu ánh sáng tự nhiên, cần có bộ điều khiển riêng để sưởi ấm và độ cao của trần khiến việc trang bị thêm hệ thống điện và sưởi ấm, thông gió, điều khí là bất khả thi.

Diện tích của các tòa nhà thương mại ngày càng lớn hơn kể từ khi điều hòa không khí trở nên phổ biến vào giữa Thế kỷ XX. Ông Bordwin cho biết trước khi có điều hòa, các tòa nhà có rất nhiều cửa sổ có thể mở rộng hết mức, khi đó diện tích sàn mỗi tầng tầm 5.000-15.000 feet vuông. Giờ đây, con số đó đã lên đến 15.000-40.000 feet vuông.

Bà Maren Reepmeyer, một kiến ​​trúc sư ở Boston, chuyên gia về các dự án tái sử dụng như chuyển đổi văn phòng thành nhà ở, cho biết các tòa nhà có tầng lớn hơn khó chuyển đổi hơn nhiều. “Là một kiến ​​trúc sư, thật thú vị khi nghĩ ra cách giải quyết vấn đề đó. Nhưng giải pháp này rất tốn kém”.

Theo Tập đoàn CBRE, chi phí liên quan đến việc cải tạo có thể dao động từ 100 USD/foot vuông đến hơn 500 USD/foot vuông, tùy thuộc vào bản thiết kế chi tiết của tòa nhà.

Thời hạn cho thuê kéo dài

Nhiều văn phòng “xác sống” vẫn chưa sẵn sàng để chuyển đổi khi những đơn vị có hợp đồng thuê dài hạn vẫn đang trụ lại trong những tòa nhà gần như trống rỗng này.

Chẳng hạn như tại một trong những tòa nhà chọc trời cao nhất Chicago, có 3 công ty lớn đang thuê. Và nếu 3 công ty này rời đi thì 50% tòa nhà vẫn đang được cho thuê, tức việc chuyển đổi là bất khả thi.

Một số chủ bất động sản muốn biến đổi tòa nhà của họ và tận dụng các ưu đãi của chính phủ để làm điều đó - có thể bị cản trở vì những người thuê hiện tại.

Bà Reepmeyer nói: “Với tỉ lệ cho thuê 50% tức là những bất động sản thương mại này không thể đóng cửa. Vậy phải làm sao với những người thuê hiện tại? Có đổi chỗ cho họ được không và liệu chủ bất động sản có tòa nhà khác để chuyển họ đi không?".

Do đó, theo ông Theodos, việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản không phải là giải pháp cho tình trạng thừa văn phòng trống hoặc thiếu nguồn cung nhà ở.

Có thể bạn quan tâm: 

Phuket - Nơi trú ẩn mới của giới siêu giàu Nga

Nguồn CNN