Thị trường địa ốc thế giới: Nhiều mảng sáng - tối

Giá địa ốc thế giới đã có một sự bùng nổ cả về quy mô và phạm vi trước cuộc khủng hoảng tài chính. Chỉ có một vài ngoại lệ, còn dường như giá địa ốc ở tất cả các quốc gia trên thế giới đều chỉ có chung một xu hướng là: đi lên.

Khảo sát mới nhất của Economist về giá nhà là một bức tranh ấn tượng với những mảng màu sáng - tối. Một triển vọng tươi sáng cho nước Mỹ đứng trước các tông màu tối bao trùm các nền kinh tế ngoại vi khu vực đồng Euro.

Bảng bên cạnh thể hiện sự thay đổi của giá nhà tại các nước trong năm 2012 so với 1 năm trước và kể từ quý IV năm 2007. Trong các quốc gia mà Economist khảo sát, năm qua, giá tăng cao nhất ở Hồng Kông (xem bảng), buộc chính phủ nước này phải tăng cường các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường.

Ngược lại, quốc gia giảm nhiều nhất là Tây Ban Nha, giá nhà đã giảm 9,3%. Tuy nhiên, xu hướng chung là giá nhà giảm xuống vì một số các quốc gia có giá nhà đang tăng đều có tốc độ tăng chậm hơn so với năm trước, ví dụ, Canada giá nhà chỉ tăng 3,3% so với 7,1% của năm trước.

Để đánh giá thị trường địa ốc đắt hay rẻ, các nhà khảo sát đã sử dụng hai biện pháp, cả hai đều so sánh giá ước tính hiện tại với mức trung bình dài hạn để cho ra một “giá trị hợp lý”.

Chỉ số đầu tiên là tỷ lệ giá cho thuê (rents). Điều này tương tự như tỷ lệ giá thu nhập được sử dụng cho chứng khoán, với giá cho thuê đối với các nhà đầu tư bất động sản tương đương với lợi nhuận doanh nghiệp. Phương pháp này sẽ cho thấy các mức định giá từ con số khổng lồ 78% ở Canada tới đánh giá thấp 37% ở Nhật Bản. Còn phương pháp tỷ lệ giá thu nhập mỗi người, trải dài từ một định giá cao 35% ở Pháp tới một định giá 36% vẫn là tại Nhật Bản.

Sự phục hồi thị trường nhà ở của Mỹ sẽ bền vững, một phần là do sự điều chỉnh mạnh mẽ giá nhà trong vài năm qua đã khiến cho nhà giá rẻ nhất trong lịch sử. Năm trước, giá nhà đất vẫn còn giảm 3,6% song năm nay các dữ liệu mới nhất cho thấy giá tăng 4,3%. Tuy nhiên, dựa trên tỷ lệ giá cho thuê, nhà ở vẫn còn bị đánh giá thấp chỉ 7%, còn theo tỷ lệ giá thu nhập, địa ốc Mỹ được đánh giá 20% so với giá trị hợp lý. Thực tế đó cũng cho thấy lãi suất thế chấp ở mức thấp lịch sử và có thể duy trì như vậy, kể từ khi Cục Dự trữ Liên bang hứa sẽ giữ lập trường nới lỏng tiền tệ trong vài năm tới.

Trong khi đó, giá địa ốc giảm mạnh ở các nước ngoại vi khu vực châu Âu, trầm trọng nhất là ở Tây Ban Nha, nơi tiếp tục đà giảm giá, giảm 9,3% trong năm qua sau khi giảm 5,5% năm trước. Các nền kinh tế lớn khác của khu vực đồng euro cũng theo xu hướng đó. Ở Ý và Hà Lan tốc độ suy giảm nhanh, giá ở Pháp hiện cũng rớt xuống sau khi phục hồi chút ít.

Định giá địa ốc của Pháp có mức 50% đối với giá cho thuê và 35% trên cơ sở thu nhập. Con số này mặc dù đã giảm song vẫn còn cao so với mức định giá khoảng 20% ở Tây Ban Nha. Bất động sản của Tây Ban Nha phản ánh tình trạng dư thừa lớn về nguồn cung nhà ở khi xây dựng bùng nổ, và tỷ lệ thất nghiệp tăng lên mức 26,6% trong tháng 11, cao nhất ở châu Âu. So với Pháp, dù tỷ lệ thất nghiệp của Pháp cũng tăng đến 10,5% nhưng các ngân hàng của Pháp lại trong tình trạng tốt hơn hơn so với Tây Ban Nha.

Nổi bật giữa các nền kinh tế lớn của châu Âu là Đức, quốc gia có giá nhà đang tăng 2,7%, giữ nguyên tốc độ giống như một năm trước.

Địa ốc của Canada là được định giá cao đặc biệt, không chỉ đối với giá cho thuê (78%) mà còn đối với giá so với thu nhập (34%). Thị trường nhà ở Singapore và Hồng Kông cũng được định giá cao.

Các con số đánh giá của Economist về giá trị hợp lý chỉ duy trì trong một thời gian nhất định. Những con số này có thể thừa đối với những nước mà giá nhà rõ ràng đã rớt trầm trọng như Tây Ban Nha, song có thể nó lại có ý nghĩa đối với một số thị trường luôn bị đánh giá thấp như Nhật Bản. Ở một số quốc gia, các ngân hàng trung ương sẽ phải thắt chặt cho vay đối với bất động sản. Khi thị trường nhà ở vẫn còn rất mong manh mà lại được “hậu thuẫn” quá nhiều thì “bong bóng” bất động sản có thể vỡ bất cứ khi nào.

Nguồn cafeF