Sự chuyển dịch trong thị trường bất động sản Trung Quốc

Hơn ba năm sau cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc, các nhà phát triển tư nhân lớn nhất đang gặp khó khăn do ách tắc nợ nần. Doanh số bán căn hộ mới ở 30 thành phố lớn giảm 47% trong tháng 3 so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu của 100 công ty phát triển bất động sản lớn nhất cũng giảm 46% trong cùng tháng. Đầu tư vào bất động sản giảm xuống còn 8,4 nghìn tỉ nhân dân tệ (1,2 nghìn tỉ USD), thấp hơn 25% so với đỉnh điểm vào năm 2021.

Dù có hàng triệu gia đình đang chờ đợi các nhà phát triển hoàn thành xây dựng các dự án căn hộ, nhưng các nhà phân tích của ngân hàng ANZ ước tính phải mất 3,6 năm để bán hết số lượng căn hộ tồn kho của Trung Quốc, bao gồm cả những căn hộ đang được xây dựng.

Tình hình hiện tại đang tạo cơ hội cho các công ty quốc doanh. Chỉ cần đảm bảo nguồn vốn, các nhà phát triển mới có thể tồn tại. Một số công ty tư nhân đã tìm được sự hỗ trợ thông qua chương trình của chính phủ, cho phép tài trợ các dự án nhà ở, nhưng việc triển khai vốn vẫn diễn ra một cách chậm chạp. Ngược lại, các công ty quốc doanh có mối quan hệ chặt chẽ với các ngân hàng trong thời gian dài, có nghĩa là những công ty này có thể mua nhiều đất hơn, xây dựng nhiều dự án căn hộ hơn và bán nhiều hơn so với các công ty tư nhân. Trong khi hầu hết các công ty tư nhân đứng trước nỗ lực tái cấu trúc, một số công ty quốc doanh lại kiếm được lợi nhuận đáng kể.

Các nhà lãnh đạo Trung Quốc muốn xây dựng hàng triệu nhà ở xã hội cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Quy mô xây dựng dự kiến là lớn, đủ để dự án nhà xã hội chiếm phần lớn trong nguồn cung nhà ở vào năm 2030. S&P Global trước tính chính phủ Trung Quốc có thể chi khoảng 4 nghìn tỉ nhân dân tệ vào các dự án xây dựng nhà ở xã hội trong hai năm 2024 và 2025. Theo nghiên cứu của Capital Economics, dù việc xây dựng của các công ty bất động sản đã giảm đáng kể vào cuối năm 2021, các công ty nhà nước vẫn chứng kiến đà tăng mạnh. Kết quả là, 30-40% nguồn cung nhà ở mới sẽ là nhà ở xã hội vào năm 2025, tăng từ mức 10% hiện tại.

Chính quyền địa phương cũng có thể trở thành người mua nhà lớn nhất của quốc gia. Thành phố Trịnh Châu gần đây đã công bố kế hoạch mua 10.000 căn hộ để chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Nhiều căn hộ trong số đó sẽ được cho thuê. Mặc dù chưa có ước tính về quy mô mà chính quyền địa phương sẽ trở thành người cho thuê lớn nhất, nhưng nhiều thành phố khác cũng đã công bố kế hoạch tương tự.

Một số công ty quốc doanh mạnh đang nổi lên. CR Land, thuộc sở hữu của chính phủ trung ương, ghi nhận mức tăng 3% lợi nhuận cốt lõi so với cùng kỳ năm trước. Trong cuộc khủng hoảng bất động sản, doanh số bán nhà của các công ty quốc doanh lớn nhất chỉ giảm 25% từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2023, trong khi các công ty tư nhân giảm tới 90%.

Ngày 8/4, một ngân hàng quốc gia đã đưa ra yêu cầu thanh lý Shimao, một nhà phát triển tư nhân đã vỡ nợ vào năm 2022, do không thể trả khoản vay 200 triệu USD. Điều này sẽ cản trở nỗ lực tái cấu trúc nợ của Shimao. Ngược lại, vào tháng 3, các cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng và chủ sở hữu trái phiếu giúp đỡ Vanke, một nhà phát triển với cổ đông được hỗ trợ bởi nhà nước. Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc sẵn sàng hơn để cung cấp hỗ trợ cho các tổ chức mà họ có ảnh hưởng.

Với việc nhà nước dần chiếm lĩnh ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc, điều gì có thể xảy ra?

Đầu tiên, các công ty quốc doanh phải đối mặt với nguy cơ nợ nần ngày càng gia tăng. Các công ty thuộc chính quyền địa phương đang nắm giữ khoản nợ ước tính lên tới 75 nghìn tỉ nhân dân tệ, khoảng 60% GDP. Khi các công ty này mua đất từ chính quyền địa phương, thực tế chỉ là chuyển tiền từ túi này sang túi khác. Mặc dù các giao dịch này đã đóng góp vào việc tăng thu ngân sách địa phương, nhưng đồng thời cũng tích tụ khoản nợ không bền vững. Một số công ty thuộc sở hữu của chính quyền địa phương đã bắt đầu phát hành trái phiếu chỉ để trả nợ cho các công ty khác. Giới phân tích lo ngại mức chi tiêu này không thể tiếp tục kéo dài, nhất là ở các tỉnh thành có thu nhập thấp hơn.

Hơn nữa, nợ nần có thể trở thành một cái giá phải trả đối với các nhà hoạch định chính sách trong quá trình kiểm soát tài sản quan trọng nhất của Trung Quốc. Các chuyên gia phân tích cho rằng tương lai của thị trường nhà ở sẽ có ít chu kỳ tăng trưởng và nhiều chu kỳ suy thoái hơn nếu các công ty nhà nước tiếp tục đảm nhận vai trò chủ đạo. Nhà ở giá rẻ có thể giúp chính phủ thu hẹp khoảng cách giàu nghèo đang ngày càng tăng ở Trung Quốc. Tuy nhiên, việc nhà nước chiếm ưu thế sẽ khiến thị trường bất động sản hoạt động kém hiệu quả hơn. Các công ty phát triển bất động sản tư nhân của Trung Quốc đã thành công trong việc xây dựng chuỗi cung ứng vững chắc. Khả năng tổ chức lao động để xây dựng của những công ty này đã được chứng minh trong nhiều năm.

Có thể bạn quan tâm:

Các hãng hàng không châu Âu tăng cường cho mùa hè như thế nào?

Nguồn The Economist