Phnom Penh bong bóng bất động sản vì tiền của Trung Quốc

Bong bóng chờ nổ

Khi Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đến Phnom Penh vào tháng 10 năm 2016 để mở rộng dấu ấn của sáng kiến Vành đai và Con đường (OBOR), ông đã mang theo hơn 200 nhà đầu tư Trung Quốc háo hức lấp đầy đường chân trời của thủ đô Campuchia với hàng tỷ USD đổ vào bất động sản.

Bây giờ, một thành phố từng được biết đến với các biệt thự thuộc địa Pháp và "Kiến trúc Khmer mới" hiện đại vào những năm 1960 đang trở nên không thể nhận ra. Cấu trúc di sản đang được thay thế bằng những căn hộ chung cư cao tầng đắt tiền tại một thành phố nơi thu nhập hộ gia đình trung bình chỉ khoảng 11.000USD/năm.

“Tốc độ phát triển là ngoài sức tưởng tượng của tôi,” Ross Wheble, người đứng đầu Knight Frank Campuchia, một tổ chức môi giới bất động sản, nói. “Thị trường căn hộ cao cấp chắc chắn là thừa cung và những gì chúng ta đang thấy hiện nay là doanh thu và cho thuê đang chậm lại. Chỉ có một số ít người Campuchia có thể mua những căn hộ này và để một thị trường bền vững, cần phải có nhu cầu nội địa ”.

Một người dân đang câu cá, bên kia sông, một tòa nhà lớn đang được xây dựng.

Phnôm Pênh là một trong những ví dụ cực đoan nhất về cơn sốt bất động sản đang diễn ra trên khắp Châu Á khi các nhà đầu tư Trung Quốc và các nhà đầu cơ trở nên giàu có nhờ những khoản đầu tư dọc theo OBOR.

Giá trung bình cho các căn hộ chung cư cao cấp ở Phnom Penh là 3.200 USD/m2 trong quý 2 năm 2018, tăng 60% so với năm 2013, theo CBRE. Giá đất tại khu thương mại Doun Penh đã được trích dẫn trong các tờ báo địa phương tại 9.000 USD/m2 - gần gấp ba lần so với năm 2014.

Nguồn cung căn hộ ở Phnom Penh dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong năm nay lên hơn 20.000 căn, theo CBRE. Đối với quốc gia nghèo thứ hai ở Đông Nam Á, một số dự án được phê duyệt là quá sức hoành tráng.

Harbour Bay của Guangzhou Yueta xây 24 tòa nhà cao tầng dọc theo bờ sông của thành phố. Trong khi Tập đoàn Sun Kian  có trụ sở tại Ma Cao muốn xây dựng Trung tâm Thương mại Thế giới Twin Tower gồm 133 tầng với giá 2,7 tỷ USD và sẽ là một trong những tòa nhà cao nhất thế giới. Thậm chí nhiều tham vọng hơn là kế hoạch của chính phủ cho một thủ đô mới trị giá 80 tỷ USD ở phía bắc thành phố, được gọi là "Thành phố rồng Samdech Techo".

Như ở các địa điểm khác trong OBOR, kinh phí dự án thường đến từ Trung Quốc, vốn đã trở thành người cho vay, đối tác thương mại và nhà đầu tư lớn nhất của Campuchia, nắm giữ gần một nửa số nợ nước ngoài 6 tỷ USD của quốc gia Đông Nam Á.

Campuchia hoan nghênh đầu tư của Trung Quốc, nhưng lo ngại về sự phụ thuộc ngày càng tăng vào Trung Quốc, theo lời Mey Kalyan, cố vấn cấp cao của Hội đồng Kinh tế Quốc gia Tối cao. "Chúng tôi phải đưa ra các chiến lược để quản lý khoản đầu tư này để tránh các vấn đề trong tương lai", ông nói. "Chúng ta không nên cho phép một quốc gia đầu tư quá nhiều".

Đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Campuchia gần gấp đôi lên 6,3 tỷ USD vào năm 2017, theo Hội đồng Phát triển Campuchia, với Trung Quốc là nhà đầu tư lớn nhất trong 5 năm qua. Đầu năm nay, các công ty Trung Quốc đã cam kết thêm 7 tỉ USD cho các dự án mới, bao gồm một đường cao tốc nối Phnom Penh với Sihanoukville.

Một đô thị đã hoàn thành.

Đầu cơ và lo sợ

Hầu hết các căn hộ chung cư mới đang được mua bởi các nhà đầu tư Trung Quốc, những người không sống ở Campuchia cũng không thuê các căn hộ, khiến cho một số khu phát triển, như khu vực ven sông chính của Tonle Bassac, vẫn không có ánh đèn bất chấp hàng tá tòa nhà cao tầng đã hoàn thành.

Các nhà phát triển Trung Quốc "xây dựng và chờ đợi, bởi vì họ không quan tâm nếu họ có được người mua địa phương hay không," Rithy Sear, Chủ tịch tập đoàn và nhà phát triển WorldBridge International Co., nói.

Đối với các nhà phát triển, Campuchia cung cấp một cách để tạo ra thu nhập bên ngoài Trung Quốc ở một đất nước có nền kinh tế chủ yếu là bị đô la hóa và một chính phủ thân thiện với họ. Trong khi giá đất và căn hộ đã tăng mạnh, thì mức tăng này vẫn chỉ là một phần nhỏ so với ở Trung Quốc.

Trong khi đó, đường chân trời của Phnom Penh vẫn tiếp tục chuyển đổi. Trước năm 2011, thành phố không có tòa nhà nào trên 15 tầng. Các doanh nghiệp làm việc trong các biệt thự cũ hoặc shophouse, xen lẫn với các ngôi chùa Phật giáo và những kỳ quan hiện đại từ một sự hồi sinh kiến ​​trúc hai thập kỷ đã kết thúc vào năm 1975, khi thủ đô rơi vào vòng kiểm soát của Khmer Đỏ.

Một số người nghèo nhất của thành phố đã gánh chịu sự thay đổi. Hàng ngàn gia đình đã bị đuổi ra khỏi khu vực xung quanh Boeung Kak, một hồ nước trước đây ở trung tâm thành phố, gấp mười lần kích thước của hồ Central Park trước khi nó được lấp đầy cát để phát triển bất động sản.

“Chúng tôi rất sợ”, Thida, 28 tuổi, sống gần bờ hồ và lo lắng rằng ngôi nhà của cô có thể bị phá hủy. "Tôi muốn thay đổi mọi thứ ở Campuchia, nhưng tôi không thể làm điều đó một mình".

→Campuchia ngập trong các khoản đầu tư từ Trung Quốc

Nguồn Bloomberg