Nhà đầu tư ngoại e dè với bất động sản Trung Quốc

Các nhà đầu tư nước ngoài đang dần tránh xa việc đầu tư vào thị trường bất động sản thương mại của Trung Quốc, do thị trường này đang gặp khó khăn. Trong khi đó, những nhà đầu tư còn lại đặt hy vọng vào các chiến lược mới như phát triển bền vững và thân thiện với môi trường.

Theo dữ liệu từ nhóm nghiên cứu đầu tư MSCI, trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 năm nay, giá trị các giao dịch xuyên biên giới vào bất động sản thương mại của Trung Quốc, bao gồm văn phòng, công nghiệp, khách sạn, bán lẻ và căn hộ, đạt tổng cộng 3,3 tỉ USD, giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Nhật Bản, mặc dù giảm 35% so với cùng kỳ, vẫn là thị trường dẫn đầu khu vực châu Á-Thái Bình Dương với 3,7 tỉ USD.

Trong thời gian này, các nhà đầu tư Singapore, vốn ít bị ảnh hưởng bởi những biến động chính trị hiện tại và có kinh nghiệm lâu năm tại Trung Quốc, vẫn là những người mua hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản thương mại của quốc gia này (ngoại trừ Hồng Kông). Tổng giá trị vốn đầu tư từ Singapore đã đạt khoảng 6,9 tỉ nhân dân tệ (1 tỉ USD) trong sáu tháng đầu năm 2024.

Ngược lại, các nhà đầu tư Mỹ chỉ đầu tư vỏn vẹn 600 triệu nhân dân tệ, chưa bằng 1/10 so với tổng vốn đầu tư từ Singapore, theo dữ liệu từ MSCI.

Mặc dù vốn từ Singapore tăng 80% trong nửa đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm trước, con số này vẫn chỉ hơn 1/3 so với đỉnh điểm trong nửa cuối năm 2019, khi số vốn đầu tư từ Singapore vào thị trường đại lục là 22 tỉ nhân dân tệ. Xu hướng giảm này phản ánh sự lo ngại ngày càng gia tăng, ngay cả với những nhà đầu tư đã lạc quan lâu dài về Trung Quốc và đã đầu tư qua nhiều chu kỳ thị trường.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã gặp khó khăn kể từ khi chính phủ thực hiện các cuộc thay đổi vào năm 2020, với các chính sách hạn chế việc vay nợ của các nhà phát triển bất động sản. Hiện tại, Evergrande, từng là nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc, hiện đang trong quá trình thanh lý và không có nhiều hy vọng cho các nhà đầu tư nước ngoài để thu hồi vốn. 

Cuộc suy thoái của lĩnh vực này đã gây ra cú sốc lớn cho niềm tin của các gia đình Trung Quốc, những người đã tích lũy tài sản trong nhiều thập kỷ qua nhờ vào việc tăng giá bất động sản. Trong sáu tháng đầu năm 2024, tổng giá trị đầu tư vào bất động sản của Trung Quốc đã giảm 10,1% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 525,3 nghìn tỉ nhân dân tệ.

Quỹ đầu tư quốc gia của Singapore (GIC) nhận xét Trung Quốc đã "đến hồi kết của mô hình tăng trưởng" dựa vào bất động sản và phát triển bất động sản. Kết quả là, nhận thức của các nhà đầu tư về tiềm năng dài hạn của các khoản đầu tư bất động sản tại Trung Quốc bất ngờ sụt giảm.

Với những thách thức cơ cấu hiện tại của Trung Quốc, một số nhà đầu tư đã chuyển trọng tâm sang các quốc gia khác. Tập đoàn Keppel của Singapore, công ty có cổ đông lớn nhất là Temasek Holdings, cho biết công ty đang nỗ lực để giảm rủi ro trong danh mục đầu tư từ Trung Quốc trong vài năm qua.

Ông Loh Chin Hua, CEO Keppel, cho biết công ty đã bán bớt quỹ đất tại Trung Quốc trị giá khoảng 3 tỉ đô la Singapore (2,2 tỉ USD) và đã ghi nhận khoảng 1 tỉ USD lợi nhuận trong nhiều năm qua.

Keppel cũng đã thoái vốn trị giá 280 triệu đô la Singapore trong năm nay, bao gồm việc rút khỏi dự án nhà ở tại Vô Tích, tỉnh Giang Tô, miền Đông Trung Quốc. Mặc dù đã cố gắng tận dụng các cơ hội, ông Loh cho biết thị trường Trung Quốc vẫn khó khăn hơn so với các thị trường khác như Singapore và Việt Nam.

Ông Xavier Lee, Chuyên gia phân tích cổ phiếu tại Morningstar, cho biết một số công ty bất động sản Singapore có cam kết đầu tư tại Trung Quốc sẽ tiếp tục và hoàn thành các dự án của mình. Những công ty này có ít khả năng sẽ rút lui đột ngột do đã đầu tư một lượng lớn thời gian và tiền bạc để thiết lập hiện diện.

Các nhà đầu tư Singapore khác cũng bị ảnh hưởng bởi yếu tố kép của đồng nội tệ yếu, như đồng nhân dân tệ và đồng yên, và nhu cầu về bất động sản suy giảm. Mặc dù yếu tố này áp dụng cho cả Trung Quốc và Nhật Bản, triển vọng của hai thị trường này lại khác nhau.

Quỹ đầu tư bất động sản Singapore Mapletree Pan Asia Commercial Trust nhận thấy triển vọng trong lĩnh vực văn phòng. Trong nửa đầu năm nay, quỹ này đã ghi nhận sự giảm thu nhập ròng từ bất động sản ở cả hai thị trường, giảm 5,1% tại Trung Quốc và 17% tại Nhật Bản so với cùng kỳ năm trước.

Quỹ này cho biết nhu cầu yếu về văn phòng có thể kéo dài ở Bắc Kinh và sự phục hồi ở đó phụ thuộc vào môi trường kinh tế vĩ mô. Trong khi nguồn cung mới ở Nhật Bản đang dẫn đến giảm chi phí thuê, tiêu dùng trong quốc gia này có khả năng tăng lên do lương thực tế tăng lên.

Trong khi đó, CapitaLand China Trust đã báo cáo thu nhập ròng từ bất động sản là 631,3 triệu nhân dân tệ trong sáu tháng đầu năm, giảm 4,9% so với cùng kỳ năm trước do doanh thu từ hoạt động logistics giảm. Giá cổ phiếu của quỹ đầu tư bất động sản niêm yết tại Singapore này đã giảm 26% tính từ đầu năm đến nay, trong khi chỉ số Straits Times Index chỉ tăng 4,4%.

Dù điều kiện thị trường khó khăn, một số người tin rằng đây là thời điểm tốt để tham gia thị trường với giá cả hấp dẫn.

Công ty Principal Financial Group đang chú trọng vào việc thâu tóm các trung tâm logistics tại vùng đồng bằng sông Dương Tử và đồng bằng sông Châu Giang của Trung Quốc. Mục tiêu của công ty là sử dụng những trung tâm này để thiết lập các danh mục đầu tư trong các quỹ dành riêng cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhằm gia tăng tổng tài sản lên con số 4 tỉ nhân dân tệ hoặc thậm chí vượt qua con số này vào cuối năm nay.

Trong chuyến công tác tại Trung Quốc tháng trước, ông Thomas Cheong, Chủ tịch khu vực châu Á của tập đoàn Mỹ, cho biết trong bối cảnh hiện tại của Trung Quốc, nếu sở hữu tài sản chất lượng và có khả năng đa dạng hóa, việc huy động vốn từ các văn phòng gia đình và các quỹ gia đình không còn quá khó khăn. Người bán đang dần trở nên thực tế hơn khi kỳ vọng giá thuê giảm đi trong bối cảnh các doanh nghiệp đang tiến hành cắt giảm chi phí trong một môi trường triển vọng không được mấy sáng sủa. “Người mua đang trở nên cẩn thận hơn, trong khi người bán đối mặt với áp lực ngày càng lớn”, ông nói.

Có thể bạn quan tâm:

Nhiên liệu sinh học thất bại, LNG trở thành cứu cánh mới

Nguồn Nikkei Asia