“Mùa Halloween” của thị trường nhà ở toàn cầu

Trong thập kỷ qua, sở hữu một ngôi nhà đồng nghĩa với việc thu nhập dồi dào, khi giá nhà tăng đều đặn trong nhiều năm, trừ thời điểm đại dịch. Nhưng ngày nay, nếu sự giàu có của nhà đầu tư bị bó buộc vào gạch và vữa thì đây là lúc họ cần phải lo lắng, bởi giá nhà hiện đang giảm ở 9 nền kinh tế giàu có nhất thế giới. 

Tính đến thời điểm hiện tại, sự sụt giảm ở Mỹ vẫn chưa đáng kể, nhưng ở những thị trường “khốc liệt" nhất, đã có những sự thay đổi ngoạn mục. Tại Canada, những căn hộ chung cư có giá thấp hơn 9% so với hồi tháng 2.

Khi lạm phát và suy thoái đeo bám thế giới, việc điều chỉnh giá nhà sâu hơn là điều hoàn toàn có khả năng xảy ra. Các đại lý bất động sản đang hoạt động ảm đạm hơn bao giờ hết, mặc dù điều này sẽ không “chạm gáy" các ngân hàng toàn cầu như thời điểm Đại khủng hoảng năm 2007-2009, nhưng nó sẽ làm gia tăng khả năng suy thoái, để lại tình cảnh suy sụp tài chính cho một nhóm nhất định và dấy lên một cơn bão chính trị.

Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này là lãi suất tăng vọt: ở Mỹ, những người mua tiềm năng đã hồi hộp ngóng chờ, khi lãi suất thế chấp 30 năm chạm mức 6,92%, cao hơn gấp đôi so với một năm trước và cao nhất kể từ tháng 4/2002. 

Thời điểm đại dịch, “Bong bóng cỡ nhỏ” được thúc đẩy bởi việc cắt giảm lãi suất, kích thích kinh tế và xu hướng chuộng BĐS ngoại ô, thì giờ đây mọi thứ hầu hết đang được đảo ngược. Ví dụ như cách đây một năm một người có đủ khả năng chi 1.800 USD/tháng cho khoản thế chấp 30 năm, thì họ có thể vay 420.000 USD. Nhưng ngày nay, cùng khả năng thanh toán đó, họ chỉ có thể vay 280.000 USD, ít hơn 33%. 

Từ Stockholm đến Sydney, sức mua của những người đi vay đang giảm dần, làm giảm nhu cầu và có thể siết chặt tài chính của những chủ sở hữu nhà hiện tại, những người không đủ may mắn có thể buộc phải bán tháo tài sản của mình.

Tin tốt là giá nhà giảm sẽ không gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ như nó đã từng cách đây 15 năm. Khi quốc gia này giờ đây đã có ít khoản vay rủi ro hơn và các ngân hàng với vốn hóa tốt đã không còn “điên cuồng” cho vay dưới chuẩn nữa.

Tại một số nơi, chẳng hạn như Hàn Quốc và các nước Bắc Âu, việc vay nợ đã gia tăng đáng kể, với mức nợ hộ gia đình tương đương khoảng 100% GDP. 

Các ngân hàng hoặc công ty tài chính của những quốc gia này có thể phải đối mặt với khoản lỗ lớn, gây mất cân bằng nền tài chính. Nhưng cuộc khủng hoảng tài chính liên quan đến nhà ở tồi tệ nhất thế giới vẫn sẽ chỉ giới hạn ở Trung Quốc, nơi mà các vấn đề như đầu cơ, từ chối trả nợ thế chấp, chưa "vượt biên".

Tuy nhiên, ngay cả khi ngân hàng toàn cầu vẫn bình an vô sự, thì sự suy thoái về nhà ở vẫn không phải là một viễn cảnh tốt đẹp. Thứ nhất, bởi vì thị trường bất động sản đầy trục trặc sẽ kéo theo hệ quả đối với thị trường việc làm. Khi lãi suất tăng và giá cả dần dần được điều chỉnh, tâm lý bất ổn định khiến mọi người do dự trong việc dịch chuyển nơi ở. 

Doanh số bán nhà hiện có ở Mỹ đã giảm 20% vào tháng 8 năm ngoái và Zillow, một công ty nhà ở, cho biết số lượng công ty BĐS niêm yết mới ít hơn 13% so với mức bình thường. Ở Canada, doanh số bán nhà có thể giảm 40% trong năm nay. Khi mọi người không thể dịch chuyển, thị trường lao động sẽ mất đi sự năng động, một nỗi lo lớn khi các công ty đang cố gắng thích ứng với tình trạng thiếu công nhân và khủng hoảng năng lượng. 

Giá nhà thấp hơn cũng ảnh hưởng đến tăng trưởng theo cách thứ hai: chúng khiến người tiêu dùng vốn đã ảm đạm nay còn tiêu cực hơn. Trên toàn thế giới, thị trường nhà ở có trị giá khoảng 250 nghìn tỉ USD (trong khi các thị trường chứng khoán chỉ trị giá 90 nghìn tỉ USD), và chiếm một nửa trên tổng số các loại tài sản. Khi giá trị đó sụt giảm, người tiêu dùng có khả năng cắt giảm chi tiêu. 

Cùng với chi phí sinh hoạt đắt đỏ, ngày càng có nhiều hộ gia đình gặp khó khăn về tài chính hơn. Ở Úc, khoảng 1/5 tổng số nợ thế chấp là nợ của các hộ gia đình, những người phải chứng kiến tài sản tích lũy giảm khoảng 20% hoặc hơn nếu lãi suất tiếp tục tăng như dự kiến. Ở Anh, các khoản thế chấp có thể "ngốn" thêm 10% thu nhập của hơn 2 triệu hộ gia đình. Còn những người không có khả năng "gồng lãi" chắc chắn phải rao bán nhà.

Có thể bạn quan tâm: 

Tổng quan lạm phát tại các quốc gia trên thế giới

Nguồn The Economist