Hiện tượng WeWork

Với mái tóc xoăn, trang phục tân thời, Adam Neumann, đồng sáng lập kiêm CEO của WeWork, startup về không gian làm việc chung (co-working), trông không giống gì một ông trùm bất động sản mà lại giống thành viên một ban nhạc rock hơn. Anh nói đủ đề tài từ tính cách, cho đến định mệnh và Chúa trong suốt buổi trả lời phỏng vấn với tờ The Economist, trong khi đứa con gái 4 tuổi của anh lại chạy chơi khắp văn phòng.

Tuy nhiên, Neumann, cựu quân nhân của Hải quân Israel, cũng nổi tiếng là một doanh nhân rất nghiêm túc và đòi hỏi cao. Cả hai khía cạnh trong tính cách của anh đều thể hiện trong WeWork. Neumann xem startup bất động sản của mình như một phiên bản sinh lời của mô hình làng cộng đồng Kibbutz nổi tiếng của Israel. Đây là mô hình cộng đồng nông thôn rất độc đáo của Israel dựa trên nguyên tắc sở hữu chung tài sản, bình đẳng và hợp tác trong mọi mặt của đời sống, thực hiện lý tưởng về một xã hội công bằng. 

Mức định giá khủng
Khuấy động cả thị trường văn phòng thương mại toàn cầu chính là sứ mệnh của WeWork. Các văn phòng co-working của WeWork - có mặt tại hơn 250 địa điểm và hơn 70 thành phố trên toàn thế giới - là sự kết hợp giữa các không gian riêng tư nhỏ với các khu vực chung lớn nhằm khuyến khích tinh thần cộng đồng giữa những người sử dụng không gian co-working.

WeWork thuê diện tích văn phòng từ các chủ đất, trang bị đầy đủ cho nó rồi tính phí cho thuê với các khách hàng thành viên từ vài trăm USD/tháng trở lên. Các khách hàng thuê bất cứ thứ gì từ chỉ một cái bàn làm việc cho đến toàn bộ tòa nhà. Đối tượng khách hàng của WeWork cũng rất đa dạng, từ những startup nhỏ, vô danh cho đến những gã khổng lồ như hãng xe Mỹ General Motors và Tập đoàn Samsung của Hàn Quốc.

Tám năm kể từ khi thành lập, WeWork đã đứng đầu ở khu vực trung tâm London về lượng thuê văn phòng trong khối tư nhân và đứng thứ 2 tại khu vực Manhattan. Cuộc bành trướng của Công ty đang được tiếp sức bởi quỹ đầu tư Vision Fund trị giá gần 100 tỉ USD của tập đoàn viễn thông Nhật SoftBank. Năm ngoái SoftBank đã rót hàng tỉ USD vào WeWork, định giá Công ty ở mức 20 tỉ USD. Mức định giá này cao hơn hầu hết các công ty bất động sản lớn khác, dù rằng cho đến nay WeWork vẫn chưa tạo ra đồng lợi nhuận nào. SoftBank dự kiến trong ngắn hạn sẽ đầu tư thêm 3 tỉ USD nữa vào WeWork trong một thương vụ mà có thể nâng mức định giá của startup này lên tới 35 tỉ USD. 

Tuy nhiên, các câu hỏi lớn vẫn không ngừng được đặt ra. Không ít người hoài nghi về khả năng tồn tại của mô hình này trong một ngành bất động sản sống dựa vào biên lợi nhuận, lại dễ bị tác động bởi những thăng trầm trong ngành. Vì thế, những kẻ hoài nghi đã chế giễu mức định giá của WeWork. Nhưng những nhà lãnh đạo cấp cao của WeWork lại nhìn về tương lai của một doanh nghiệp trị giá 100 tỉ USD; còn những người khác thì xem mức định giá 20 tỉ USD hiện nay là “đã căng hết cỡ”.

Dù có nhiều nghi ngờ, nhưng rõ ràng, WeWork xứng đáng nhận được cái vỗ tay hoan nghênh vì đã tạo phong cách mới cho loại hình văn phòng doanh nghiệp truyền thống. Công ty đã giúp lan tỏa những cải tiến thiết kế từ các công ty công nghệ năng động như Google. Một khu vực chung lớn với các chiếc ghế sofa và những bàn làm việc, nước trái cây và góc nhìn thoáng, bao quát nên khách bước vào văn phòng là có thể thấy được mọi ngóc ngách.

Mỗi một không gian làm việc chung đều có một người phụ trách “làm quen” và chăm sóc tất cả các thành viên cũng như đứng ra tổ chức các sự kiện từ lớp yoga cho đến cuộc họp đàm phán với nhà đầu tư. Các sảnh và cầu thang được làm hẹp lại một cách cố ý để khuyến khích mọi người tương tác với nhau. Trong phòng khách, âm nhạc mở vừa đủ để ngăn không cho nghe trộm. WeWork sử dụng một “bộ công cụ” đa dạng, kết hợp giữa nghiên cứu nhân loại học, các cảm biến và phân tích dữ liệu để cải tiến các thiết kế văn phòng theo ý thích và yêu cầu của khách hàng.  

Tại không gian co-working của WeWork gần nhà ga trung tâm Grand Central Station ở New Work, nhân viên của một startup quảng cáo cho biết agency quảng cáo cũ của anh có văn hóa làm việc khá cô lập nên anh hiếm khi nào tương tác với các đồng nghiệp. Nhưng trong văn phòng co-working mới của mình, anh thường thưởng thức ly bia hoặc chơi video game với nhân viên của các công ty khác. Và anh thích điều đó. 

Nghiên cứu cũng cho thấy nhân viên hạnh phúc hơn trong các môi trường co-working như những văn phòng được điều hành bởi WeWork. Nhưng đặc điểm nổi trội của WeWork chính là giá thuê cũng rẻ hơn rất nhiều cho các chủ sử dụng lao động của họ. Các chuyên gia bất động sản ước tính, giới doanh nghiệp thường bỏ ra khoảng 16.000-25.000USD mỗi nhân viên liên quan đến các khoản chi gồm tiền thuê văn phòng, an ninh, công nghệ và các chi phí văn phòng liên quan.

Neumann khẳng định họ có thể được WeWork bao thầu tất cả các khoản chi này với giá chỉ từ 8.000USD mỗi nhân viên. Sử dụng hiệu quả không gian làm việc là một lý do thu hút khách thuê đến với WeWork. Ron Zappile thuộc hãng tư vấn bất động sản Colliers tính toán các văn phòng công ty sử dụng khoảng 185 feet vuông (tương đương 17m2) mỗi nhân viên trong khi các khách hàng thành viên của WeWork chỉ dùng 50 feet vuông mỗi nhân viên.

WeWork có hơn 250.000 khách hàng thành viên hoạt động trong rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề và dự kiến sẽ tăng gấp đôi doanh thu trong năm nay, mức tăng năm thứ 9 liên tiếp. Năm 2017, WeWork đã đạt doanh thu 886 triệu USD, 93% trong số này đến từ phí thành viên. Artie Minson, Giám đốc Tài chính WeWork, tính toán rằng Công ty sẽ cần khoảng 1,3 triệu thành viên mới đạt tới 10 tỉ USD doanh thu.

“Với tốc độ và tình hình kinh doanh hiện tại của chúng tôi, mục tiêu này là hoàn toàn có thể đạt được”, Minson nói. WeWork cho biết Công ty đang theo đuổi chỉ một miếng bánh nhỏ trong tổng số tiền 2.500 tỉ USD mà các doanh nghiệp trên toàn thế giới chi trả cho các dịch vụ liên quan đến văn phòng.

Dù doanh thu liên tục tăng nhưng lỗ ròng của WeWork cũng tăng mạnh từ mức 430 triệu USD vào năm 2016 lên 884 triệu USD vào năm ngoái. Cũng giống như nhiều startup phát triển quá nhanh, WeWork lý giải mức lỗ này là do Công ty phải thực hiện các khoản đầu tư lớn. Công ty sẽ mở 15 văn phòng mới mỗi tháng trên toàn thế giới trong tương lai. Trái phiếu của WeWork được phát hành vào tháng 4 vừa qua được đánh giá ở mức “rủi ro”.  

Điều khiến các nhà quan sát lo ngại là sự tương đồng của WeWork với Regus (nay là IWG), một đơn vị đi tiên phong trên thị trường văn phòng dịch vụ. IWG đã bành trướng quá mạnh mẽ trong suốt thời bong bóng dotcom, ôm vào người hàng đống nợ. Bộ phận tại Mỹ của IWG đã bị buộc phải phá sản khi bong bóng công nghệ xì hơi và Công ty đứng trước quá nhiều hợp đồng thuê đất chưa thanh toán, trong khi có quá ít người thuê không thể đủ trang trải chi tiêu.

Mark Dixon, ông chủ lâu năm của IWG, cho rằng bài học nhức nhối nhất mà ông đúc kết được là “bạn phải luôn giám sát tính thanh khoản và nghĩa vụ nợ để ngăn rủi ro có thể xảy ra, nếu không bạn sẽ chết. Đó không phải là câu hỏi có không mà là khi nào”. WeWork đang có nghĩa vụ phải trả khoản chi phí thuê đất 1,9 tỉ USD (thường là thời hạn 15 năm), trong khi các khách thuê của WeWork lại chỉ ký hợp đồng thuê ngắn hạn. Nếu lượng khách thuê bất ngờ giảm mạnh thì diện tích trống ở WeWork sẽ tăng vọt.

Đối phó rủi ro
WeWork đã nghĩ ra nhiều cách để giải quyết tình trạng mất cân đối này. Các hợp đồng thuê của WeWork được nắm giữ bởi các SPV (tức các công ty con được thành lập để thực hiện một nhiệm vụ nào đó, thường là giúp làm sạch báo cáo tài chính của công ty mẹ), như vậy sẽ giúp công ty mẹ cách ly khỏi những cú sốc nếu có biến cố xảy ra. WeWork cũng đang đẩy mạnh sử dụng hình thức cho thuê chia sẻ doanh thu nhằm giảm rủi ro trong trường hợp thị trường văn phòng đi xuống.

Mua các tòa nhà bằng tiền từ bên ngoài cũng là một phương pháp phòng ngừa rủi ro. WeWork gần đây đã mua lại văn phòng Lord & Taylor (một nhà bán lẻ gặp khó khăn) ở khu Manhattan và có thể sẽ mua thêm các tòa nhà khác sử dụng nguồn tiền bên ngoài. WeWork có khoảng 2 tỉ USD tiền mặt và sẽ sớm có thêm nguồn tiền mới nhờ vốn rót từ SoftBank. Không giống công ty Regus ngày trước, WeWork có mức nợ tương đối thấp thậm chí sau đợt phát hành 700 triệu USD vào tháng 4 vừa qua. 

Tuy nhiên, nguồn thu ổn định và quan trọng nhất có thể đến từ xu hướng dịch chuyển trong đối tượng khách hàng của WeWork, từ startup sang các tập đoàn lớn. Cách đây vài năm, khách hàng của WeWork gần như là các khách thuê nhỏ, không có tên tuổi. Nhưng trong năm kết thúc vào tháng 9 vừa qua, phân khúc khách thuê doanh nghiệp (các công ty có hơn 1.000 nhân viên) đã tăng khoảng 370%.

Tính đến tháng 6 vừa qua, các công ty lớn chiếm tới hơn 25% tổng số khách hàng thành viên và tổng doanh thu của WeWork. Hơn 1.000 doanh nghiệp hiện thuê từ 1 bàn làm việc cho đến 12.000 bàn làm việc. Trong tháng 6, Facebook đã yêu cầu WeWork cho thuê cả một tòa nhà để làm nơi đóng đô cho vài ngàn nhân viên. Hợp đồng cho thuê doanh nghiệp trung bình xấp xỉ 2 năm và nhiều hợp đồng thuê mới là 3-5 năm. 

Các tập đoàn lớn, vốn thường ký hợp đồng thuê văn phòng từ 10-20 năm, đánh giá các hợp đồng thuê của WeWork có tính linh hoạt cao, còn WeWork lại xem nhóm khách hàng lớn này là nhóm khách hàng quan trọng vì các hợp đồng thuê dài hạn của họ sẽ giúp Công ty có thêm lớp đệm vững chắc nếu có suy thoái xảy ra. 

Về mức định giá quá cao của mình, WeWork đã đưa ra một thước đo về khả năng sinh lời gọi là “EBITDA được điều chỉnh”, theo đó loại trừ các khoản chi phí liên quan đến quá trình bành trướng nhưng giữ lại các khoản chi phí vận hành các văn phòng cho thuê hiện hữu.

Giới phân tích xem chỉ số EBITDA được điều chỉnh này là thước đo hợp lý, khá giống với cách phân biệt giữa doanh số bán của các cửa hàng mở từ 1 năm trở lên với doanh số bán của các cửa hàng mở mới khi phân tích ngành bán lẻ. Vào năm 2016, các địa điểm văn phòng hiện hữu của WeWork có chỉ số EBITDA điều chỉnh ở mức 22% và đã tăng lên tới 27% vào năm 2017 nhờ tỉ lệ lấp đầy cao hơn và lợi thế kinh tế nhờ quy mô được cải thiện. Minson dự kiến chỉ số EBITDA này sẽ đạt tới 30% vào cuối năm nay. 

Chi phí bành trướng cũng đang giảm xuống. Một thước đo mà WeWork sử dụng là chi phí đầu tư cơ bản liên quan đến việc mở các văn phòng mới. Chỉ số này đã giảm từ 10.888USD mỗi bàn làm việc trong năm 2015 xuống còn 5.631USD mỗi bàn làm việc trong năm 2017 và dự kiến sẽ đạt xấp xỉ 4.000USD mỗi bàn trong năm nay. Xu hướng chi phí giảm này là do lợi thế kinh tế nhờ quy mô ngày càng được cải thiện và chiến lược hội nhập theo chiều dọc.

Ghé thăm khu tòa nhà văn phòng sắp ra mắt của WeWork tại 750 Đại lộ Lexington ở Manhattan, bạn sẽ thấy một khu công trường công nghệ cao khiến bạn phải trố mắt nhìn, sử dụng quét laser 3D phần diện tích chưa phát triển và theo dõi trực tuyến thời gian thực các hoạt động xây dựng trên toàn cầu. “Chúng tôi có thể thấy rõ có bao nhiêu bàn làm việc sẽ dựng lên tại 1 thành phố trong tương lai”, Jennifer Berrent, Giám đốc Điều hành của WeWork, nhận định.

WeWork có thể chỉ mất 4 tháng đi từ khâu ký hợp đồng thuê cho đến đưa khách thuê vào văn phòng, trong khi các chủ đất bình thường phải mất từ 6 tháng đến 1 năm. Neumann cho rằng năng lực chuyên môn này của Công ty sẽ khởi tạo nên các nguồn doanh thu mới. Anh tính toán hầu hết tăng trưởng sẽ đến từ các sản phẩm mới như Powered by We, một dịch vụ mang năng lực thiết kế và vận hành của WeWork đến tận nơi làm việc của khách hàng. 

WeWork cũng muốn tư vấn các doanh nghiệp trong vấn đề cải thiện văn hóa doanh nghiệp. Một sản phẩm sắp tới, được Trường Kinh doanh Harvard dùng làm trường hợp nghiên cứu, là WeWork giúp các doanh nghiệp thay đổi chính mình bằng cách áp dụng các phương pháp mà Hãng gọi là “Culture OS”. Neumann quan sát thấy các doanh nghiệp thường giỏi chăm sóc khách hàng hơn là chăm sóc nhân viên của mình.

Ngoài ra, WeWork cũng cung cấp các dịch vụ đa dạng cho các khách hàng, như bảo hiểm y tế bên thứ ba cho các startup, vốn chiếm một khoản doanh thu nhỏ nhưng khoản doanh thu này lại đang tăng trưởng rất tốt. WeWork cũng đã thâu tóm Flatiron School của Mỹ và cung cấp các khóa học viết mã máy tính cho khách hàng. Công ty gần đây tung ra WeWork Labs, cung cấp dịch vụ cho các startup trong đó có dịch vụ hướng dẫn, đào tạo bởi các doanh nhân khởi nghiệp dày dạn kinh nghiệm, “se duyên” với những doanh nghiệp lớn...

Tham vọng của WeWork không dừng ở mảng văn phòng. Neumann hiện đang ganh đua với Elon Musk, ông chủ của hãng xe điện Tesla và công ty vận chuyển hàng không tư nhân SpaceX, để giành quyền phát triển một khu đất công rất lớn gần cầu Cổng Vàng của San Francisco. Ngoài khu văn phòng co-working, tổ hợp này còn có WeGrow, một mạng lưới các trường học dành cho các trẻ nhỏ do WeWork thiết kế và WeLive, một loại hình co-living mà Công ty đang triển khai. 

Một số nhà đầu tư cho rằng các sáng kiến như vậy là một sự xao nhãng khỏi mảng kinh doanh cốt lõi. Và mức định giá khủng của startup này cũng một phần được xây dựng dựa trên niềm tin. Tuy nhiên, sự hứng thú ngày càng tăng của các tập đoàn lớn dành cho WeWork là một dấu hiệu cho thấy triển vọng của Công ty vẫn rất khả quan.