Gói giải cứu bất động sản mới chỉ như "muối bỏ bể" của Trung Quốc

Trung Quốc vừa công bố sáng kiến mới nhằm giải quyết một trong những vấn đề “đau đầu” nhất đang diễn ra trong cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài suốt ba năm qua, tình trạng bất động sản bỏ trống. Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích cho rằng, gói cứu trợ này vẫn còn quá nhỏ để có thể chấm dứt hoàn toàn tình trạng suy thoái hiện tại.

Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc đã giảm mạnh trong những tháng gần đây, khi các hộ gia đình ngày càng thích mua nhà trên thị trường thứ cấp. Điều này đã đẩy lượng tồn kho nhà chưa bán được và đất trống lên mức cao nhất trong nhiều năm, làm giảm động lực xây dựng mới cũng như tạo ra nguy cơ vỡ nợ lớn hơn từ các nhà phát triển bất động sản, bao gồm cả các doanh nghiệp nhà nước lớn.

Quy mô quá nhỏ​

Gói hỗ trợ mới được công bố gần đây bao gồm khoản tài trợ 300 tỉ nhân dân tệ (42 tỉ USD) từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), sẽ tài trợ cho các khoản vay ngân hàng của các doanh nghiệp nhà nước nhằm mua lại các căn hộ đã hoàn thành nhưng vẫn chưa bán được. Tuy nhiên, các nhà kinh tế đang bày tỏ lo ngại về quy mô hạn chế của gói cứu trợ này so với lượng hàng tồn kho chưa bán và cả rủi ro nó sẽ không được thực thi đầy đủ.

Theo các quan chức, chương trình này có thể kích thích các khoản vay ngân hàng trị giá 500 tỉ nhân dân tệ. Tuy nhiên, điều này chỉ giải quyết một phần rất nhỏ giá trị của các căn hộ bỏ trống ở Trung Quốc, mà các nhà kinh tế ước tính lên đến hàng ngàn tỉ nhân dân tệ.

“Gói hỗ trợ quá ít ỏi so với những gì cần thiết để giải tỏa áp lực tài chính của các công ty bất động sản. Vẫn còn một số nghi ngờ về việc liệu các ngân hàng có sử dụng đầy đủ khoản tài trợ này hay không. Sự tham gia của các ngân hàng thương mại sẽ "hạn chế tốc độ và hiệu quả triển khai vốn”, ông Rory Green, Chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại TS Lombard, cho biết.

Thách thức đối với các chính sách mới​

Chương trình cho vay trước đây của PBOC nhằm hỗ trợ các dự án nhà ở cho thuê đã chứng kiến mức tiếp nhận rất thấp, với chỉ 2% số quỹ được sử dụng. Sáng kiến giải phóng hàng tồn kho mới đã được thử nghiệm ở tám thành phố và hoạt động tốt nhất ở những khu vực có dòng dân số đổ về, một điều kiện không phải tất cả các thành phố đều đáp ứng được.

“Bất kỳ biện pháp nới lỏng bất động sản nào, bao gồm cả biện pháp giải phóng hàng tồn kho, đều có thể đòi hỏi nguồn tài trợ nhiều hơn đáng kể so với hiện tại”, các nhà kinh tế của Goldman Sachs cho biết trong nghiên cứu trước đó cho rằng để đưa lượng tồn kho nhà ở về mức năm 2018 sẽ cần tới 7,7 nghìn tỉ nhân dân tệ.

Ngoài ra, chương trình khuyến khích chính quyền địa phương mua lại đất không sử dụng từ các nhà phát triển cũng đối mặt với thách thức. Nhiều khu vực đang gặp khó khăn về tài chính và các quan chức tại cuộc họp báo vào tuần qua đã cảnh báo rằng, những nỗ lực như vậy không nên làm tăng rủi ro nợ của chính quyền địa phương.

Các cơ quan khu vực sẽ được phép sử dụng một phần hạn ngạch vay nợ hàng năm lên đến 3,9 nghìn tỉ nhân dân tệ, nhưng phần lớn đã được phân bổ cho các dự án cơ sở hạ tầng.

“Hiện chưa rõ liệu chính quyền địa phương có sẵn lòng mua lại đất với mức giá gần với mức giá mà các công ty bất động sản đã bỏ ra trước đó hay không. Nếu các nhà phát triển phải ghi nhận lỗ trên các khu đất của mình, thì họ có thể phải đối mặt với một số vấn đề liên quan đến khả năng thanh khoản, không chỉ là các vấn đề về dòng tiền”, ông Adam Wolfe, Chuyên gia kinh tế về thị trường mới nổi tại Absolute Strategy Research, cho biết. 

Để thúc đẩy các khoản vay ngân hàng cho các nhà phát triển để đảm bảo họ hoàn thành các dự án hiện có, các quan chức đang tăng cường nỗ lực ây dựng "danh sách trắng" nhằm xác định các dự án cần được hỗ trợ. Kế hoạch này, được giới thiệu vào tháng 1, đã chứng kiến các khoản vay được phê duyệt lên đến hơn 900 tỉ nhân dân tệ.

Mặc dù vậy, dường như các khoản tiền này không thực sự chảy vào tay các công ty bất động sản, dù trong bốn tháng đầu năm, đã có gần 600 tỉ nhân dân tệ được huy động thông qua các khoản vay cho các dự án xây dựng, con số này giảm 9% so với cùng kỳ năm trước, theo thống kê từ cục thống kê quốc gia.

Chương trình “danh sách trắng” đang gặp hạn chế do ưu đãi mà các ngân hàng thương mại, vốn lo ngại về tác động của các vụ vỡ nợ của nhà phát triển đối với lợi nhuận của họ. Vấn đề tương tự cũng áp dụng cho các biện pháp mới cho phép các ngân hàng giảm lãi suất thế chấp và yêu cầu trả trước.

Các tổ chức cho vay đã giảm lãi suất thế chấp xuống mức thấp chưa từng có, và có thể không muốn cắt giảm thêm. “Tác động của chính sách này sẽ bị hạn chế bởi biên độ lãi suất bị thu hẹp của các ngân hàng”, ông Serena Zhou, Nhà kinh tế cao cấp về Trung Quốc tại Mizuho Securities Asia, cho biết.

Các hộ gia đình cũng có thể sử dụng lãi suất thấp hơn để mua các bất động sản hiện có thay vì đầu tư vào các dự án mới, bởi giá của những bất động sản hiện có đã giảm sâu hơn và việc chuyển nhượng không còn là một mối lo ngại lớn. Thực tế là doanh số bán nhà hiện có ở Trung Quốc đã vượt qua doanh số bán nhà mới theo diện tích lần đầu tiên trong lịch sử vào năm ngoái, điều này làm nổi bật sự thay đổi cơ bản trong thói quen mua sắm và giảm lượng tiền mặt cho các nhà phát triển.

“Cắt giảm lãi suất thế chấp để kích thích doanh số bán hàng có thể hiệu quả ở các thành phố lớn với nhu cầu nhà ở cao hơn, nhưng không phải ở các thành phố nhỏ hơn, nơi lãi suất đã bị cắt giảm đến mức tối đa”, ông Houze Song, Nhà kinh tế tại Viện Paulson, một tổ chức tư vấn của Mỹ, cho biết.

“Các chính sách mới có thể kích thích doanh số bán bất động sản trong vài tháng, nhưng tôi nghi ngờ liệu chúng có đủ để đảo ngược xu hướng hay không”, ông nói.

Có thể bạn quan tâm:

Sức hút của chuỗi siêu thị dạng thành viên

Nguồn Bloomberg