English
Chủ Nhật | 05/08/2012 16:33
Giá bất động sản và nợ chính quyền địa phương Trung Quốc tăng mạnh trở lại
Xu hướng này cho thấy sự bất lực trong đối đầu với tình trạng tăng trưởng chững lại.
Fangzhuang là một trong những dự án nhà ở thương mại cao tầng đầu tiên của Trung Quốc nằm bên đường vành đai 3 của Bắc Kinh. Bốn khu nhà của dự án có chung công viên, trường học, trụ sở tòa án và siêu thị Carrefour. Những ký tự trong tên của 4 khu nhà ghép lại có nghĩa là “những vì sao của thế giới cổ đại”.
Theo Ngân hàng Credit Suisse, năm 1990, căn hộ khu Fangzhuang được bán với giá 1.500 nhân dân tệ (234 USD)/m2. Kể từ đó, giá bán đã lên đến mức trên trời, vượt 30.000 nhân dân tệ ở vùng này của Bắc Kinh.
Thị trường bất động sản Trung Quốc đã từng được Jonathan Anderson tại Ngân hàng UBS cường điệu là “lĩnh vực quan trọng nhất trong nền kinh tế toàn cầu”. Đây hiện vẫn là mối lo sợ lớn nhất treo lơ lửng trên nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới. Khoảng một năm trước, giá nhà tại Trung Quốc bắt đầu giảm, khiến giới đầu tư nản lòng và làm chậm tốc độ tăng trưởng kinh tế xuống còn 7,6% trong quý II năm nay, mức thấp nhất từ năm 2009.
Bên cạnh mối lo ngại về thị trường bất động sản là các khoản nợ của chính quyền địa phương. Theo con số chính thức, tính đến cuối năm 2010, khoản nợ của chính quyền địa phương ước đạt 10,7 nghìn tỷ nhân dân tệ (cao hơn nhiều nếu theo ước tính không chính thức), phần lớn số nợ do cái gọi là cơ quan tài chính của chính quyền địa phương vay mượn.
Cả 2 mối lo ngại trên đều có gốc rễ từ các gói kích thích mà Trung Quốc tiến hành hồi tháng 11/2008. Các doanh nghiệp nhà nước bắt đầu hăng hái tham gia đấu thầu các khu đất, và chính quyền địa phương cho phép dự án của các doanh nghiệp này hoạt động tự do. Hai vấn đề này cũng khiến chính quyền trung ương lo ngại.
Tháng 4/2010, chính phủ Trung Quốc đã tiến hành các biện pháp kiềm chế tình trạng mua đầu cơ nhà ở và suốt trong năm 2011 chỉ tập trung vào sắp xếp lại tình hình tài chính tại các địa phương. Đầu năm nay, thủ tướng Ôn Gia Bảo đã thông báo rằng năm 2011 nợ của chính quyền địa phương chỉ tăng thêm 300 triệu nhân dân tệ.
Tuy nhiên, hiện có nhiều dấu hiệu cho thấy giá bất động sản và nợ của chính quyền địa phương lại tiếp tục tăng. Theo Văn phòng Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), giá bán nhà mới tháng 6/2012 tại 25 trong số 70 thành phố đều tăng, và số lượng bán ra cũng tăng. Tuy vậy, mức giá trung bình vẫn thấp hơn so với 1 năm trước.
Các báo cáo của Văn phòng Thống kê quốc gia Trung Quốc cũng cho hay cơ quan quản lý ngành ngân hàng Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng tăng lượng tiền cho vay đến các tổ chức tài chính “có phẩm chất tốt hơn”. Các tổ chức này cũng tăng lượng trái phiếu bán ra, và đã phát hành hơn 420 tỷ nhân dân tệ trái phiếu trong năm nay.
Hai sự thay đổi trên có thể là tin tốt lành – dấu hiệu cho thấy giá bất động sản ổn định và chính quyền địa phương đã khôi phục được lòng tin về khả năng trả nợ. Tuy nhiên, chúng cũng có thể là dấu hiệu cho thấy sự tuyệt vọng, và là bằng chứng cho thấy chính quyền trung ương đã mất tinh thần trong cuộc đối đầu với tình trạng suy giảm tốc độ tăng trưởng.
Sự gia tăng nợ của chính quyền địa phương có thể là một phản ứng có thể lý giải được trước tình trạng suy giảm tốc độ tăng trưởng đáng lo ngại. Kinh tế Trung Quốc không cần sự trợ giúp, và chính phủ nước này có đủ khả năng để điều hành và giải cứu nền kinh tế.
Một số chính quyền địa phương đã vay nợ nhiều hơn khả năng có thể chi trả. Nhưng những khoản nợ của họ chưa bao giờ gây nguy hại cho vị trí tài chính của quốc gia nói chung. Tổng số nợ của chính quyền địa phương và trung ương chiếm khoảng 50% GDP (kể cả trái phiếu do Bộ Đường sắt và các ngân hàng chính sách phát hành).
Thậm chí nếu các khoản nợ được khai báo thấp đi, Trung Quốc có đủ khả năng tài chính để khắc phục sai lỗi. Chính quyền địa phương cũng sẽ vay mượn ít hơn và đầu tư tốt hơn như đã làm. Peng Wensheng tại Công ty Vốn quốc tế Trung Quốc, một ngân hàng đầu tư Trung Quốc, cho biết: “Hiện nay áp lực nới lỏng chính sách thấp hơn so với hồi tháng 11/2008”.
Sự phục hồi của thị trường bất động sản khó diễn giải hơn. Việc này cũng có thể phán ánh sự nhầm lẫn trong việc hiểu rõ chính sách của chính phủ. Một số chính quyền địa phương đã nới lỏng các biện pháp kiềm chế bất động sản một cách lén lút, với hy vọng khôi phục lại việc làm trong ngành xây dựng và doanh số bán đất đai (và cả nguồn thu của mình).
Chính quyền trung ương cũng đang quan tâm đến việc khuyến khích người mua nhà lần đầu, nhưng cũng khẳng định rằng sẽ vẫn tăng cường kiềm chế người dân, đặc biệt là người nơi khác, mua nhiều hơn một nhà ở. Ủy ban nhà nước Trung Quốc cho biết sẽ cử thanh tra đến 16 tỉnh thành để hạn chế tình trạng tái phạm.
Nhưng theo Jinsong Du tại Ngân hàng Credit Suisse, ở hầu hết các thành phố, việc phá bỏ các quy định hiện giờ dễ dàng hơn bao giờ hết. Ông này trích dẫn một cuộc chào bán công khai ở Thượng Hải với giá bán lên đến 3 triệu USD/căn hộ. Thậm chí các nhà môi giới nhà đất tại đây cũng thừa nhận rằng hầu hết người mua đã sở hữu nhiều bất động sản khác.
Sau khi giá bất động sản Mỹ bắt đầu giảm, các nhà hoạch định chính sách cố gắng một cách vô ích nhiều năm để phục hồi thị trường này. Suốt hơn 20 năm qua, Nhật Bản cũng đang cố gắng khôi phục giá bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản của Trung Quốc có thể khác biệt. Trong nhiều bong bóng bất động sản, giá được đẩy lên bởi các nhà đầu cơ – những người vay mượn nhiều tiền để mua bất động sản. Khi chủ nợ của họ cảm thấy lo lắng, họ rơi vào tình trạng không trả được nợ hoặc vứt bỏ tài sản.
Theo Ngân hàng Credit Suisse, năm 1990, căn hộ khu Fangzhuang được bán với giá 1.500 nhân dân tệ (234 USD)/m2. Kể từ đó, giá bán đã lên đến mức trên trời, vượt 30.000 nhân dân tệ ở vùng này của Bắc Kinh.
Thị trường bất động sản Trung Quốc đã từng được Jonathan Anderson tại Ngân hàng UBS cường điệu là “lĩnh vực quan trọng nhất trong nền kinh tế toàn cầu”. Đây hiện vẫn là mối lo sợ lớn nhất treo lơ lửng trên nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới. Khoảng một năm trước, giá nhà tại Trung Quốc bắt đầu giảm, khiến giới đầu tư nản lòng và làm chậm tốc độ tăng trưởng kinh tế xuống còn 7,6% trong quý II năm nay, mức thấp nhất từ năm 2009.
Bên cạnh mối lo ngại về thị trường bất động sản là các khoản nợ của chính quyền địa phương. Theo con số chính thức, tính đến cuối năm 2010, khoản nợ của chính quyền địa phương ước đạt 10,7 nghìn tỷ nhân dân tệ (cao hơn nhiều nếu theo ước tính không chính thức), phần lớn số nợ do cái gọi là cơ quan tài chính của chính quyền địa phương vay mượn.
Cả 2 mối lo ngại trên đều có gốc rễ từ các gói kích thích mà Trung Quốc tiến hành hồi tháng 11/2008. Các doanh nghiệp nhà nước bắt đầu hăng hái tham gia đấu thầu các khu đất, và chính quyền địa phương cho phép dự án của các doanh nghiệp này hoạt động tự do. Hai vấn đề này cũng khiến chính quyền trung ương lo ngại.
Tháng 4/2010, chính phủ Trung Quốc đã tiến hành các biện pháp kiềm chế tình trạng mua đầu cơ nhà ở và suốt trong năm 2011 chỉ tập trung vào sắp xếp lại tình hình tài chính tại các địa phương. Đầu năm nay, thủ tướng Ôn Gia Bảo đã thông báo rằng năm 2011 nợ của chính quyền địa phương chỉ tăng thêm 300 triệu nhân dân tệ.
Tuy nhiên, hiện có nhiều dấu hiệu cho thấy giá bất động sản và nợ của chính quyền địa phương lại tiếp tục tăng. Theo Văn phòng Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), giá bán nhà mới tháng 6/2012 tại 25 trong số 70 thành phố đều tăng, và số lượng bán ra cũng tăng. Tuy vậy, mức giá trung bình vẫn thấp hơn so với 1 năm trước.
Các báo cáo của Văn phòng Thống kê quốc gia Trung Quốc cũng cho hay cơ quan quản lý ngành ngân hàng Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng tăng lượng tiền cho vay đến các tổ chức tài chính “có phẩm chất tốt hơn”. Các tổ chức này cũng tăng lượng trái phiếu bán ra, và đã phát hành hơn 420 tỷ nhân dân tệ trái phiếu trong năm nay.
Hai sự thay đổi trên có thể là tin tốt lành – dấu hiệu cho thấy giá bất động sản ổn định và chính quyền địa phương đã khôi phục được lòng tin về khả năng trả nợ. Tuy nhiên, chúng cũng có thể là dấu hiệu cho thấy sự tuyệt vọng, và là bằng chứng cho thấy chính quyền trung ương đã mất tinh thần trong cuộc đối đầu với tình trạng suy giảm tốc độ tăng trưởng.
Sự gia tăng nợ của chính quyền địa phương có thể là một phản ứng có thể lý giải được trước tình trạng suy giảm tốc độ tăng trưởng đáng lo ngại. Kinh tế Trung Quốc không cần sự trợ giúp, và chính phủ nước này có đủ khả năng để điều hành và giải cứu nền kinh tế.
Một số chính quyền địa phương đã vay nợ nhiều hơn khả năng có thể chi trả. Nhưng những khoản nợ của họ chưa bao giờ gây nguy hại cho vị trí tài chính của quốc gia nói chung. Tổng số nợ của chính quyền địa phương và trung ương chiếm khoảng 50% GDP (kể cả trái phiếu do Bộ Đường sắt và các ngân hàng chính sách phát hành).
Thậm chí nếu các khoản nợ được khai báo thấp đi, Trung Quốc có đủ khả năng tài chính để khắc phục sai lỗi. Chính quyền địa phương cũng sẽ vay mượn ít hơn và đầu tư tốt hơn như đã làm. Peng Wensheng tại Công ty Vốn quốc tế Trung Quốc, một ngân hàng đầu tư Trung Quốc, cho biết: “Hiện nay áp lực nới lỏng chính sách thấp hơn so với hồi tháng 11/2008”.
Sự phục hồi của thị trường bất động sản khó diễn giải hơn. Việc này cũng có thể phán ánh sự nhầm lẫn trong việc hiểu rõ chính sách của chính phủ. Một số chính quyền địa phương đã nới lỏng các biện pháp kiềm chế bất động sản một cách lén lút, với hy vọng khôi phục lại việc làm trong ngành xây dựng và doanh số bán đất đai (và cả nguồn thu của mình).
Chính quyền trung ương cũng đang quan tâm đến việc khuyến khích người mua nhà lần đầu, nhưng cũng khẳng định rằng sẽ vẫn tăng cường kiềm chế người dân, đặc biệt là người nơi khác, mua nhiều hơn một nhà ở. Ủy ban nhà nước Trung Quốc cho biết sẽ cử thanh tra đến 16 tỉnh thành để hạn chế tình trạng tái phạm.
Nhưng theo Jinsong Du tại Ngân hàng Credit Suisse, ở hầu hết các thành phố, việc phá bỏ các quy định hiện giờ dễ dàng hơn bao giờ hết. Ông này trích dẫn một cuộc chào bán công khai ở Thượng Hải với giá bán lên đến 3 triệu USD/căn hộ. Thậm chí các nhà môi giới nhà đất tại đây cũng thừa nhận rằng hầu hết người mua đã sở hữu nhiều bất động sản khác.
Sau khi giá bất động sản Mỹ bắt đầu giảm, các nhà hoạch định chính sách cố gắng một cách vô ích nhiều năm để phục hồi thị trường này. Suốt hơn 20 năm qua, Nhật Bản cũng đang cố gắng khôi phục giá bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản của Trung Quốc có thể khác biệt. Trong nhiều bong bóng bất động sản, giá được đẩy lên bởi các nhà đầu cơ – những người vay mượn nhiều tiền để mua bất động sản. Khi chủ nợ của họ cảm thấy lo lắng, họ rơi vào tình trạng không trả được nợ hoặc vứt bỏ tài sản.
Nguồn EconomistKhampha
_211426573.jpg?w=158&h=98)
