Đô thị hóa hay "ma hóa" Trung Quốc?

Là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới và suýt chút nữa đã vượt mặt Mỹ trong năm 2014, Trung Quốc là cái tên được giới phân tích và thị trường rất chú ý trong thời gian gần đây với quan tâm lớn nhất của giới đầu tư vẫn là bất động sản - lĩnh vực từng một thời phát triển rất mạnh mẽ tại Trung Quốc nhưng nay đã trở thành gánh nặng kinh tế lớn đối với nước này. Tin tức hàng ngày về chứng khoán, tiền tệ, giá vàng,... hay cả những bài phân tích tài chính quốc tế thường điểm qua thực trạng suy yếu của bất động sản Trung Quốc, đủ để thấy sức ảnh hưởng lớn của lĩnh vực này đối với kinh tế Trung Quốc nói riêng và kinh tế toàn cầu nói chung.

Trên thực tế, giống như nhiều quốc gia khác, thị trường bất động sản tại Trung Quốc cũng đang suy yếu trầm trọng với nguy cơ phát triển thành khối bong bóng khổng lồ có thể vỡ đoàng bất cứ lúc nào. Báo China Business News từng trích dẫn nhận định của chủ tịch tập đoàn bất động sản SOHO - "trùm" đầu tư địa ốc tại Trung Quốc rằng, thị trường bất động sản Trung Quốc giống như con tàu Titanic sắp va vào tảng băng chìm trước mặt.


Thị trường bất động sản vốn là ngành đặc biệt quan trọng đối với kinh tế Trung Quốc với số vốn đầu tư "khủng" mỗi năm và khả năng giải quyết việc làm cho một số lượng lớn người lao động tại các thành phố. Đầu tư của ngành này chiếm 12,5% GDP cả nước vào năm 2012 và giải quyết việc làm cho khoảng 14% lao động tại các thành phố theo số liệu năm 2013 của Quỹ Tiền tệ quốc tế.

Trước năm 1998, lĩnh vực bất động sản mang đúng đặc trưng của nền kinh tế Trung Quốc với "cơ chế hai quỹ đạo" trong suốt một thời gian dài, trong đó, cơ chế kế hoạch nhà nước luôn lấn át cơ thế thị trường trong việc điều phối hoạt động của thị trường bất động sản.

Kể từ năm 1998, chính phủ Trung Quốc bắt đầu thực hiện cải cách nhằm tăng cường vai trò của thị trường đối với lĩnh vực bất động sản, cùng với đó là thu nhập của cư dân thành thị ngày càng tăng, đã tạo nên sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Đồng thời, thị trường chứng khoán Trung Quốc trong giai đoạn này cũng không mấy khả quan nên bất động sản gần như trở thành kênh đầu tư hấp dẫn duy nhất đối với luồng tiền nhàn rỗi. Điều này đã dẫn đến tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu - cung vượt quá cầu - trong khi tâm lý đầu cơ cũng khiến giá bất động sản bị thổi phồng nhanh chóng.


"Thành phố ma" là cụm từ quá quen thuộc đối với thế giới mỗi khi nhắc tới bất động sản Trung Quốc.

"Thành phố ma" mà giới buôn bán bất động sản hay nói đến, hiểu theo nghĩa đơn giản nhất, là những thành phố mới được xây dựng nhằm mục đích là đô thị hóa, nhưng gần như không có ai hoặc doanh nghiệp nào tới sinh sống và buôn bán.


Đáng lẽ, ở đất nước "đất chật người đông" như Trung Quốc, các tòa nhà cao tầng và khu dân cư mới xây dựng phải là nơi thu hút người dân tới sinh sống, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang suy yếu như hiện nay. Tuy nhiên, rõ ràng, nhiều khu đô thị mới xây tại Trung Quốc lại tịnh không một bóng người bất chấp những nỗ lực thu hút cư dân mới.

Trong con mắt của các nhà phê bình, làn sóng bùng nổ nhà ở của Trung Quốc đã trở thành một thảm họa. Nhiều người dân bỏ tiền đầu tư vào bất động sản nhưng cuối cùng bị trắng tay. Những tòa nhà hiện đại mọc lên nhưng không bán được khiến nhiều chủ đầu tư phải bỏ của chạy lấy người.

Phát biểu trên kênh 60 Minutes, Giám đốc điều hành (CEO) của Vanke, công ty bất động sản nhà ở lớn nhất Trung Quốc, cho biết, các công ty địa ốc ở nước này đang ngập trong nợ, các dự án bị từ bỏ, và tình hình có thể xấu đi rất nhanh. Trong kịch bản tồi tệ nhất, một cuộc khủng hoảng địa ốc như ở Mỹ cách đây vài năm có thể xảy đến với Trung Quốc.

Tuy nhiên, Trung Quốc có vẻ là một trong những nước "thích" xây dựng các "thành phố ma" như vậy. Thực tế cho thấy, đầu tư vào cơ sở vật chất chiếm phần lớn GDP của Trung Quốc, đất nước được cho là cứ mỗi hai tháng lại xây dựng được một thành Rome trong suốt một thập kỷ qua. Với lực lượng lao động đông đảo, sẽ khó khăn hơn để kìm hãmhoạt động xây dựng dù nền kinh tế đang phát triển chậm lại và cung vượt quá cầu.

Việc xây dựng loạt các thành phố quy mô lớn và hiện đại không nằm ngoài mục đích phục vụ nhu cầu định cư của hàng trăm nghìn công dân trong tiến trình đô thị hóa các vùng nông thôn, kém phát triển. Làn sóng di cư ồ ạt của nông dân vào các thành phố không ngừng tăng lên, tạo nên những gánh nặng nhất định cho thành thị và gây áp lực lớn cho chính phủ trong việc đẩy mạnh đô thị hóa. Trung Quốc đang kỳ vọng sẽ chuyển 40 triệu người từ nông thông lên thành phố trong vòng 10 năm tới.

Tính đến nay, Trung Quốc có khá nhiều dự án xây dựng thành phố mới, như Zhengdong (Hà Nam), Chenggong (Vân Nam), Ordos và Erenhot (Nội Mông), Changsha (Hồ Nam), Yujiapu (Thiên Tân) và nhiều dự án phát triển nhà, khu đô thị tại các tỉnh Xinyang, Chengsha, Giang Tô, Vân Nam, Xương Bình.


Tuy nhiên, phần lớn các dự án xây dựng thành phố, khu đô thị mới của Trung Quốc không hề xuất hiện bóng dáng của con người hay dấu hiệu của xe cộ qua lại bất chấp vẻ bề ngoài lộng lẫy một cách đầy khoa trương, mà thay vào đó là tình trạng ngổn ngang của những công trình bị bỏ dở giữa chừng.

Giải thích cho sự tồn tại của các "thành phố ma", nhiều chuyên gia cho rằng, vị trí địa lý không thuận lợi để phát triển hoạt động kinh tế là yếu tố đầu tiên khiến người dân chẳng thèm để ý tới một số dự án thành phố lớn. Điển hình là "thành phố ma" lớn nhất Trung Quốc Ordos tại tỉnh Nội Mông.

Ordos vốn là một thành phố tại Khu tự trị Nội Mông Cổ, chiếm phần lớn sa mạc Ordos. Lãnh thổ của địa cấp thị Ordos có thể chia thành vùng đồi núi ở phía đông, cao nguyên ở trung tâm và phía tây, các sa mạc ở phía bắc và nam và vùng bình nguyên ở bờ nam sông Hoàng Hà.

Nội Mông khởi điểm được biết đến là một vùng khai thác than heo hút. Các công ty mỏ than tư nhân đã đổ đến vùng thảo nguyên Nội Mông để khai thác. Nông dân địa phương thậm chí bán đất cho các nhà khai mỏ và nhanh chóng trở nên giàu có. Thị trường việc làm cũng vì thế mà phát triển mạnh và Ordos bắt đầu phát triển với tốc độ chóng mặt.

Chính quyền địa phương nhanh chóng phác thảo kế hoạch xây dựng một khu đô thị rộng lớn với hàng trăm ngàn cư dân, lấy Thành Cát Tư Hãn Plaza làm trung tâm.Nhưng chỉ 10 năm sau, Ordos gần như “chết” theo làn sóng xây dựng đang bùng nổ tại Trung Quốc vào thời điểm đó do không bán được dự án.

Ở thành phố Ordos, không khó để tìm ra những dự án phát triển nhà không có dấu hiệu của sự sống, và Erenhot là một trong số đó. Dự án này được xây ngay giữa sa mạc của tỉnh Nội Mông.


Erenhot có khí hậu sa mạc lạnh với một mùa đông dài và rất khô hạn, còn mùa hè thường ngắn và nóng. Với thời tiết khắc nghiệt đặc trưng, nguồn tài nguyên nghèo nàn của sa mạc cũng như vị trí địa lý cách xa những khu vực phát triển, Erenhot chắc chắn không thể thu hút người dân tới sinh sống và phát triển. Hầu hết các phần của dự án này đều đang còn dang dở hoặc chưa có người tới sinh sống. Với tình trạng ế ẩm của các dự án lớn, phong trào xây dựng ồ ạt ở Ordos đã chững lại vào năm 2012.

Tuy nhiên, có những dự án được triển khai ở những nơi "thiên thời địa lợi" nhưng vẫn thiếu bóng con người. Gần đây nhất là dự án xây dựng quận tài chính tương tự Manhattan (New York, Mỹ) của Trung Quốc có tên là Yujiapu tại thành phố cảng Thiên Tân. Yujiapu được đánh giá là một bản sao còn dang dở của trung tâm tài chính Manhattan Mỹ.

Dự án Yujiapu không hề mang dáng vẻ của một đô thị lớn, các tòa nhà chọc trời với cửa kính phủ đầy bụi và nhiều nơi đang bị ngừng thi công. Tình hình bỏ hoang tại Thiên Tân chính là thách thức mà các lãnh đạo Trung Quốc đang phải đối mặt, khi vừa phải kiềm chế bùng nổ đầu tư dựa vào vốn vay, vừa phải duy trì tăng trưởng và việc làm trong nước.

Thị trường bất động sản Trung Quốc suy yếu trầm trọng với doanh số bán nhà liên tục giảm thấp do giá tăng cao chính là một trong những nguyên nhân khiến các dự án thành phố mới vẫn chưa được lấp đầy.

Tuy nhiên, theo số liệu của Cục Thống kê Trung Quốc, tháng 5, giá nhà đã giảm tại 35/70 thành phố của Trung Quốc. Công ty xếp hạng tín nhiêm S&P từng dự đoán, giá nhà tại Trung Quốc sẽ giảm 5% trong năm 2014 do các công ty bất động sản buộc phải hạ giá để đạt được mục tiêu doanh số.

Trước lo ngại về tình trạng bong bóng tín dụng và vỡ nợ của doanh nghiệp, các cơ sở tài chính cũng hạn chế hoạt động cho vay, khiến nhiều dự án đô thị hóa của Trung Quốc phải bỏ dở giữa chừng do không được cấp vốn để duy trì hoạt động xây dựng. Và chính khung cảnh ngổn ngang của các công trình còn dang dở càng làm giảm sức hút của những thành phố mới này.


"Thành phố ma" là một hậu quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng và sự đầu tư nóng vội vào các dự án bất động sản mà Trung Quốc đang theo đuổi. Hiện rất nhiều dự án phát triển quy mô lớn được tiến hành nhanh chóng tại quốc gia này, bỏ qua những bước nghiên cứu về kinh doanh và tiếp thị cần thiết. “Rất nhiều dự án xây dựng lỡ dở hiện nay là kết quả của việc tiếp cận quá dễ dàng với nguồn vốn, đồng thời là sự kết hợp của suy nghĩ ảo tưởng và hành động đầu cơ hơn là các tính toán kinh doanh lý trí'', theo nhận định của giáo sư kinh tế Victor Teo thuộc Trường Đại học Hồng Kông.

Tất nhiên, có một số dự án xây dựng vẫn nhận được sự quan tâm của người dân, thậm chí phát triển nhanh chóng, như thành phố Changsha (Hồ Nam) với quy mô lớn gấp đôi Los Angeles. Thành phố này vẫn đang mở rộng với tốc độ nhanh chóng cả về hướng Đông lẫn hướng Tây.

Chuyên gia Stephen Roach thuộc Đại học Yale cho rằng, Trung Quốc đang trải qua "cuộc đô thị hóa mạnh mẽ nhất mà thế giới từng chứng kiến". Ông dự báo, những "thành phố ma" này sẽ sớm trở thành "những khu vực đô thị sôi động".



Trong báo cáo mới trên chuyên san Nature, ba nhà khoa học môi trường thuộc Đại học Trường An (Trung Quốc) đã bày tỏ lo ngại về kế hoạch gây sửng sốt của chính phủ Trung Quốc khi quyết định san phẳng 700 ngọn núi và đổ đất đá vụn vào các thung lũng.

Trong động thái chưa từng có trước đây, được gọi là “dự án rời núi” lớn nhất lịch sử, Trung Quốc dự định san phẳng 700 ngọn núi gần thành phố Lan Châu, tỉnh Cam Túc thành mặt bằng để phát triển đô thị. Nhà chức trách Trung Quốc tuyên bố, việc san phẳng các ngọn núi, lấy đất xây dựng đô thị cho người dân sẽ tạo ra một nền kinh tế có môi trường bền vững, dựa trên các ngành công nghiệp tiết kiệm năng lượng. Đồng thời, đây là dự án phục vụ cho tham vọng đô thị hóa những vùng phía tây ít phát triển hơn của Trung Quốc, phục vụ cho nhu cầu nhà ở cho dòng người từ nông thôn đổ ra thành thị ngày càng tăng cao.


Mặc dù có nguồn tiền khổng lồ, nhưng dự án “rời núi” này cũng vấp phải chỉ trích kịch liệt vì khả năng gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường khu vực. Lan Châu, thành phố từng bị liệt vào danh sách những thành phố ô nhiễm nhất thế giới với tình trạng ô nhiễm môi trường nặng, thiếu nước trầm trọng.

Các chuyên gia Trung Quốc nhấn mạnh, chính quyền Bắc Kinh đã triển khai những dự án phá hoại cảnh quan tự nhiên mà không lường trước hậu quả của hành động phá núi xây thành phố. Theo các nhà khoa học, quá trình san bằng núi đang làm trầm trọng hơn tình trạng ô nhiễm không khí và nước, cũng như khiến đất bị xói mòn và gây nên tình trạng lở đất chết người.

Vậy, đâu sẽ là tương lai cho 700 ngọn núi của Trung Quốc? Một thành phố phát triển bậc nhất hay một "thành phố ma" lớn nhất Trung Quốc và thậm chí trên toàn thế giới?

Nguồn Theo DVO/ Gafin