Có hơn 60 triệu căn nhà không bán được tại Trung Quốc

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã xác định việc giảm dư thừa tồn kho nhà ở là chìa khóa để chấm dứt tình trạng suy thoái tài sản chưa từng có của quốc gia. Lý do rất dễ thấy.

Theo Bloomberg Economics, Trung Quốc có khoảng 60 triệu căn hộ chưa bán được trên khắp cả nước và sẽ phải mất hơn 4 năm mới bán được nếu không có viện trợ của chính phủ. Tình trạng dư cung đang kéo giá nhà xuống với tốc độ nhanh nhất trong một thập kỷ, khiến người dân có ít lý do hơn để mua nhà. Tình hình tồi tệ nhất diễn ra ở thủ đô.

Để phá vỡ vòng luẩn quẩn này, Ngân hàng Trung ương gần đây đã công bố sáng kiến ​​trị giá 300 tỉ nhân dân tệ (41 tỉ USD) để chính quyền địa phương mua những ngôi nhà chưa bán được. Về phía cầu, giới chức đang kêu gọi các thành phố giảm khoản trả trước tối thiểu và lãi suất thế chấp để lôi kéo người mua. Nhưng vẫn còn phải xem liệu các bước này có thành công trong việc thu hẹp nguồn cung và chấm dứt khủng hoảng hay không.

Ông Jay Lau, Nhà phân tích bất động sản tại S&P Global Ratings, cho biết: “Tồn kho nhà ở đang ở mức cao nhất trong lịch sử Trung Quốc. Các chính sách bất động sản mới nhất có thể là động lực củng cố niềm tin tạm thời.”

Những thành phố hàng đầu

Theo China Real Estate Information Corp, ngay cả tại 4 thành phố cấp 1 của Trung Quốc, nơi thị trường tương đối ổn định, nguồn cung nhà mới sẽ mất khoảng 27 tháng để bán tính đến tháng 4. Đó là thời gian dài nhất trong ít nhất 7 năm qua. Trong khi nguồn cung nhà mới của Mỹ cần khoảng 9 tháng để bán, theo Bộ Nhà ở Mỹ.

Áp lực tồn kho bất động sản Trung Quốc tiếp tục tăng cao. Ảnh: Bloomberg.

Ba trong số những thành phố lớn nhất của Trung Quốc – Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã triển khai chính sách nới lỏng lớn đối với người mua nhà, cắt giảm khoản tiền trả trước và cho phép vay mua nhà rẻ hơn. Các nhà phân tích kỳ vọng Bắc Kinh, thành phố cấp 1 khác, cũng sẽ làm điều tương tự. Theo CRIC, thủ đô của Trung Quốc có lượng nhà tồn kho tính theo tháng dài nhất.

Không có gì đảm bảo rằng việc nới lỏng sẽ phục hồi doanh số bán nhà ngay lập tức. Theo ông Yan Yuejin, Giám đốc Viện Nghiên cứu & Phát triển E-house Trung Quốc, các chủ sở hữu nhà ngay cả ở các khu vực đô thị lớn đang mất dần niềm tin, vốn kéo dài hàng thập kỷ, rằng bất động sản là nơi lưu trữ tài sản đáng tin cậy.

Theo CRIC, tính đến tháng 4, khoảng 80% thành phố của Trung Quốc có tốc độ hấp thụ hàng tồn kho tệ hơn mức cảnh báo (18 tháng). Điều đó xảy ra ngay cả sau khi các chủ đầu tư hạn chế cung cấp các dự án mới trong bối cảnh doanh số bán hàng mờ nhạt, khiến nguồn cung mới giảm 20% so với tháng 3.

Bắc Kinh đứng đầu danh sách dư nguồn cung nhà ở, tính đến tháng 4. Ảnh: Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc.

Diện tích sàn

Thử thách này càng khó khăn hơn khi đo bằng diện tích sàn. Dữ liệu chính thức cho thấy, các khu dân cư được các chủ đầu tư hoàn thiện nhưng chưa bán được đã mở rộng lên 391 triệu mét vuông trên toàn quốc tính đến tháng 4, mức cao nhất kể từ năm 2017. JPMorgan Chase & Co ước tính, bao gồm cả những bất động sản gần như đã hoàn thiện và được phê duyệt để bán trước, lượng tồn kho lớn hơn nhiều, với khoảng 1,8 tỉ mét vuông. Theo S&P, phần lớn lượng dư thừa nằm ở các thành phố cấp thấp hơn.

Gói hỗ trợ của Trung Quốc được công bố vào ngày 17/5 ước tính sẽ chuyển thành khoản tín dụng 500 tỉ nhân dân tệ để giúp các công ty được chính phủ hậu thuẫn mua nhà ở từ các nhà phát triển. Tuy nhiên, theo các nhà kinh tế, điều đó khó có thể tạo ra tác động đủ lớn đến nguồn cung.

Theo nhà phân tích Karl Chan của JPMorgan, việc giảm hàng tồn kho xuống mức tối ưu hơn thông qua các thương vụ mua lại do chính phủ hậu thuẫn sẽ cần tới 5 nghìn tỉ nhân dân tệ. Ông Raymond Cheng của CGS International Securities HK ước tính cần có nguồn tài trợ từ 1- 2 nghìn tỉ nhân dân tệ.

Cũng có những câu hỏi về việc triển khai chương trình vì các thử nghiệm nhỏ hơn trước đó đã gặp khó khăn trong việc thu hút sự chú ý trong bối cảnh có nhiều câu hỏi về các ưu đãi dành cho chính quyền địa phương, nhà phát triển và ngân hàng.

Không phải tất cả công ty BĐS của Trung Quốc đều có thể tận dụng kế hoạch đổi hàng tồn kho lấy tiền mặt. Nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence cho biết, nhiều người đã cam kết bán phần lớn bất động sản của họ để đảm bảo các khoản vay, khiến họ gặp khó khăn trong việc thoái vốn. Ví dụ, KWG Group Holdings Ltd. đã cam kết bán 92% tài sản tính đến cuối năm ngoái, theo BI.

Quỹ giải cứu có thể tác động có ý nghĩa hơn trong việc bơm thanh khoản cho China Vanke Co. và Longfor Group Holdings Ltd. , những công ty có tài sản không thế chấp, BI ước tính. Giờ đây, họ có tùy chọn bán bớt hàng tồn kho bán chậm cho các công ty được chính quyền địa phương hỗ trợ với giá chiết khấu để tăng cường tiền mặt.

Có thể bạn quan tâm: 

Chứng khoán Trung Quốc phục hồi mang lại hy vọng cho các ngân hàng phương Tây

Nguồn Bloomberg