Bùng nổ văn phòng chia sẻ giữa tâm bão bất động sản Hong Kong

Các tổ chức tài chính thu hẹp quy mô và số lượng văn phòng bỏ trống tăng cao đang tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt tại Hong Kong.

Cô Krystal Chun (23 tuổi), một chuyên viên tuyển dụng ngành tài chính, đã chuyển văn phòng hai lần trong ba năm qua. Ban đầu, công ty cô đặt tại một tòa nhà hạng nhất ở khu Central, trung tâm tài chính của thành phố. Tuy nhiên, hiện tại họ đã chuyển đến một địa điểm có chi phí thấp hơ, cách đó ba ga tàu điện.

Công ty của Chun, chuyên hỗ trợ các chuyên gia tài chính tìm việc, đã phải giảm số lượng nhân sự từ 12 xuống còn 5 người do tình hình kinh doanh khó khăn. Hiện tại, cô thuê một "phòng nhỏ" trong không gian làm việc chung tại khu Causeway Bay, với chi phí 50.000 HKD (khoảng 6.400 USD) mỗi tháng, chưa bằng một nửa so với trước đây. "Tình hình kinh doanh không thuận lợi, và khi nhân viên ít hơn, chúng tôi quyết định chuyển văn phòng", Chun chia sẻ.

Trường hợp của Chun phản ánh một xu hướng chung tại Hong Kong, nơi nhiều doanh nghiệp tài chính, từ các công ty nhỏ đến các ngân hàng phương Tây, đang thu hẹp hoạt động do nền kinh tế Trung Quốc suy yếu và căng thẳng địa chính trị. Một số ít doanh nghiệp tận dụng cơ hội khi giá bất động sản giảm, chẳng hạn như ngân hàng DBS của Singapore đã mua một tầng trong tòa nhà văn phòng hạng nhất, nhiều doanh nghiệp khác lại chọn thuê các không gian nhỏ hơn hoặc hợp đồng linh hoạt để tiết kiệm chi phí và giảm rủi ro.

Điều này đã tạo cơ hội cho các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt như Bela Offices. Vào tháng 10, Bela đã mở thêm hai địa điểm mới tại các tòa nhà văn phòng cao cấp, nâng tổng số địa điểm lên bảy kể từ khi thành lập vào năm 2021.

Trong khi đại dịch COVID-19 từng thúc đẩy nhu cầu không gian làm việc linh hoạt, đặc biệt đối với những người ngại làm việc tại nhà trong trong không gian sống chật chội, xu hướng quay lại văn phòng và tình trạng suy thoái kinh tế kéo dài đã khiến một số nhà cung cấp phải đóng cửa.

Hiện tại, nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và những công ty đang thu hẹp quy mô, theo bà Sandra Sze, Tổng Giám đốc của Bela Offices. Nhờ đó, tỉ lệ lấp đầy văn phòng linh hoạt của Bela tại khu Central đạt 98%, vượt qua mức trung bình 87% của khu vực này, theo dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản CBRE.

Để tiết kiệm chi phí, Bela đã thay đổi chiến lược, thay vì thuê không gian trống, công ty chuyển sang thuê các văn phòng đã có nội thất sẵn. Một trong các trung tâm mới của họ ở Central trước đây là văn phòng của Vanguard Group, công ty quản lý quỹ của Mỹ, đã rời Hong Kong vào năm 2020.

"Đây là một văn phòng truyền thống, với bố trí sẵn có và còn khá mới. Khách thuê trước chỉ sử dụng văn phòng trong hai hoặc ba năm, điều này giúp chúng tôi giảm rủi ro vì không cần đầu tư lớn", bà Sze chia sẻ, đồng thời nhấn mạnh rằng công ty đã tìm thấy nhiều cơ hội tương tự.

The Executive Centre (TEC), một nhà điều hành không gian làm việc chung khác, cũng tập trung vào thị trường cao cấp, với 83% khách thuê đến từ các công ty đa quốc gia.

"Nhiều khách hàng chọn chúng tôi vì tính linh hoạt, bởi họ thậm chí không thể biết được điều gì sẽ xảy ra trong ba năm tới", bà Jennifer So, Giám đốc Điều hành TEC Hong Kong, cho biết. Bà nói thêm nhiều công ty đang đối mặt với sự bất ổn trong việc mở rộng, thu hẹp hay tiếp tục hoạt động trung tâm tài chính châu Á.

Thị trường văn phòng Hong Kong, vốn là một trong những nơi đắt đỏ nhất thế giới, hiện đang trải qua giai đoạn suy thoái dài nhất từ trước đến nay, khi giá thuê tiếp tục giảm và tỉ lệ bỏ trống tại các văn phòng hạng nhất đạt 17%. Tỉ lệ này ở Singapore và Tokyo lần lượt là 5,1% và 3,4% tính đến tháng 9, theo công ty bất động sản Collier.

Mặc dù các doanh nghiệp Trung Quốc đã giúp lấp đầy một phần khoảng trống sau đại dịch, nhưng vẫn chưa đủ để bù đắp cho nguồn cung mới và ngân sách thận trọng của các công ty. 

Bà Ada Fung, Trưởng bộ phận tư vấn và giao dịch tại CBRE, nhận định trong khi các thị trường bất động sản khác vẫn ảm đạm, các không gian làm việc chung (coworking) lại nổi bật và phục hồi, mặc dù một số khu vực ngoài trung tâm đã chứng kiến giá thuê giảm mạnh vì nhu cầu không đủ.

Một làn sóng lao động thu nhập cao và sinh viên tốt nghiệp từ các trường đại học hàng đầu gần đây đã đến Hong Kong thông qua sáng kiến thu hút nhân tài của chính phủ, có thể sẽ thúc đẩy nhu cầu về văn phòng. Kể từ năm 2022, khoảng 70.000 thẻ thông hành đã được cấp, 95% trong số đó dành cho người đại lục. Tuy nhiên, ông Gapmen Yip, chuyên viên môi giới văn phòng tại LeasingHub, cho rằng hầu hết trong số này không có nhu cầu khởi nghiệp, mà chỉ cần không gian làm việc tối thiểu để hoàn thiện thủ tục giấy tờ.

Để duy trì lợi nhuận, các nhà cung cấp coworking đang đàm phán mức giá tốt hơn với chủ tòa nhà, những người hiện đang ưu tiên tỉ lệ lấp đầy và các thỏa thuận chia sẻ lợi nhuận thay vì mức giá thuê cố định.

Hysan Development, Chủ sở hữu nhiều văn phòng hạng sang tại Causeway Bay, cho biết các dịch vụ coworking đã trở thành nhóm khách thuê lớn thứ hai tính đến tháng 6 năm nay. Công ty đã hợp tác với IWG, nhà cung cấp không gian làm việc chung lớn nhất thế giới, để mở thêm tám địa điểm mới tại Hong Kong từ năm 2021.

“Thị trường hiện tại cho phép chúng tôi đàm phán các thỏa thuận tốt hơn nhờ nguồn cung dồi dào”, ông Eugene Cheung, Giám đốc Điều hành khu vực Hong Kong và vịnh lớn của IWG, chia sẻ. Dù điều này làm giảm biên lợi nhuận của các chủ tòa nhà, ông vẫn tin rằng đây là một “tình huống đôi bên cùng có lợi” trong bối cảnh hiện nay.

Giá thuê văn phòng tại Central đã giảm hơn 40% kể từ năm 2018. Việc xây dựng hai tòa tháp mới của Henderson Land và CK Asset Holdings trong năm nay càng tạo áp lực lớn lên giá thuê.

Trước tình trạng thiếu người thuê nguyên sàn, các chủ tòa nhà tại khu vực này đã chuyển sang mô hình coworking nhằm giảm thiểu tổn thất. Hang Lung Property, một nhà phát triển lớn, đã ghi nhận khoản lỗ hai con số trong danh mục văn phòng tại Đảo Hong Kong trong nửa đầu năm nay. Công ty đã chia nhỏ hai tầng tại tòa nhà Standard Chartered Bank ở Central để cho thuê. Các không gian này có diện tích từ 7,4 đến 102 mét vuông, với giá thuê hàng tháng từ 9.500 đến 96.000 HKD, hoặc tối thiểu 3.000 HKD mỗi bàn làm việc, theo LeasingHub.

Nhiều doanh nghiệp tài chính tại Hong Kong đang thu hẹp hoạt động. Ảnh: Nikkei Asia.

Vào tháng 8, CK Asset đã cải tạo một tầng văn phòng bỏ trống tại Cheung Kong Centre, sau khi công ty coworking The Great Room rời đi chỉ trong chưa đầy một năm. Hiện CK Asset chào thuê bàn làm việc với giá chỉ từ 4.000 HKD mỗi tháng.

Ông Jonathan Wright, Giám đốc Cấp cao tại Knight Frank, dự đoán sẽ có từ hai đến ba nhà điều hành không gian linh hoạt mới sẽ gia nhập thị trường trong năm tới. “Hiện có rất nhiều không gian được trang bị sẵn do chủ nhà cung cấp, cạnh tranh trực tiếp với các dịch vụ văn phòng dịch vụ”, ông nói.

Đối mặt với áp lực cạnh tranh gia tăng, các nhà cung cấp nội địa đang cân nhắc mở rộng ra nước ngoài. Bela Offices đang nhắm đến Nam Á và Nhật Bản, trong khi TEC gần đây đã đầu tư 30 triệu USD vào một trung tâm mới tại Riyadh, địa điểm thứ ba của công ty tại Trung Đông.

Mặc dù chưa mở thêm địa điểm mới tại Hong Kong từ năm 2022, bà Jennifer vẫn khẳng định: "Chúng tôi cực kỳ lạc quan về Hong Kong”.

Có thể bạn quan tâm:

Nike và Adidas đang mất đi vị trí dẫn đầu trong ngành giày chạy bộ

Nguồn Nikkei Asia