"Bong bóng" nhà đất trên toàn cầu đang xẹp?

Cô Diana Mousaly đã dành hàng tháng trời để tìm kiếm một ngôi nhà ở Windsor, thành phố cực nam của Canada. Khi đó là thời điểm đại dịch COVID-19 đang cao trào và giá nhà tăng đều trên toàn quốc. Cô Mousaly, một thư ký 27 tuổi tại cơ quan cảnh sát địa phương, đã xem gần 100 ngôi nhà và đưa ra hơn 60 lời đề nghị - thường cao hơn giá chào bán hàng trăm nghìn dollar Canada - trước khi chốt được một căn vào tháng 9 năm ngoái. Vào một thập kỷ trước, cha mẹ cô đã mua một ngôi nhà với giá chỉ bằng một nửa "nhưng nó lại lớn hơn nhà của tôi gấp 4 lần”, cô thở dài.

Cô Mousaly có thể đã mua nhà vào sai thời điểm. Trong hai thập kỷ qua, thị trường bất động sản của Canada đã bùng cháy hơn bao giờ hết. Giờ đây mọi thứ đang hạ nhiệt: giá đã giảm trong ba tháng liên tiếp, điều tương tự cũng diễn ra với các "bong bóng" ở nhiều thị trường khác.

Tại New Zealand giá nhà cũng đã giảm ba tháng liên tiếp, vào cuối năm 2021 định giá nhà đất đã tăng 45% kể từ khi đại dịch bắt đầu. Tại Thụy Điển, giá đã giảm gần 4% trong tháng 6, mức giảm hàng tháng mạnh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009. Cứ mỗi 2 trong 5 ngôi nhà ở Úc đã mất giá hơn so với 3 tháng trước.

Nhưng dù giá nhà đã bắt đầu giảm thì chi phí vay cao hơn lại đang cản trở người mua. Với các khoản trả nợ vay theo tháng cho một khoản thế chấp mới điển hình ở Mỹ hiện cao hơn 3/4 so với ba năm trước, các hồ sơ xin vay đã giảm hơn 1/4 so với mức đỉnh vào tháng Giêng. Thị phần của những người mua lần đầu đã chạm mức thấp nhất trong 13 năm. Một số "bong bóng" ở Anh cũng đang "xẹp" dần. Số lượng hồ sơ thế chấp được phê duyệt vào tháng 4 đã giảm trở lại mức trước đại dịch. Trong tháng 5, doanh số bán nhà đã giảm 1/10 so với năm trước.

Nếu sự bùng nổ giá nhà toàn cầu cuối cùng đã kết thúc, vậy thì giá sẽ giảm bao xa? 
Các nhà phân tích tại công ty tư vấn Capital Economics dự báo Mỹ và Anh sẽ có mức giảm khiêm tốn từ 5-10%. Ở những nước này tỉ lệ tương đối thấp là vì lãi suất cho vay thường cố định, không có nhiều thay đổi. Tại Úc và Thụy Điển, các nhà phân tích cho rằng giá có thể giảm 15%. Với mức nợ hộ gia đình cao hơn và do đó tỷ lệ tăng lãi suất cao hơn, tại Canada và New Zealand giá có thể giảm lên tới 20%.

Có hai yếu tố sẽ ngăn giá nhà đi vào vòng xoáy tử thần

Một là tình trạng thiếu nhà ở hầu hết các quốc gia giàu có. Theo ước tính, Mỹ thiếu 3,8-5,8 triệu căn nhà; Anh ước tính cần khoảng 345.000 ngôi nhà mới mỗi năm và đang xây dựng một nửa con số đó; Canada dự tính có thêm 3,5 triệu căn vào năm 2030 với tốc độ xây dựng hiện tại.

Yếu tố còn lại là thị trường lao động thắt chặt. Tỷ lệ thất nghiệp thấp ở nhiều nước giàu, nghĩa là người dân ít có nguy cơ bị nợ nần hơn. Kết hợp với tài chính hộ gia đình ngày càng mạnh mẽ, khủng hoảng tài chính sẽ không bị lún sâu hơn nữa, ngoại trừ các thị trường bất ổn.

Nhưng hệ quả của bong bóng giá nhà sẽ lan tỏa không đồng đều. Những nơi bị dịch ảnh hưởng nặng sẽ dễ bị tổn thương nhất. Trong thời gian phong tỏa, việc tìm kiếm những khu vườn rộng lớn hoặc không gian xanh đã khiến thị trường nhà đất trở nên điên cuồng. Người dân Paris chạy về vùng nông thôn nước Pháp. Cư dân Thổ Nhĩ Kỳ rời Istanbul đến các thị trấn nghỉ mát. Những người London muốn tận dụng lợi thế của làm việc từ xa đã đổ xô đến những khu phố rợp bóng cây như Richmond và Dulwich, hoặc hoàn toàn thoát khỏi thành phố để tìm những ngôi nhà rẻ hơn.

Còn tại một số thị trường sau, các vết nứt đang dần thành hình. Các thị trấn miền núi của Mỹ và các bang vùng nắng nóng, vốn từng thu hút những người California và New York giàu có, nay lại chả mấy ai tranh chấp giành mua. Hơn một nửa số nhà bán ở Thành phố Salt Lake, Utah, đã giảm giá vào tháng 6; ở Boise, Idaho, 3/5 số nhà cũng vậy.

Ngân hàng Hoàng gia Canada cho rằng doanh số bán nhà tại nước này sẽ giảm mạnh hơn 40% so với mức đỉnh vào năm 2021, thậm chí còn tồi tệ hơn mức giảm 38% trong cuộc khủng hoảng tài chính. Ở những nơi khác tình hình có lẽ không căng thẳng bằng, nhưng đối với những chủ sở hữu đã quen với việc giá chỉ đi theo chiều hướng lên, bất kỳ sự sụt giảm nào cũng sẽ là một cú sốc.

Có thể bạn quan tâm: 

Trung Quốc cấm nhập khẩu hàng nghìn mặt hàng thực phẩm từ Đài Loan

Nguồn The Economist