Bong bóng bất động sản Trung Quốc sắp nổ?

Thị trường bất động sản nằm trên đống lửa

Người mua chộp lấy cơ hội mua căn hộ mới nhiều hơn lượng nhà các chủ đầu tư có thể xây. Nhà đầutư sở hữu hai, ba, hay bốn căn hộ với hy vọng sẽ kiếm được nhiều tiền nhờ giá cả tăng vọt. Nhưngviễn cảnh đó không xảy ra. Giá nhà đất bắt đầu lao dốc. Các chủ dự án mắc kẹt với những tòa nhàtrống rỗng. Sự giàu có của họ bắt đầu sụt giảm mạnh.

Đây là những dấu hiệu có vẻ giống với thị trường nhà đất Mỹ năm 2007. Nhưng không. Đây là câuchuyện của Trung Quốc năm 2012.

Sau khi phát triển vô cùng nóng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Trung Quốc bắtđầu suy yếu. Các chủ dự án liên tiếp giảm giá nhằm giải phóng hàng tồn kho. Giá thì cứ giảm màngười mua vẫn đứng ngoài thị trường khiến đại gia nhà đất than khóc vì đống tài sản giảm giátrị.

Nhưng liệu có xảy ra cuộc đại suy thoái ở thị trường bất động sản Trung Quốc như đã xảy ra ở Mỹhay không? Các chuyên gia dự báo chắc chắn thị trường sẽ tổn thương nặng nhưng đại suy thoái thìkhông.

Người Trung Quốc ồ ạt xây dựng tạo nên bong bóng bất độngsản

Ồ ạt mua vào

Người Trung Quốc được phép sở hữu nhà riêng từ cuối những năm 90 của thế kỷ trước. Trước đó, họchưa từng chứng kiến đợt giảm giá nhà bao giờ. Họ dồn hết tiền để mua nhà trong suốt thập niên vừaqua kể từ khi nhiều loại hình đầu tư mới xuất hiện bên cạnh gửi tiết kiệm.

Nicholas Consonery, nhà phân tích tại Eurasia Group phân tích để đối phó với cuộc khủng hoảngtài chính toàn cầu, Chính phủ Trung Quốc nới lỏng hạn chế cho vay để giữ cho nền kinh tế phát triểnvới tỷ lệ gần 10%. Điều này khiến giá nhà trong năm 2010 tăng 50% so với ba năm trước đó.

Giá nhà tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải đã tăng hơn 110% trong 5 năm qua. Giá nhàtrong quý 4/2011 ở các khu cao cấp tại Thượng Hải có giá khoảng 19.400 USD mỗi mét vuông, còn ở BắcKinh là 17.400 USD.

Patrick Chovanec, giáo sư tại Đại học Thanh Hoa ở Bắc Kinh cho biết cũng giống Mỹ, người TrungQuốc muốn đa dạng hóa bất động sản. Vì vậy, họ liên tiếp mua vào căn hộ mà không có ý định chothuê. Thay vào đó họ coi đây là kênh giữ tiền và chờ hưởng lợi nhuận khi giá tăng cao.

Tăng trưởng của Trung Quốc tổn thương

Thật khó để đưa ra con số thống kê chính xác ở Trung Quốc nhưng ước tính có hàng triệu dự án bịbỏ trống.

GS Chovane cho biết: "Mỗi thành phố ở Trung Quốc đều có một tỉnh mới phát triển với rất nhiềudãy căn hộ đang rao bán. Nhưng rất nhiều trong số đó bị bỏ không".

Theo Chovanec, Chính phủ Trung Quốc quan tâm tới cách điều chỉnh giá cả và những động thái kiềmchế đầu cơ từ năm 2010. Các biện pháp đó bao gồm quy định tiền đặt cọc cao hơn, chất lượng khoảnthế chấp ngặt nghèo hơn, yêu cầu về cư trú và số lượng mua nhà bị hạn chế.

Nhưng bất chấp sự tác động của Chính phủ, các chủ dự án vẫn tiếp tục đi vay để xây dựng trànlan. Họ nghĩ Chính phủ dù thế nào đi chăng nữa vẫn phải "cứu" thị trường để duy trì tăng trưởngkinh tế. Cứ như vậy, bong bóng bất động sản tiếp tục lan sang các đô thị hạng hai, hạng ba.

Chấp nhận giảm giá

Cuối cùng, các nhà chức trách không nhượng bộ tung tiền cứu thị trường và chủ đầu tư phải thừanhận khó khăn. Mùa hè năm ngoái, họ tìm mọi cách giải tán hàng tồn kho. Và cách đầu tiên chính làgiảm giá. Nhưng họ không nhận được sự hưởng ứng từ người mua. Người mua thậm chí còn gây ồn ào ởThượng Hải.

Nicholas Lardy, lãnh đạo cấp cao tại Peter G. Peterson Institute tiết lộ lượng nhà bán ra suygiảm, quý I/2012, lượng bán giảm tới gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Và lượng bán ra không hềđược cải thiện trong những ngày gần đây.

Giá nhà cũng sụt giảm mạnh. Các số liệu thống kê chính thức cho thấy, ở các thành phố lớn, sựsụt giảm không quá mạnh. Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định nhiều chủ đầu tư đã cắn răng giảm giátới 40%.

Rung chuyển thế giới

Có rất ít cuộc tranh luận cho rằng bong bóng bất động sản đến hồi bùng nổ. Nhưng các chuyên gialo ngại rằng các con số thực tế có thể sẽ làm rung chuyển cả Trung Quốc và toàn thế giới.

Có nhiều điểm khác biệt quan trọng giữa thị trường bất động sản Mỹ và Trung Quốc. Điểm khác biệtdưới đây phần nào khiến vụ nổ bong bóng tại Trung Quốc bớt chấn động hơn ở Mỹ. Người mua nhà ởTrung Quốc luôn luôn được cung cấp khoản thanh toán ít nhất 20%. Trung bình chủ sở hữu có 40% tới50% sở hữu trong ngôi nhà của mình.

Vì thế khi giá giảm, chủ nhà không phải chịu 100% mất mát như ở Mỹ. Nhưng dù sao khối tài sản bịgiảm giá trị cũng vô cùng lớn. Hiện tại khoảng 40% tài sản của người Trung Quốc nằm ở nhà đất. Consố này tại Mỹ là 32% cách đây vài năm.

Chủ đầu tư là những người bị tổn thương nhiều. Một vài công ty nhỏ đã tuyên bố phá sản. Đây làhiện tượng hiếm hoi ở Trung Quốc. Trong khi đó, nhiều công ty khác vẫn đang gắng gượng cầm cự nhờsự hỗ trợ.

Susan Wachter, Giáo sư chuyên ngành bất động sản tại Pennsylvania's Wharton School nhấn mạnh:"Đây là bong bóng bất động sản cổ điển. Nó có nhiều điểm tương đồng với rắc rối thị trường Mỹ nhữngnăm đầu 90 của thế kỷ trước. Đó là vấn đề xây dựng quá nhiều. Và nó cần quá nhiều thời gian để hấpthụ".

Đe dọa tăng trưởng kinh tế

Các ngân hàng cũng bị kéo bong bóng bất động sản vì họ chấp nhận quá nhiều tài sản thế chấp bấtđộng sản. Lãnh đạo địa phương vô cùng đau đầu vì chủ đầu tư phải dựa và lượng tiêu thụ nhà đất đểtrả nợ.

Trong khi đó, sự tăng trưởng kinh tế Trung Quốc đang gặp muôn vàn khó khăn khi thị trường nhàđất đi xuống. Năm ngoái, để có mức tăng trưởng gần 10%, Trung Quốc đã phải dựa rất nhiều vào sựtăng trưởng bất động sản. Vì vậy, sẽ rất khó cho kinh tế Trung Quốc. Và điều này sẽ tác động ngượctrở lại với thị trường nhà đất.

Lardy dự báo: "Sự điều chỉnh đang bắt đầu. Nếu không có biện pháp nào cải thiện tình hình, tăngtrưởng kinh tế Trung Quốc sẽ chậm lại rất nhiều".

Nếu bong bóng bất động sản nổ ra, nhiều ngành khác sẽ khó khăn theo. Những công ty cung cấp vậtliệu xây dựng như thép, xi măng, đồng phải đối mặt với sự sụt giảm nhu cầu.