Từ township đến downtown: Xu thế của bất động sản toàn cầu

Từ những vùng sa mạc khô cằn hay đầm lầy bị lãng quên, những township được hình thành, nhanh chóng trở thành những khu downtown mới tại nơi đó và hấp dẫn giới tinh hoa đến sinh sống và làm việc.

Những năm gần đây, nhiều “thành phố trong thành phố” (township) như thế này được hình thành tại nhiều thành phố lớn trên thế giới, tạo ra một trào lưu đầu tư bất động sản mới. Mô hình này đang trở thành dòng chảy chủ lưu của thị trường bất động sản tại nhiều nước, trong đó có Việt Nam.

Sức hút của những downtown thứ 2

Trước áp lực ngày càng tăng về hạ tầng cộng với đòi hỏi có được môi trường sống đẳng cấp của giới siêu giàu, những khu đô thị khép kín được quy hoạch tốt với đầy đủ tiện nghi của một “thành phố thu nhỏ” nằm ở ven đô thành phố lần lượt ra đời. Những township này thu hút cư dân đến sinh sống, làm ăn và nhanh chóng trở thành khu downtown mới của nơi đó, có khi còn sầm uất và hiện đại hơn khu trung tâm hiện hữu.

Để làm được điều này, trong chiến lược quy hoạch và thiết kế của mình, những nhà phát triển township luôn chú trọng đến yếu tố bền vững, tích hợp nhiều tiện ích nhất có thể để những khu đô thị mới này có lực hấp dẫn lớn thu hút cư dân ở những vùng lân cận đến sinh sống, làm việc, vui chơi, giải trí và nhanh chóng trở thành khu downtown mới năng động.

Với lợi thế về quy hoạch, những khu downtown mới thường có vị trí thuận lợi, những công trình nổi tiếng mang tính biểu tượng nhằm tận dụng những lợi thế về giao thông, nhất là các tuyến đường huyết mạch như metro, cao tốc hay bến cảng để cư dân có thể di chuyển đến trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm một cách dễ dàng thuận tiện nhất.

Đi theo mô hình này, Marina Bay Sands ở Singapore đã nhanh chóng trở thành downtown mới của quốc đảo ngay khi công trình này được hoàn thành năm 2010. Với những lợi thế về quy hoạch, tích hợp nhiều tiện ích, kết nối giao thông với hầu hết các loại hình di chuyển, khu này đã trở thành nơi sống, làm việc, học tập 24/7 của cư dân tại đây.

Không chỉ là downtown mới của Singapore, khu này đang trở thành một “thành phố” quốc tế, thu hút cư dân khắp nơi trên thế giới đến sinh sống. Nhằm đáp ứng nhu cầu sống xanh của những công dân toàn cầu khó tính, các tòa nhà tại Marina Bay Sands đạt điểm cao nhất của chứng nhận xanh Green Mark, và mức tiêu thụ năng lượng giảm 25-30%. Đây cũng là một điểm cộng giúp nơi này thu hút cư dân để nhanh chóng trở thành khu downtown mới của Singapore.

Palm Jumeirah - hình mẫu của township hiện đại

Ở Dubai, Palm Jumeirah được xây dựng và định vị trở thành “trung tâm kinh tế, tài chính, nghỉ dưỡng” sang trọng bậc nhất trên thế giới. Với thiết kế độc đáo, hòn đảo nhân tạo hình nhành cọ đã trở thành nơi sinh sống của 80.000 người đến từ hơn 70 quốc gia và vùng lãnh thổ, theo số liệu do đài CNN thống kê năm 2021.

Với mục tiêu ban đầu là giảm áp lực hạ tầng cho khu downtown cũ và phát triển du lịch, Palm Jumeirah, một township hình thành gần một vùng đất sa mạc khô cằn ở Dubai đã trở thành biểu tượng của giới siêu giàu toàn cầu và là địa điểm tích hợp rất nhiều loại hình dịch vụ, thương mại, giải trí, du lịch, nghỉ dưỡng.

Ngày nay, hầu như bất kỳ ai đến với Dubai đều không thể không đến hòn đảo được xây dựng với mức chi phí 12,3 tỉ USD này. Palm Jumeirah là 1 trong 3 đảo nhân tạo hình nhành cọ ở Dubai. Công tác xây dựng các hòn đảo này bắt đầu vào năm 2001. Đến cuối năm 2011, công tác xây dựng Palm Jumeirah hoàn thành.

Có thể nói, đây là công trình mang tính biểu tượng và tạo nên thương hiệu cho thành phố Dubai. Khi nhắc đến đảo cọ nhân tạo, người ta sẽ nghĩ ngay đến đất nước xa hoa bậc nhất này. Khu Palm Jumeirah, một trong những phát kiến táo bạo nhất thế giới, đã trở thành thiên đường dành cho giới siêu giàu và những ai yêu thích du lịch.

Tại sao nói quần đảo này là nơi lý tưởng nhất để nghỉ mát khi đến Dubai? Bởi vì, township này chính là một thế giới thu nhỏ với đầy đủ tiện nghi từ nhà hàng, khách sạn, mua sắm, giải trí,... Và đảo nhân tạo Dubai cũng nằm gần các vị trí tham quan nổi bật của đất nước này.

Palm Jumeirah là địa điểm rất đáng để những ai yêu du lịch khám phá ghé thăm một lần trong đời. Từ khi được hình thành, township với hơn 2.000 căn biệt thự và 6.000 căn hộ đã trở thành tiêu chuẩn vàng cho các dự án phát triển gần biển trên thế giới.

Dù không tọa lạc ngay trung tâm của một thành phố nổi tiếng về độ xa hoa như Dubai, Palm Jumeirah được xem là khu downtown có tầm quan trọng bậc nhất ở xứ sở Ả Rập.

Ngày nay, bất động sản trong khu Palm Jumeirah đã trở thành tài sản đáng mua nhất ở Dubai. Chỉ trong 10 tháng đầu năm 2021, giá bất động sản trong township này đã tăng 21%, mức cao kỷ lục, theo ông Ata Shobeiry, CEO của Zoom Property.

Vị chuyên gia này cho biết nhu cầu mua bất động sản trong township có tính biểu tượng toàn cầu này đang rất cao và sẽ còn tăng trong thời gian tới, vì khu này được tích hợp nhiều tiện ích, có quy hoạch tốt đáp ứng nhu cầu tận hưởng lối sống thượng lưu của giới siêu giàu.

“Một khi cơ sở hạ tầng tại Việt Nam được hoàn thiện, chúng tôi tin rằng sẽ có nhiều nhà phát triển bất động sản tham gia đầu tư theo xu thế này,” ông Thy Trương, Giám đốc Bộ phận Quản lý tài sản của JLL Việt Nam, nhận định.

“Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn nhất cho các nhà phát triển township nằm ở khả năng tạo ra giá trị khác biệt và độc đáo thông qua thiết kế và các tiêu chuẩn riêng của mình,” ông cho biết thêm.

Giá trị thương mại của những downtown mới

Không chỉ riêng Palm Jumeirah, tất cả những khu downtown với mật độ dân số cao có giá bất động sản trong khu vực tăng rất mạnh và tỉ lệ sinh lời cao hơn rất nhiều so với những khu bên ngoài.

Thực tế đã chứng minh rằng cư dân sống trong các khu dân cư khép kín cũng cần những người hàng xóm thân thiện, có cùng suy nghĩ, đẳng cấp để có thể hỗ trợ lẫn nhau lúc khó khăn đặc biệt là trong những trường hợp khẩn cấp, ví dụ như vấn đề y tế trong đợt bùng phát của đại dịch vừa qua.

Các “thành phố mini” luôn được trang bị hệ thống an ninh tiên tiến nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân, cho nên các township thường là những khu dân cư an ninh nhất. Bên cạnh các yếu tố liên quan đến thiết kế, tiện nghi, con người, thương hiệu cũng góp phần tạo nên giá trị vượt trội của bất động sản nằm bên trong một township.

Thực tế cho thấy, bất động sản trong các township luôn có giá cao hơn và có tốc độ tăng giá nhanh hơn bất động sản bên ngoài ở cùng khu vực. Với quy hoạch tốt, tiện nghi đầy đủ và tính biểu tượng của một thành phố thu nhỏ, bất động sản bên trong township đã trở thành loại hình tích sản tối ưu nhất cho giới đầu tư bất động sản.

So với các khu vực khác, giá bán của các villa, nhà phố hay căn hộ chung cư ở đảo cọ Palm Jumeirah liên tiếp thiết lập mức đỉnh mới, cao gấp nhiều lần so với khi dự án mới hoàn thành. Kết quả khảo mới nhất của Knight Frank cho thấy, không chỉ giá bán liên tiếp lập kỷ lục mới, số lượng bất động sản giao dịch thành công tại township này đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Khu Palm Jumeirah là nơi thể hiện rõ nhất cho sự sôi động của thị trường bất động sản cao cấp ở Dubai khi mức giá giao dịch bình quân tại đây đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây, ông Faisal Durrani, Trưởng nhóm nghiên cứu thị trường Trung Đông của Knight Frank, nhận định.

Đại dịch đã cho chúng ta thấy tầm quan trọng của một khu đô thị khép kín khi giới thượng lưu muốn có chỗ ở có không gian sang trọng và tương đối riêng tư. Nhu cầu này đã khiến giá villa ở Palm Jumeirah tăng ấn tượng 40% trong vòng 4 năm qua, theo Knight Frank.

Gần đây, một căn biệt thự trên đảo Jumeirah Bay được bán cho một khách châu Âu với giá 32,9 triệu USD. Trước đó không lâu, căn biệt thự đắt giá nhất trên đảo nhân tạo này được bán hơn 30 triệu USD.

Trong quý II/2021, chỉ có 90 căn villa được bán ra từ township này, nhưng các giao dịch này đã đóng góp 13,5% trong tổng số 15,8 tỉ AED. Nhờ vào thiết kế độc đáo mang tính biểu tượng, Palm Jumeirah nhanh chóng trở thành khu downtown mới của Dubai và là nơi có bất động sản đáng mua nhất thành phố.

Được xây dựng trên một khu đất bị bỏ hoang, Marina Bay Sands đã nhanh chóng trở thành downtown thứ 2 của Singapore. Theo Cục Thống kê của quốc đảo này, giá đất ở khu Marina Bay đã tăng 421% từ sau khi khu này được phát triển.

The Global City định vị trở thành downtown thứ 2 của TP.HCM

Câu chuyện thành công của Palm Jumeirah, Marina Bay Sands... đã tạo động lực cho trào lưu phát triển bất động sản theo mô hình township ở Việt Nam.

Tuy nhiên, hiện nay quỹ đất để xây dựng các township nằm ở vùng ven thành phố đã cạn kiệt. Đất ở khu vực gần trung tâm thành phố đủ lớn để phát triển một khu đô thị lại càng hiếm.

Được xây dựng trên khu đất có diện tích lớn hiếm hoi gần trung tâm thành phố, The Global City, dự án township đầu tiên của nhà phát triển bất động sản hàng hiệu Masterise Homes, được định vị trở thành downtown mới của TP.HCM và thành phố Thủ Đức. Bởi lẽ township có diện tích rộng 117,4 ha có vị trí khá gần trung tâm thành phố.

The Global City được định hướng trở thành một khu đô thị phức hợp đa dạng và hiện đại, với đầy đủ tiện ích toàn diện của một trung tâm thành phố hiện đại nhất trong tương lai. Bắt nhịp với xu hướng hình thành township trên thế giới, The Global City được thiết kế theo hướng có tinh thần đô thị riêng, đối tượng phục vụ riêng và được đầu tư theo các tiêu chuẩn quốc tế.

“The Global City có vị độc đáo, quy hoạch đẳng cấp thế giới kết hợp với cơ sở hạ tầng tuyệt vời. Chúng ta thấy rõ những township như thế này đang trở thành những trung tâm thương mại lớn và nâng mức sống lên một tầm cao mới. Sau khi hoàn thành, phần này của Thành phố Thủ Đức chắc chắn sẽ trở thành trái tim của tỉnh kinh tế phía Nam”, ông Thy Trương chia sẻ khi nói về township đang hình thành tại Thủ Đức.

 Để đạt được mục tiêu trên, Masterise Homes đầu tư mạnh cho dự án township đầu tay bằng cách hợp tác với các đối tác hàng đầu thế giới như tư vấn kiến trúc Foster + Partners, thiết kế cảnh quan WATG, Kỹ thuật xây dựng Tung Feng và Giám sát dự án Artelia.

Đáng chú ý, Foster + Partners là một gã khổng lồ trong làng thiết kế kiến trúc và đô thị thế giới. Đây là đơn vị đã từng thiết kế các công trình biểu tượng như tòa tháp The Gherkin (London), tòa tháp The Hearst Tower (New York), trụ sở Apple (California).

Đô thị hóa và tốc độ tăng dân số nhanh tạo áp lực vô cùng lớn lên cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, hiện nay khó khăn lớn nhất của nhà đầu tư không phải là vốn mà là quỹ đất để phát triển các township ven thành phố. Khi giá đất tăng cao, việc tìm quỹ đất phù hợp để triển khai dự án vẫn là thách thức lớn cho các nhà phát triển bất động sản.

Cũng như bao thành phố trên thế giới, TP.HCM đang phải đối mặt với rất nhiều thách thức để có thể vừa trở thành một đô thị hiện đại, vừa duy trì phát triển bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường. Thành phố đang chịu áp lực lớn với lượng dân cư đông đúc, tình trạng mất cân bằng dân số, hạ tầng các khu công nghiệp, khu sản xuất bị quá tải, giao thông thường xuyên ùn tắc và các vấn đề ô nhiễm môi trường.