WeWork IPO: Đầu tư vào niềm tin

C ách xa các văn phòng làm việc im ắng ở trung tâm Manhattan là một cánh cửa “thú vị” ở Greenwich Village, bị kẹp giữa một quán bar ồn ào và một cửa hàng ăn. Những dòng người ăn mặc theo phong cách hippi và thời thượng đi qua đi lại trước cánh cửa, cũng có những người trong trang phục công sở, mang theo túi đựng laptop ra vào qua cánh cửa ấy. Bên trong cánh cửa là những không gian làm việc rất phong cách, có phục vụ nước trái cây và cà phê nitro (loại cà phê được phục vụ trực tiếp từ vòi giống như bia hơi). Trong một cuộc họp sôi nổi, mọi người đều ngồi trên nệm hơi và trên sàn nhà. Theo nhận xét của nhà điều hành một tập đoàn công nghệ lớn có thuê không gian làm việc ở Greenwich Village, điều này sẽ chẳng bao giờ xảy ra ở trụ sở công ty ông. “Các lao động trẻ muốn một môi trường làm việc thoải mái hơn và WeWork giúp chúng tôi tuyển dụng và giữ chân họ”.

Không gian văn phòng ở Greenwich chỉ là một trong hàng trăm cơ sở không gian làm việc chung của WeWork, một startup 9 tuổi. Theo thông tin trên website của WeWork, Công ty có 743 cơ sở đang hoạt động và sắp khai trương tại 124 thành phố ở hơn 36 quốc gia.

Quy mô lớn là thế, nhưng The We Company, công ty mẹ của WeWork, cũng gây nhiều tranh cãi. Một mặt, các không gian làm việc chung thanh lịch, trẻ trung của WeWork cũng như nhà đồng sáng lập kiêm CEO Adam Neumann đã khơi dậy niềm hứng khởi của nhiều khách hàng, người đi làm và cả nhà đầu tư. Bằng chứng là SoftBank (Nhật) đã rót hơn 10 tỉ USD vào Công ty, định giá WeWork lên tới 47 tỉ USD. Nhưng mặt khác, cũng “sôi nổi” không kém là lời chỉ trích từ các nhà phê bình khi cho rằng WeWork không đáng được định giá cao như vậy. Họ dẫn chứng IWG, một công ty cung cấp văn phòng làm việc chung với nhãn hiệu Regus và Spaces trên toàn thế giới nhưng có vốn hóa thị trường chỉ 4,5 tỉ USD.

Vậy điều gì khiến WeWork thực sự có giá? Giới đầu tư đã có cơ hội đánh giá WeWork khi giữa tháng 8.2019 công ty này tiết lộ bản cáo bạch tài chính, dự kiến sẽ IPO vào tháng 9 tới. Những tiết lộ trên đã vẽ ra bức tranh của một doanh nghiệp đang trong quá trình chuyển đổi từ một startup bất động sản sang một doanh nghiệp trưởng thành và kèm theo đó là những mối quan ngại lớn về khả năng tồn tại của doanh nghiệp này.

Có 4 mối quan ngại chính. Thứ nhất là WeWork vẫn chưa có lãi sau 9 năm hoạt động. Công ty cho biết đó là do các khoản đầu tư khổng lồ phải bỏ ra để đảm bảo lợi thế kinh tế nhờ quy mô. WeWork nói rằng các cơ sở “trưởng thành” hiện đã sinh lãi. Trong 6 tháng đầu năm 2019, doanh thu đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ đạt 1,5 tỉ USD, trong khi lỗ ròng tăng khiêm tốn hơn, lên mức 905 triệu USD từ mức lỗ 723 triệu USD cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức lỗ 6 tháng đầu năm tăng chậm hơn là nhờ khoản thu nhập bất thường từ giao dịch các bên liên quan. Nhìn lại năm 2018, dù doanh thu tăng gấp đôi lên 1,8 tỉ USD nhưng mức lỗ cũng tăng gấp đôi lên tới 1,9 tỉ USD.

Mối lo ngại thứ 2 là mức định giá quá cao của WeWork. Hiện Công ty đang đa dạng hóa các nguồn tài trợ vốn. WeWork đã thu xếp được khoản vay 6 tỉ USD từ 10 ngân hàng. Điều này cho ông Neumann một lý do để chịu hạ giá chào bán cổ phiếu của Công ty trong đợt IPO.

Mối quan ngại thứ 3 là liệu một cuộc suy thoái có đẩy Công ty đến bờ vực phá sản. Điều này là có cơ sở khi Công ty “ôm” 47 tỉ USD các khoản thanh toán tiền thuê mặt bằng nhưng doanh thu tương lai được cam kết từ phía khách hàng chỉ 4 tỉ USD. Tuy nhiên, về rủi ro này, Công ty đã có một số biện pháp phòng vệ. Các hợp đồng thuê của WeWork được nắm trong tay các SPE (các công ty được lập để thực hiện một nhiệm vụ nào đó, thường là giúp làm sạch báo cáo tài chính của công ty mẹ). Vì thế, nếu có biến cố xảy ra cũng sẽ không ảnh hưởng đến công ty mẹ. WeWork cũng ký các hợp đồng chia sẻ doanh thu với một số chủ đất, nhờ đó góp phần làm giảm áp lực tài chính của Công ty. Và bởi vì WeWork tự xây dựng nên có thể làm chậm tiến trình hoàn thành các tòa nhà mới như cách Công ty đã làm suốt giai đoạn suy giảm do sự kiện Brexit.

Quan trọng hơn, khoảng 40% thành viên của WeWork là các tập đoàn lớn, tăng từ con số 20% cách đây vài năm. Những thành viên này có thể kể đến Amazon, HSBC... và họ đều có hầu bao rủng rỉnh, đặc biệt là thường ký các hợp đồng thuê văn phòng trong nhiều năm. Jeffrey Rayport thuộc Trường Kinh doanh Harvard cho biết sự kết hợp giữa chi phí thấp, tính linh hoạt và văn hóa chu đáo là sức hút đối với các doanh nghiệp lớn.

Mối lo ngại lớn sau cùng là vấn đề quản trị doanh nghiệp. Cấu trúc cổ phiếu ở WeWork rất phức tạp, cho phép ông Neumann nắm quyền kiểm soát dù chỉ giữ cổ phần thiểu số. Ngay bản thân ông Neumann cũng có mối quan hệ phức tạp với WeWork bởi ông cho Công ty thuê văn phòng trong chính những tòa nhà do ông sở hữu. Charles Elson, chuyên gia quản trị tại Đại học Delaware, khuyến cáo: “Nếu bắt đầu với văn hóa này, bạn sẽ không thể nào từ bỏ nó”.

Dù vậy, không thể thừa nhận, cho thuê văn phòng làm việc chung là một phân khúc nhiều tiềm năng. Công ty tư vấn bất động sản CBRE ước tính thị trường ngách về công việc mang tính linh động đã tăng trưởng rất nhanh lên tới 25% tại top 10 thị trường của Mỹ năm 2018 và các con số cũng tương tự tại các thành phố lớn trên thế giới. Jeffrey Rayport cũng tin rằng những cải tiến mô hình kinh doanh của WeWork đã làm phình to đáng kể chiếc bánh thị trường. Tuy nhiên, với những rủi ro đi kèm, đầu tư vào WeWork vẫn là một quyết định mang tính niềm tin nhiều hơn.