Vốn FDI có thổi bong bóng bất động sản?

Trong những năm gần đây, lĩnh vực bất động sản nhận được nhiều sự ưu ái của nhà đầu tư nước ngoài, thường chỉ xếp sau lĩnh vực công nghệ chế biến, chế tạo về lượng vốn FDI đăng ký đầu tư. Năm 2017, vốn FDI vào bất động sản đạt đỉnh điểm trong vòng 7 năm với 3 tỉ USD đăng ký.

Thế nhưng, kỷ lục này mau chóng bị xô ngã chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018 với số vốn gần gấp đôi cả năm trước. Dòng vốn này đổ vào đâu? Liệu có gây nên tình trạng bong bóng bất động sản hay bóp méo mặt bằng giá hay không?

Theo dấu dòng tiền
Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự góp mặt từ ban đầu của nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc, gần đây nổi lên là các đại gia đến từ Trung Quốc hay Nhật. Dòng vốn ngoại chảy vào thị trường những năm gần đây chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, tại các vị trí đắc địa ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đại diện phòng phân tích, Công ty Chứng khoán Rồng Việt nhận định.

Tuy nhiên, khi quỹ đất khu vực trung tâm dần cạn kiệt, xu hướng chuyển dịch ra vùng ven là tất yếu. Gần đây, nhiều chủ đầu tư ngoại cũng hướng đến phân khúc khu đô thị phức hợp. Các dự án có quy mô lớn, hạ tầng hoàn thiện, đầy đủ tiện ích công cộng là khẩu vị tiếp theo trong thời gian tới.

Một số dự án có thể kể đến như CFLD (Trung Quốc) với Khu Đô thị Nhơn Trạch, Đồng Nai hay Sumitomo kết hợp cùng BRG đầu tư khu đô thị thông minh 4 tỉ USD dọc trục Nhật Tân, Nội Bài. Nếu loại trừ 2 siêu dự án khu đô thị thông minh tại Hà Nội và Khu nghỉ dưỡng Laguna trị giá 1,25 tỉ USD thì “số vốn đầu tư rót vào cũng tương đối ổn định”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận xét. 

Khẩu vị của các nhà đầu tư ngoại cũng khá khác nhau. Các chủ đầu tư Singapore (CapitaLand hay Keppel Land) nhắm đến phân khúc nhà ở, trong khi nhà đầu tư Hàn Quốc (Lotte) ưa chuộng bán lẻ, trung tâm thương mại, còn nhà đầu tư Nhật hướng đến phân khúc nhà ở và bắt đầu đẩy mạnh vào lĩnh vực văn phòng (Nomura thâu tóm tòa nhà Sunwah trên đường Nguyễn Huệ, TP.HCM).

Bong bóng bất động sản?
“Miếng bánh bất động sản Việt Nam vẫn còn rất hấp dẫn”, Rồng Việt nhận định, với các động lực dài hạn đến từ điều kiện hạ tầng, cơ cấu dân số vàng và diện tích nhà ở bình quân trên đầu người thấp tại Việt Nam. Việc các doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào thị trường tất yếu sẽ đẩy mặt bằng giá chung tăng lên, nhưng đi cùng với đó cũng là sự nâng cấp về chất lượng dịch vụ mà họ mang đến.

Các nhà đầu tư ngoại với tiềm lực tài chính mạnh, cùng trình độ phát triển cao hơn sẽ giúp thị trường tiếp tục cất cánh. Đây cũng là một lý do vì sao nhiều ông lớn trong ngành bất động sản nội địa chọn cách bắt tay với đối tác nước ngoài. Điển hình là Nam Long. Sau những thành công ở các dự án bắt tay với đối tác Nhật như Mizuki, Kikyo, Fuji, Công ty tiếp tục hợp tác trong dự án lớn nhất từ trước đến nay là WaterPoint (Long An).

Nhiều người chơi sẽ dẫn đến cạnh tranh ngày càng cao, khiến các công ty có năng lực quản lý kém và tiềm lực tài chính yếu sẽ dần bị đào thải. Ở một khía cạnh khác, sự đầu tư mạnh mẽ của chủ đầu tư ngoại cũng tác động gián tiếp đến điều kiện cơ sở hạ tầng và các dự án bất động sản khác ở khu vực lân cận. Rồng Việt cho rằng cuối cùng người tiêu dùng sẽ được hưởng lợi, với nhiều sự lựa chọn hơn đi kèm với chất lượng cao hơn.

ACBS ước tính có khoảng 60% hộ gia đình có thể mua nhà khi thu nhập hằng tháng của họ cao hơn chi tiêu. Các hộ gia đình tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM có khả năng mua nhà có giá trị từ 1-5 tỉ đồng. Giá căn hộ đã tăng 5-6% trong năm 2017, mức tăng tương đối chấp nhận được khi dòng vốn chủ yếu đầu tư vào bất động sản cao cấp như phân tích ở trên. Ngoài ra, xu hướng thị trường hướng về phân khúc căn hộ vừa túi tiền cũng được ACBS ghi nhận trong 2 năm vừa qua.

Nhận xét về diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Griffiths cho rằng: “Nguy cơ bong bóng bất động sản ngắn hạn là rất thấp”. Đồng quan điểm, Rồng Việt đánh giá: “Chính phủ đã có những động thái nhằm kìm hãm sự bùng nổ của thị trường giai đoạn 2017-2018 như hạn chế cho vay tín dụng bất động sản, hạn chế phân lô phân thửa, hay những động thái thanh tra đất công gần đây.

Hiện tại và trong tương lai, hoạt động kinh doanh chủ yếu diễn ra ở phân khúc dưới 25 triệu đồng/m2 (hạng C), phục vụ nhu cầu ở thực và có ít nợ xấu. Hiển nhiên, theo ông Griffiths, sự bùng nổ của thị trường giúp cho một số nhóm đối tượng được hưởng lợi nhiều hơn nhóm khác, khiến cho tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam đang phát triển với tốc độ gần như nhanh nhất khu vực.Điều này làm thị trường trở nên bình ổn hơn, khi những đợt sốt đất dần dịu lại.

Có những khu vực trước đó tăng 50%, giờ đã giảm 30%. Giai đoạn hiện tại, nhu cầu ở thực vẫn có. Việc cải thiện hạ tầng vẫn là cần thiết. Theo quan điểm của chúng tôi, những đợt điều chỉnh hiện tại sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn so với trước đây, đi ngược lại với bức tranh năm 2008. Khi đó, cũng dòng vốn FDI đổ vào bất động sản mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư ngoại nhòm ngó, nhưng lại thiếu sự điều tiết kịp thời về mặt chính sách, đã khiến cho thị trường nhanh chóng sụp đổ”.