Vì sao PNJ "dứt tình" với địa ốc?

2016 sẽ là năm quyết định cho quá trình tái cấu trúc của Công ty vàng bạc đá quý Phú Nhuận (PNJ). Theo báo cáo thường niên năm 2015 của doanh nghiệp này, để tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi là trang sức, PNJ sẽ xem xét chuyển nhượng một số mảng kinh doanh chưa mang lại hiệu quả như mong đợi, trong đó có Bất động sản Đông Á. Riêng khoản đầu tư vào Ngân hàng Đông Á có thể vẫn được giữ lại ít nhất trong năm nay.

Tính đến cuối năm 2015, PNJ đã đầu tư vào Bất động sản Đông Á gần 92 tỉ đồng và đã trích lập dự phòng 30 tỉ đồng. Tại Ngân hàng Đông Á, PNJ đã đầu tư vào 395 tỉ đồng và trích  lập 311 tỉ đồng. Trong năm 2016, chỉ tính 2 khoản đầu tư tài chính và liên kết kể trên, chi phí dự phòng của PNJ có thể sẽ tăng thêm 115 tỉ đồng.

Trong khi đó, mảng kinh doanh cốt lõi của PNJ vẫn đang tăng trưởng tốt. Trong năm 2015, nếu loại trừ khoản chi phí dự phòng cũng như thu nhập từ cổ tức nhận được thì lợi nhuận trước thuế từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của Công ty đạt tới 514 tỉ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ. Có vẻ như những khoản đầu tư chưa được hiệu quả vào địa ốc và ngân hàng đang trở thành gánh nặng cho PNJ. Do đó, việc thoái vốn cũng là điều dễ hiểu. Nhưng liệu tài sản của Bất động sản Đông Á có đủ hấp dẫn các nhà đầu tư khác?

Hiện tổng vốn điều lệ của Bất động sản Đông Á là 300 tỉ đồng. Tổng tài sản tính đến cuối năm 2015 hơn 1.191 tỉ đồng nhưng tỉ lệ nợ/tổng tài sản là 76%.

Kết quả kinh doanh năm 2015 của Bất động sản Đông Á cũng không mấy khả quan. Doanh thu thuần đạt 42 tỉ đồng, giảm hơn một nửa so với năm trước. Lợi nhuận ròng chỉ đạt 1,7 tỉ đồng. PNJ vẫn phải đang gánh khoản lỗ khoảng 9 tỉ đồng với công ty liên kết này tính từ thời điểm bắt đầu đầu tư vào năm 2003.

Theo thông tin trên website của doanh nghiệp thì một trong những tài sản đáng giá nhất mà Bất động sản Đông Á đang sở hữu là một dự án phức hợp có giá trị lên đến 1.000 tỉ đồng mang tên Golden Square tại Đà Nẵng. Dự án có tổng diện tích đất 10.664 m² với 4 mặt tiền đường, dự kiến cung cấp cho thị trường địa ốc miền Trung những sản phẩm cấp cao về căn hộ, văn phòng cho thuê và khách sạn. Đây là một trong những khu phức hợp đẹp nhất, quy mô lớn nhất ở Đà Nẵng tính đến nay. Giá bán căn hộ của Golden Square vào năm 2010 lên đến 1.500-1.700 USD/m².

Nhưng từ khi khởi công vào năm 2008 cho đến nay, dự án mới chỉ xong phần móng, tầng ngầm và một phần khối đế. Sự đi xuống của thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua cùng năng lực tài chính khá hạn chế của chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Vì thế vào cuối năm 2015, Ủy ban Nhân dân Thành phố Đà Nẵng đã ra chỉ thị sẽ thu hồi dự án nếu không thấy tín hiệu rõ ràng từ chủ đầu tư.

Như vậy, nếu PNJ tìm được một đối tác mới để nhận lại khoản góp vốn của mình trong Bất động sản Đông Á thì đối tác này sẽ phải bơm một lượng vốn không nhỏ nữa để hoàn thiện Golden Square. Đây là điều không dễ bởi thị trường bất động sản Đà Nẵng khó trở lại thời kỳ bùng nổ như giai đoạn 2008-2009 bất chấp một số tín hiệu phục hồi gần đây. PNJ có lẽ sẽ phải chịu một mức chiết khấu không nhỏ về giá trị chuyển nhượng nếu muốn dứt tình với dự án này cùng với Bất động sản Đông Á.

Liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trong 2 năm qua, PNJ rất nỗ lực thoái vốn ra khỏi nhiều dự án, trong đó có cả dự án cao cấp M&C tại trung tâm quận 1 (TP.HCM) trị giá hơn 65 tỉ đồng. Hiện đối tác nhận chuyển nhượng vẫn chưa được tiết lộ nhưng một nguồn tin thân cận cho biết, đây là một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính khá mạnh và nhờ đó tòa tháp cao 41 tầng có thể hoàn thành 20% khối lượng công việc còn lại để đưa vào khai thác ngay trong năm nay.

Trước đó vào cuối năm 2014, PNJ đã thoái vốn hoàn toàn khỏi khoản đầu tư 42,5 tỉ đồng vào Quê Hương Liberty, một công ty đang sở hữu khá nhiều khách sạn cao cấp tại TP.HCM như Pullman Saigon Centre, Novotel Saigon Centre hay Liberty Central Saigon Riverside. Vào tháng 9.2014, PNJ cũng thoái vốn khỏi Công ty Nhiên liệu Sài Gòn (SFC) và mang lại khoản lãi 35,8 tỉ đồng.

Chủ trương thoái vốn khỏi địa ốc cùng một số lĩnh vực ngoài ngành khác được xem là đúng đắn, bởi sẽ giúp PNJ tập trung tối đa nguồn lực vào phát triển mảng trang sức vàng cũng như chuẩn bị cho viễn cảnh cạnh tranh khắc nghiệt hơn từ quá trình hội nhập quốc tế.

Nhờ nền tảng cốt lõi này mà một số cổ đông lớn vẫn tiếp tục đặt niềm tin vào PNJ. Theo quỹ đầu tư Mekong Capital, những sự cố như Ngân hàng Đông Á rơi vào dạng kiểm soát vào năm 2015 sẽ chỉ diễn ra một lần và không ảnh hưởng lâu dài đến mảng kinh doanh cốt lõi của PNJ, vốn đang tăng trưởng rất tốt.

Tính đến năm 2015, PNJ đã đạt thị phần 25%, tăng thêm 4 điểm phần trăm so với năm trước đó. Trong năm nay, Công ty đặt kế hoạch kinh doanh hợp nhất với doanh thu dự kiến tăng 14% đạt 8.782 tỉ đồng, trong đó tập trung vào nhóm bán lẻ trang sức vàng. Kế hoạch lợi nhuận sau thuế cũng tăng mạnh 126% lên 361 tỉ đồng. Tỉ lệ cổ tức dự kiến 18%. Năm nay, PNJ dự kiến sẽ tiếp tục mở thêm 25 cửa hàng mới để đạt con số 215, giúp Công ty tiếp cận sâu rộng hơn với khách hàng tại hầu hết các tỉnh thành trên cả nước