Vì sao Gaw Capital Partners im lặng tại Việt Nam?

Năm 2015, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một loạt giao dịch khủng giữa Gaw Capital Partners (GCP) với các đối tác bất động sản chuyên nghiệp như Tiến Phước, Trần Thái và Indochina Land. Tổng giá trị đầu tư của các thương vụ lên đến hàng trăm triệu USD.

Quỹ đầu tư này đã mang lại một luồng gió mới cho thị trường với tác phong mạnh mẽ, khi “vung tay” lên đến nhiều trăm triệu USD cho các giao dịch. Tuy nhiên, Gaw Capital Partners gây không ít ngạc nhiên cho thị trường khi bỗng trở nên im hơi lặng tiếng những năm gần đây, dù họ sở hữu ít nhất hai dự án đắc địa tại Thủ Thiêm và khu Nam Sài Gòn. Với chiến thuật án binh, Gaw Capital Partners đang có những dự định gì trên bàn cờ đầu tư tại Việt Nam?

Câu trả lời này có thể được nhìn nhận khi nghiên cứu kỹ nghiệp vụ và chiến lược đầu tư của Gaw Capital Partners và đơn vị có liên quan đến quỹ này tại Hồng Kông.

Gaw Capital đầu tư gì?
Gaw Capital Partners là một quỹ đầu tư tư nhân tại Hồng Kông, hiện có vốn chủ sở hữu gần 8,7 tỉ USD và quản lý khối tài sản trị giá hơn 13 tỉ USD (theo trang web của Gaw Capital Partners). Gia tộc quản lý Quỹ Gaw Capital Partners là dòng họ Gaw, Goodwin Gaw là Chủ tịch và Kenneth Gaw là Tổng Giám đốc Điều hành.

Ngoài việc quản lý quỹ Gaw Capital Partners, gia tộc Gaw còn nắm gần 33% tỉ lệ sở hữu Tập đoàn Pioneer Global Group Limited (theo báo cáo năm 2017 của Tập đoàn). Pioneer Global Group hiện được niêm yết tại sàn chứng khoán Hồng Kông với giá trị vốn hóa gần 2,17 tỉ đô la Hồng Kông, tính đến ngày 18.5.2018. Lĩnh vực hoạt động chính của Tập đoàn là đầu tư vào bất động sản, khách sạn và tài chính.

Tháng 6.2015, Indochina Land (ICL) thông báo hoàn tất việc bán lại một số dự án bất động sản tại Việt Nam cho Gaw Capital Partners với giá 106 triệu USD. Thương vụ trên được thực hiện thông qua việc thoái vốn một phần quỹ trực thuộc Indochina Land - Quỹ Indochina Land Holding 2 (ILH2), cho Gaw Capital Partners. Theo nhiều nguồn tin am hiểu, danh sách các dự án được chuyển nhượng gồm Indochina Plaza Hanoi, Hyatt Regency Danang, Malibu Villas Quảng Nam và dự án Park City Ho Chi Minh. Giao dịch trên được thực hiện qua một quỹ chuyên dụng đặc biệt (Special Created Fund - SCF) được gọi là Gaw NP Capital Vietnam Fund 1.

Ngoài Park City, 3 dự án còn lại đều đã hoàn công và đang tạo ra dòng tiền thu nhập đều đặn hằng năm cho đơn vị sở hữu. Trong đó, Park City là dự án có quỹ đất lớn nhất, lên đến gần 49,5ha và có vị trí đắc địa khi ôm dọc mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, hai mặt giáp sông và rất gần các khu thương mại sầm uất của Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng như Crescent Mall và Paragon. Theo Công văn số 773/TB-VP của Ủy ban Nhân dân TP.HCM, ngoài chức năng được quy hoạch, dự án Park City còn được bổ sung thêm chức năng căn hộ cao cấp.

Ngoài các dự án trên, Gaw Capital Partners cũng đã gây ấn tượng mạnh khi tham gia đầu tư vào dự án phát triển khu hỗn hợp Empire City - Thành phố Đế vương thông qua quỹ Gateway Real Estate Fund III. Dự án Empire City có tổng vốn đầu tư dự án 1,2 tỉ USD, với diện tích gần 14,5ha, gồm chức năng căn hộ dân cư cao cấp, khối văn phòng cũng như bán lẻ, cùng một tòa phức hợp 86 tầng. Đây được xem là viên ngọc quý trong mắt nhà đầu tư khi dự án sát bên khu vực trung tâm kinh tế - tài chính của quận 1, có sông Sài Gòn bao quanh.

Dịch chuyển chiến lược
Trong phần giới thiệu về quỹ, Gaw Capital Partners đã nêu rõ quan điểm đầu tư của họ là kiến tạo giá trị thương mại cho các bất động sản hoạt động kém hiệu quả thông qua việc thiết kế và tái định vị những tài sản đó. Ngoài bộ phận đầu tư, Gaw Capital Partners còn có đội ngũ chuyên về quản lý tài sản. Nói cách khác, nghiệp vụ của Quỹ là mua lại các tài sản kém hiệu quả, sau đó tiến hành cải tạo nhằm tối ưu hóa dòng tiền của các dự án đã được phát triển đó.

Trong đó, trọng tâm phát triển của họ những năm gần đây là thị trường Trung Quốc, Hồng Kông và Mỹ. Cơ sở củng cố cho chiến lược trên là chuỗi các sự kiện mà GCP tham gia gần đây. Tháng 10.2017, GCP đã tham gia ký kết hợp đồng khung để thâu tóm tòa nhà Sky SOHO - biểu tượng của sự hiện đại và phát triển của Thượng Hải, Trung Quốc.

Một tháng sau đó, Gaw Capital Partners lại hào hứng với sự kiện đấu thầu thành công 17 trung tâm thương mại tại Hồng Kông từ Link Asset Management (LAM). Hay sự kiện Gaw Capital Partners tham gia gây vốn cho quỹ ERES APAC II, quỹ chuyên về đầu tư trung tâm thương mại tại Trung Quốc, với các đại gia tài chính khác như Allianz và TIAA General Account.

Được biết, ERES APAC II đã rất thành công với chuỗi trung tâm mua sắm Florentia Village Jingjin và Florentia Village Shanghai. Tính đến quý III/2017, các chuỗi trung tâm thương mại trên đã thu về doanh số hơn 439 triệu USD và được kỳ vọng thu hút 9 triệu lượt khách đến cuối năm. Tại Mỹ, GCP cũng đã gây dấu ấn với việc thâu tóm thành công khách sạn Landmark Hotel nằm tại vịnh San Francisco.

Tại Việt Nam, có những dấu hiệu cho thấy Gaw Capital Partners đang mất dần sự hứng thú với các tài sản chưa sẵn sàng tạo ra dòng tiền đều đặn. Không loại trừ khả năng Gaw Capital Partners sẽ giảm cổ phần sở hữu hoặc bán tháo các tài sản đang gặp khó khăn trong công tác giải tỏa mặt bằng.

Đã hơn 10 năm từ lúc nhận chuyển nhượng từ Indochina Land, Gaw Capital Parners vẫn không hề đoái hoài đến dự án Park City, đây vẫn là một khu đất đầy cỏ dại, cây cối mọc um tùm trên đường Nguyễn Văn Linh.

Hoạt động giải tỏa mặt bằng vẫn diễn ra một cách chậm chạp hơn 10 năm nay. Trong khuôn viên dự án vẫn còn lác đác vài hộ dân kiên quyết bám trụ, trong khi các hộ kinh doanh nhỏ lẻ thì tái lấn chiếm mặt bằng để buôn bán. Nguyên nhân phía sau là sự bất đồng sâu sắc giá đền bù giải tỏa giữa dân cư và chủ đầu tư. Việc này đã xảy ra từ trước khi Indochina Land chuyển nhượng dự án cho Gaw Capital Partners. Việc lãng phí quỹ đất vàng tại khu vực trọng điểm đã gây không ít nuối tiếc cho cộng đồng đầu tư. 
Tuy nhiên, sẽ thật khó để triển khai dự án nếu sự bất đồng về đền bù giữa cư dân và chủ đầu tư không được giải quyết thỏa đáng. Có lẽ nước cờ phù hợp nhất với Gaw Capital Partners lúc này là thoái vốn khỏi các dự án “ngâm” quá lâu hòng phần nào giảm bớt thiệt hại do chôn vốn. Bên cạnh đó, Gaw Capital Partners cũng giảm tỉ lệ sở hữu tại dự án Empire City.
Trong quá khứ, Gaw Capital Partners từng nắm ít nhất 50% tỉ lệ sở hữu dự án trên, các đối tác trong nước sở hữu tỉ lệ còn lại gồm Tiến Phước và Trần Thái. Vào tháng 3.2016, Keppel Land đã ký thỏa thuận mua lại 40% cổ phần của liên doanh Empire City; Gaw Capital Partners đã giảm tỉ lệ sở hữu xuống còn 30%, phần tỉ lệ sở hữu còn lại thuộc về Tiến Phước - Trần Thái (30%).
Trong thời điểm vốn FDI bất động sản tại Việt Nam đang tiếp tục tăng thì hướng đi của GCP được đánh giá là lạ.