Từ Gangnam đến thành phố phía Đông

TP.HCM đang ấp ủ về một thành phố trong thành phố (City in City) ở khu Đông. Thực tế, mô hình này khá hiếm trên thế giới nhưng cũng có một số đô thị triển khai khá thành công, trong đó có Gangnam của Seoul (Hàn Quốc).

Từ cánh đồng bắp cải đến trung tâm kinh tế 

Khi anh chàng nghệ sĩ PSY trình diễn điệu nhảy ngựa Gangnam Style vào năm 2012, cả thế giới bắt đầu biết đến tên của một khu đô thị giàu bậc nhất thủ đô Seoul: Gangnam. Không chỉ là trung tâm kinh tế của thành phố, nơi có trụ sở của các tập đoàn hùng mạnh nhất thế giới như Google, IBM, Toyota..., Gangnam còn nổi tiếng với các cửa hàng xa xỉ phẩm, ngân hàng, trường học danh tiếng, quán bar hay các căn hộ cho thuê với số tiền đặt cọc bằng 10 lần thu nhập năm của một người Hàn trung lưu. Mức độ phát triển của thành phố Gangnam thậm chí còn được so sánh với thành phố nổi tiếng của Mỹ là Beverly Hills (California).

Hình ảnh Khu Đông. Ảnh: Quý Hòa.

Ít ai biết được rằng Gangnam có xuất phát điểm chỉ là một vùng nông nghiệp nổi tiếng với các cánh đồng bắp cải, lê... Số phận của nó thay đổi nhờ những quyết định lớn của chính quyền. Lý do là vào những năm 1970, hơn 70% dân số Seoul sống ở phía Bắc sông Hàn.

Dân số thủ đô ngày càng đông đúc đi cùng với làn sóng công nghiệp hóa. Để giãn dân, chính quyền đã đưa ra các ưu đãi để khuyến khích sự phát triển của khu vực phía Nam, trong đó lấy Gangnam làm trung tâm. Đi cùng với chương trình đầu tư tổng thể về hạ tầng là kế hoạch di dời trụ sở chính quyền như Hội đồng thành phố, các trường trung học công lập nổi tiếng và tòa án tới quận mới này.

Chính quyền tập trung đầu tư mạnh mẽ cho khâu hạ tầng giao thông. Cầu Hannam kết nối Gangnam với khu phía Bắc Seoul nhanh chóng được xây dựng vào năm 1969. Tiếp theo đó là tuyến cao tốc Gyeongbu kết nối với Busan. Để thúc đẩy hơn tốc độ phát triển của trung tâm kinh tế mới Gangnam, chính quyền Hàn Quốc còn thiết kế các chính sách ưu đãi mạnh mẽ.

Đơn cử như chỉ định Gangnam là Khu xúc tiến phát triển (Development Promotion District). Các khoản khấu trừ thuế được áp dụng cho các nhà phát triển và chủ sở hữu đất. Ngoài ra, trong những năm 1980, chính quyền Seoul đã sử dụng toàn bộ diện tích đất chưa được sử dụng của Gangnam để tổ chức các trò chơi thể thao quốc tế như Thế vận hội 1988.

Việc đẩy mạnh phát triển các dự án chung cư lớn đã giúp dân số trong khu vực tăng lên. Sự gia tăng dân số ở Gangnam đương nhiên làm tăng nhu cầu về các cơ sở thương mại và tiện nghi. Dần dần Gangnam đã thay đổi để trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa và giáo dục mới của Seoul.

Cơ hội tương tự cho thành phố phía Đông?

Đặc điểm của TP.HCM là khá tương đồng với Seoul cách đây 50 năm. Làn sóng đô thị hóa, tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng khiến cho các quận trung tâm như quận 1, quận 3 ngày càng bị áp lực về mật độ dân số và chất lượng cuộc sống. Điều này buộc TP.HCM phải tìm các vùng đất mới để xây dựng một động lực tăng trưởng mới, đi cùng chính sách giãn dân.

Theo Công ty CBRE, sở hữu vị trí chiến lược trong “Tam giác vàng” giữa TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, Thành phố phía Đông có thể đóng vai trò trọng yếu trong việc kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận về mặt giao thông và hoạt động thương mại.

Khu Đông đã nhận được khá nhiều dự án hạ tầng trọng điểm trong các năm qua. Những công trình nổi bật có thể kể đến là tuyến Metro số 1 với tổng chiều dài 19,7 km bắt đầu từ Bến Thành đến Depot Long Bình (quận 9) được dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2021 và dự án cầu Thủ Thiêm 2. Bến xe miền Đông mới đây còn được chính thức di dời từ Bình Thạnh ra quận 9. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết hệ thống hạ tầng giao thông mới sẽ thúc đẩy phát triển không những cho thành phố Thủ Đức mà cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ưu thế của Khu Đông còn là khá nhiều chủ đầu tư lớn (từ căn hộ, văn phòng đến trung tâm thương mai, khu sản xuất) đã quyết định chọn nơi đây làm điểm đến.

Kể từ khi tuyến Metro số 1 bắt đầu xây dựng vào năm 2012, nhiều dự án căn hộ và trung tâm thương mại đã được hình thành dọc theo tuyến tàu này, đặc biệt là trên tuyến đường Xa Lộ Hà Nội tại phường Thảo Điền, Bình An và An Phú thuộc quận 2. Giai đoạn 2015-2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt mức tăng trung bình của toàn thị trường.

Mặc dù vậy, thị trường căn hộ tại khu vực này vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Từ năm 2018, CBRE nhận thấy giá trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến metro đang dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại cao hơn 25-75% so với giá bán khởi điểm ban đầu. Trong giai đoạn 2020-2025, nguồn cung chào bán mới tại Thành phố phía Đông sẽ khá dồi dào, với tốc độ tăng trưởng trung bình hằng năm 11,5%, tương đương 15.000-16.000 căn hộ mới mỗi năm, vượt trội tốc độ tăng trưởng nguồn cung tại khu Nam (4,6%) và khu Tây (5,3%).

Một tin khá vui cho thành phố là vào tháng 3 năm nay, lần đầu tiên TP.HCM đã xuất hiện trong bảng xếp hạng Trung tâm tài chính toàn cầu GFCI 27 (của Công ty Tư vấn và Nghiên cứu Anh Quốc Z/Yen) với tư cách là một trung tâm liên kết. Kể từ tháng 3.2007, Z/Yen đã đưa ra 27 báo cáo cung cấp đánh giá về tính cạnh tranh và xếp hạng các trung tâm tài chính trên toàn thế giới, công bố mỗi năm 2 lần.

Có lợi thế rất lớn về giao thông, hạ tầng, quỹ đất, vị trí chiến lược... nên dù vẫn còn chặng đường dài để biến giấc mơ về một thành phố thịnh vượng phía Đông trở thành sự thật, nhưng không phải không có những yếu tố cơ bản thuận lợi hỗ trợ cho siêu đề án này.