Trung tâm thương mại: Nửa đóng, nửa mở

Các trung tâm thương mại đang đối diện với nhiều thách thức hậu đại dịch khi hiệu quả hoạt động sụt giảm nghiêm trọng. Áp lực này khiến một số chủ đầu tư có ý định thoái vốn khi dự kiến triển vọng phục hồi sẽ kéo dài so với kỳ vọng, đi cùng thói quen tiêu dùng của người dân thay đổi đáng kể.

Hoạt động của nhiều trung tâm thương mại hiện khá trầm lắng. Báo cáo tài chính quý II của một trung tâm thương mại hàng đầu tại TP.HCM cho thấy người tiêu dùng ngày càng ưu tiên ăn uống và giải trí tại nhà, dẫn đến doanh số của nhiều nhà bán lẻ ở trung tâm thương mại bị sụt giảm. Doanh số các mặt hàng thực phẩm và đồ uống, chẳng hạn, trong tháng 6 chỉ bằng 78% so với cùng kỳ, rạp chiếu phim đạt 56%, các hoạt động giải trí khác chỉ bằng 25%. Ngành phục hồi nhanh nhất là thời trang khi chứng kiến doanh số đạt 96% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Công ty Tư vấn Kantar Worldpanel, COVID-19 đẩy nhanh xu hướng bán lẻ hiện đại, bao gồm kênh hiện đại (khách hàng chuyển từ chợ truyền thống sang các kênh tiêu dùng nhanh như siêu thị mini, cửa hàng tiện lợi) và kênh mua sắm trực tuyến, giao hàng tận nơi. Viễn cảnh kém lạc quan về thu nhập cũng khiến cho người tiêu dùng tập trung hơn vào các sản phẩm tiêu dùng thiết yếu thay vì chi tiêu cho các dịch vụ giải trí hay sản phẩm cao cấp.

Sức mua sụt giảm buộc người đi thuê mặt bằng phải tính toán lại chiến lược kinh doanh trong các năm tới. Theo JLL, mặc dù hiện hầu hết các trung tâm thương mại đã rục rịch hoạt động trở lại, nhưng diện tích trống vẫn gia tăng. Tỉ lệ trống trung bình ở các trung tâm thương mại tại TP.HCM tăng lên mức 30% trong quý II. Dự báo sẽ có gần 280.000 m2 sàn bán lẻ sẽ gia nhập trong nửa cuối năm 2020, tiếp tục gây áp lực cho các trung tâm thương mại.

Thời gian qua, ngành bán lẻ đã chứng kiến một xu thế cạnh tranh và đào thải khắc nghiệt khi ngày càng nhiều trung tâm thương mọc lên tại khối đế các khu căn hộ cả nội và ngoại ô. Một số đơn vị có mô hình khá cũ như Parkson liên tục đóng cửa nhiều trung tâm kém cạnh tranh, hay như Union Square, tọa lạc ở vị trí đắc địa bậc nhất khu trung tâm, vẫn đang trong quá trình cải tạo, thậm chí chưa biết chính xác thời điểm vận hành trở lại.

Trước những thách thức hậu đại dịch, có thể sẽ có nhiều thương vụ M&A hơn diễn ra khi các chủ đầu tư cảm nhận sức ép của việc bảo toàn đồng vốn. Kido Group, chẳng hạn, cho biết đang xem xét lại các khoản đầu tư vào các trung tâm thương mại là Vạn Hạnh Mall và Hùng Vương Plaza.

Tại thời điểm 30.6.2020, Kido Group đã ghi nhận các khoản tạm ứng đầu tư trị giá 1.993 tỉ đồng, bao gồm các khoản tạm ứng đầu tư vào Trung tâm thương mại Vạn Hạnh và Hùng Vương Plaza. Lãnh đạo Công ty cho biết các khoản tạm ứng đã được chi vào năm 2019 và tương đương 70% tổng giá trị đầu tư. Dù vậy, dịch bệnh diễn biến phức tạp đã ảnh hưởng đến hiệu suất của 2 trung tâm thương mại này, buộc Kido Group phải xem xét lại kế hoạch nắm giữ khoản đầu tư.

Vạn Hạnh Mall hiện là trung tâm thương mại có quy mô lớn nhất quận 10, với tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng và tỉ lệ lấp đầy vào đầu năm 2018 đã lên đến 90%. Hay như ở khu Đông, thông tin từ môi giới cho thấy, một trung tâm thương mại quy mô lên đến 2,8 ha trên đường Lã Xuân Oai (nằm trong Khu công nghệ cao quận 9) đang ráo riết tìm đơn vị nhận chuyển nhượng. Giai đoạn 1 của tổ hợp thương mại này chỉ mới hoàn thành phần móng và bị đắp chiếu khá lâu vì chủ đầu tư không thể thu xếp được nguồn vốn.

Làn sóng co cụm của ngành bán lẻ nói chung và các trung tâm thương mại nói riêng dự kiến tiếp tục là điểm nhấn đáng chú ý trong năm tới. Điều này không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà còn trên phạm vi khu vực. Theo thống kê của CBRE châu Á - Thái Bình Dương, hơn 65% nhà bán lẻ trả lời sẽ dừng mở rộng và tập trung hơn vào đánh giá hoạt động hiện tại. Bên cạnh đó, gần 50% nhà bán lẻ hoãn nghiên cứu mặt bằng mới và 36% muốn cắt giảm chi phí đầu tư vào cửa hàng.

Trong quý II/2020, thị trường bán lẻ ghi nhận chuỗi thời trang Uniqlo mở thêm 2 cửa hàng tại TP.HCM và trong quý III, thành phố chào đón thêm MUJI, thương hiệu mới đến từ Nhật. Tuy nhiên, đây là những giao dịch từ năm 2019. Ngoài ra, số lượng thương hiệu mới vào Việt Nam giảm hẳn so với 4 năm trước.

“Các khu vực bán lẻ vốn phụ thuộc nhiều vào khách du lịch, đặc biệt là khách nước ngoài và dân văn phòng, có mức độ hồi phục chậm hơn do người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu và ảnh hưởng kinh tế nói chung lên mức thu nhập của người dân. Ước tính đến hết năm 2020, tâm lý người tiêu dùng vẫn dè dặt chi tiêu và ưu tiên các mặt hàng thực phẩm, sản phẩm thiết yếu cũng như các sản phẩm về sức khỏe”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, nhận xét.