Thắt chặt tín dụng sớm lắng dịu

Tình trạng “thắt chặt tín dụng” đối với các công ty bất động sản có thể lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế đã đẩy chỉ số VN-Index giảm tới 42% trong tuần qua so với đầu năm. Thực tế, VN-Index giảm do cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm khoảng 50% và cổ phiếu ngành ngân hàng cũng bị mất 40% giá trị so với đầu năm. Tỉ trọng của 2 ngành này chiếm đến 55% trong chỉ số VN-Index. Những lo ngại về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỉ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã làm cho VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực (Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Philippines).

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam đang quá tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế. Điều lưu ý là lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc.

Về thị trường bất động sản, có 3 điểm rất quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu: 1) Chính phủ có thể dễ dàng giải quyết tình hình bằng cách khuyến khích ngân hàng cho các công ty bất động sản vay (ví dụ bằng cách giảm phương thức kiểm soát của khoản vay cho các công ty bất động sản); 2) Chính phủ có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án mới để giảm bớt vấn đề về thanh khoản của các công ty bất động sản; 3) Nhu cầu nhà ở mới vẫn tiếp tục phát triển mạnh và giá cả căn hộ vẫn phù hợp đối với đại đa số người mua thuộc tầng lớp trung lưu. Nói cách khác, về cơ bản, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn lành mạnh (trái ngược hoàn toàn với Trung Quốc), bất chấp phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản trước mắt.

Vì vậy, chúng tôi cũng cho rằng nhà đầu tư quá tiêu cực về tình trạng này và kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán (cuối tháng 1), thời điểm mà khi cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao.

Những lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề “thắt chặt tín dụng” của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Quý Hòa.

Cuối cùng, GDP của Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp cũng đang trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau. Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VNI-Index giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại và P/E dự phóng năm 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực.

Từ kết quả khảo sát của VinaCapital đối với các công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau, chúng tôi tin rằng những công ty lớn, uy tín ngoài lĩnh vực bất động sản không gặp khó khăn trong việc đảo nợ. Điều đó thể hiện qua các ngân hàng trong nước đã chọn lọc hơn trong việc cho vay và Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ (tăng lãi suất 200 điểm cơ bản so với đầu năm lên 6%) cùng với việc sử dụng dự trữ ngoại hối để hỗ trợ đồng Việt Nam cũng đang hạn chế điều kiện tín dụng tổng thể.

Thêm vào đó, dư nợ tín dụng của Việt Nam đã tăng 11,4% so với đầu năm tính đến ngày 20/10/2022, vượt xa mức tăng trưởng tiền gửi ngân hàng toàn hệ thống là 4,8% so với đầu năm. Nhưng chúng tôi ước tính tăng trưởng tiền gửi ngân hàng sẽ vào khoảng 9% so với đầu năm nếu Ngân hàng Nhà nước đã không bán ra khoảng 20 tỉ USD dự trữ ngoại hối để hỗ trợ giá trị của đồng Việt Nam. Lưu ý rằng Ngân hàng Nhà nước giao hạn mức tín dụng hằng năm cho các ngân hàng Việt Nam, tương đương với khoảng 14% tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống vào năm 2022.

Những lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề “thắt chặt tín dụng” của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản. Nhu cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá vẫn phải chăng. Vì vậy, giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản