Sóng ngầm Coworking space

Nổi lên từ năm 2014, các công ty coworking space (chia sẻ không gian văn phòng) nhanh chóng rời thị trường không kèn không trống. Giờ đây, thị trường này lại dậy sóng khi nhiều cái tên có tiềm lực tham gia. “Năm 2019, chúng tôi sẽ bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở TP.HCM”, ông Trần Xuân Kiên, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CoGo, nói.

CoGo là cái tên mới vừa tham gia thị trường kinh doanh không gian làm việc chia sẻ với đội ngũ sáng lập là những người từng thành lập và điều hành siêu thị điện máy Trần Anh. Trong kế hoạch đến hết năm nay, CoGo sẽ có trong tay 5 địa điểm ở Hà Nội với tổng diện tích sàn 12.000m2.

Thế hệ thứ hai
Theo thống kê của Công ty CBRE, tính đến tháng 4.2018, có tổng cộng 19 coworking space ở Hà Nội và 15 coworking space ở TP.HCM do 23 đơn vị điều hành, trong số đó đã có 5 các công ty nước ngoài tham gia thị trường coworking space chứng tỏ sức hấp dẫn của thị trường coworking space ở Việt Nam. Trong 5 năm qua tốc độ tăng trưởng của các coworking space ở Việt Nam đạt mức 55% mỗi năm.

Có thể kể đến các cái tên như Toong, Up, CirCO, Dreamplex… Các đơn vị nước ngoài như Regus (Anh), Hive (Hồng Kông), CEO Suite (Hàn Quốc), Klouds (Singapore)... cũng đang tìm cách gia tăng số lượng văn phòng coworking space ở Việt Nam trong thời gian qua. 

Ở cả Hà Nội lẫn TP.HCM, coworking space có xu hướng tập trung ở các khu vực cận trung tâm thành phố. Tại Hà Nội, một số coworking space gần đây chọn địa điểm tại quận Đống Đa, Cầu Giấy, là một khu vực tập trung văn phòng và thương mại mới nổi. Ở TP.HCM, các quận ven trung tâm như quận 1, 2, 3, 4, quận Bình Thạnh và quận Phú Nhuận là nơi ưa thích của các công ty kinh doanh mô hình này.

Sự xuất hiện của mô hình coworking spcae ở Việt Nam đã có từ cách đây 4 năm với những cái tên như ClickSpace, Saigon Hub, Hatch! Nest, 5Desire Coworking Space, Hub IT…với mức tăng trưởng 300%/năm nhưng nhanh chóng tụt dốc không phanh và cũng không nhiều doanh nghiệp trụ lại.

Nguyên nhân, theo ông Kiên, là do lúc đó các công ty kinh doanh coworking chỉ đầu tư thăm dò: diện tích mỗi điểm chỉ khoảng 500-700m2, văn phòng là các tòa nhà cũ cải tạo lại và đặc biệt là không đủ nguồn lực để đầu tư dài hạn vì mô hình kinh doanh coworking space khó hy vọng có lãi trong 2-3 năm đầu tiên. 

Trong khi chuẩn quốc tế của một coworking cần diện tích tối thiểu 2.000m2 để đủ tạo nên một cộng đồng, thường được đặt trong các tòa nhà văn phòng hạng A được thiết kế theo phong cách mở với các vách ngăn phòng được làm bằng nhôm kính hộp để tạo sự sang trọng và thân thiện giữa các thành viên thuê trong coworking space. Kinh doanh coworking space không dành cho những ai muốn tìm kiếm lợi nhuận trong thời gian ngắn...

Theo tìm hiểu của NCĐT, yếu tố chính là các công ty thời điểm đó đã chọn sai mô hình kinh doanh khi xem mình như vườn ươm. Họ kỳ vọng có thể thu hút các công ty khởi nghiệp tiềm năng và đầu tư từ sớm nên chấp nhận cho thuê giá rẻ. 

Theo chia sẻ của các doanh nghiệp kinh doanh coworking space thế hệ đầu ở Việt Nam, hơn 50% thành viên của họ là các công ty khởi nghiệp và những người làm việc tự do (freelancer). Nhóm này có xu hướng di chuyển nên không đảm bảo được doanh thu và kỳ vọng ban đầu của các coworking space Việt Nam.

Các công ty coworking space thế hệ thứ hai nhìn nhận rõ hơn về vấn đề này và đã học hỏi, điều chỉnh theo các coworking quốc tế. Họ chọn các địa điểm có quy mô lớn hơn, sang trọng hơn và thiết kế linh hoạt để đáp ứng mọi nhu cầu cho thuê của đa dạng đối tượng khách hàng, đặc biệt là nhóm khách hàng vừa và nhỏ.  

WeWork là chuỗi coworking space số 1 thế giới được định giá 20 tỉ USD. Đại diện của WeWork chia sẻ rằng 30% doanh thu của họ đến từ các doanh nghiệp lớn, hơn 40% doanh thu đến từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh thu đến từ nhóm khách hàng startup và freelancer chỉ chiếm dưới 30% nên cơ cấu doanh thu bền vững hơn.

Ngoài ra, các tiện ích đi kèm ở các coworking space cũng được đầu tư đáng kể và thiết kế phục vụ cho số đông cùng nhau chia sẻ thời gian sử dụng để tối ưu chi phí khi tính vào giá thành cho thuê bao gồm quầy bar, máy in, photocopy, lễ tân chung, internet tốc độ cao, phòng họp, trang thiết bị văn phòng… “Cách làm này giúp chi phí thuê tại các coworking space chỉ bằng 50-70% văn phòng truyền thống”, ông Kiên nói.

Đánh chiếm thị phần
91% người sử dụng coworking space ở Việt Nam đều là thế hệ Y, những người có độ tuổi dưới 35. Tỉ lệ này cao hơn so với trung bình thế giới, vốn chỉ 67%. Con số này cũng phản ánh lượng dân số trẻ của Việt Nam so với nhiều nước trong khu vực. Do đó, CBRE dự đoán rằng trong 2 năm tới, sẽ có nhiều thêm cái tên tham gia.

Rào cản gia nhập ngành của mô hình này giống như cuộc chiến mặt bằng bán lẻ. Càng nhiều vị trí đẹp, diện tích lớn sẽ tạo được vị thế cho đơn vị sở hữu. Bên cạnh đó, các công ty sẽ cố gắng tạo ra môi trường kết nối bằng nhiều hoạt động đi kèm để thu hút người thuê nhất là trong bối cảnh nguồn cung văn phòng hạng A đang khan hiếm dần.

Tính đến thời điểm hiện tại, Toong đang chiếm thị phần lớn nhất. Hồi tháng 4, đơn vị này đã khai trương chi nhánh lớn nhất của họ ở TP.HCM với diện tích hơn 1.700m2. Toong cũng bắt tay với đơn vị thiết kế của Thụy Sĩ là G8A Architects (tiền thân Group 8) để cải tạo lại vị trí này.

Thành lập từ năm 2015, Toong đã nhận đầu tư chiến lược từ Tập đoàn Openasia, Indochina Capital và hợp tác chiến lược cùng các doanh nghiệp khác như CapitaLand, United Overseas Bank (UOB), IE-Singapore (International Enterprise Singapore) và Vanguard Hotels.

Ông Đỗ Sơn Dương, Giám đốc Điều hành Toong, cho biết thế mạnh của Toong là khả năng thu hút được cộng đồng trẻ, có thu nhập. Công ty từng làm sôi động nhiều khu vực ở những nơi họ đặt văn phòng. “Điều này tạo lợi thế nhất định cho chúng tôi trong việc đàm phán với các chủ tòa nhà”, ông Dương cho biết.

Theo CBRE phân tích, Toong đang ngày càng có nhiều đối tượng khách thuê, khi mỗi cơ sở của họ đang dần có nét khác biệt trong thiết kế. CirCO khá cụ thể hơn khi tập trung vào việc mở rộng các cơ sở của họ tại các vị trí đắc địa, dễ dàng di chuyển đến khu vực trung tâm nhằm khai thác tính tiện lợi về vị trí cho khách thuê của họ.

UP có xu hướng thu hút các công ty khởi nghiệp tương đối mới và non trẻ, nên họ chọn các vị trí sẽ có các doanh nghiệp khởi nghiệp trẻ. Vì thế, UP hợp tác với Đại học Bách Khoa TP.HCM để hình thành một không gian làm việc chung và vườn ươm doanh nghiệp khởi nghiệp trẻ có các dịch vụ hỗ trợ pháp lý và nhân sự. 

Về phần mình, CoGo định vị là đơn vị đầu tư theo đúng tiêu chuẩn thế giới, với quy mô bình quân mỗi điểm là 2.500m2 và tập trung vào các tòa nhà văn phòng hạng A và B. CoGo nhắm đến đối tượng khách hàng chủ yếu là các công ty vừa và nhỏ đa hoạt động ổn định nên phong cách thiết kế mang tính chất văn phòng chuyên nghiệp nhiều hơn là phong cách quán cà phê.

Ông Kiên cho rằng nhờ lợi thế quy mô nên giá thuê sẽ là một trong các điểm mạnh của CoGo khi thấp hơn mặt bằng chung từ 20-30%. Ông Kiên kỳ vọng sự tham gia của ngày càng nhiều các công ty sẽ thu hút được nhiều doanh nghiệp chuyển dịch từ văn phòng truyền thống vào coworking space.

“Hiện tại, thị trường coworking space ở Việt Nam mới chỉ chiếm khoảng 0,5% tổng thị trường văn phòng cho thuê, trong khi ở các nước trong khu vực và trên thế giới là 3-5% tổng thị trường văn phòng cho thuê và dự kiến sẽ chiếm 10-15% trong vòng 5 năm tới”, ông Kiên nói.