Phát Đạt và dấu hỏi M&A

Công ty phát triển bất động sản Phát Đạt dường như ngày càng thích M&A, xem đó như một công cụ để thúc đẩy hoạt động kinh doanh. Tại Đại hội cổ đông được tổ chức mới đây, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt công bố thương vụ hợp tác giữa Phát Đạt với Trường Phát Lộc (do vợ ông giữ chức Chủ tịch) để thâu tóm dự án phức hợp tại 132 Bến Vân Đồn (quận 4, TP.HCM). Giá trị thương vụ được loan báo hơn 900 tỉ đồng, trong đó Phát Đạt góp 125 tỉ đồng.

Dự án 132 Bến Vân Đồn có tổng diện tích sử dụng 7.619 m², tên ban đầu là Caesar Plaza. Dự án này được sở hữu bởi Công ty Đầu tư Phát triển Vĩnh Hội, pháp nhân được Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nguyễn Kim cùng một số đối tác khác góp vốn vào từ năm 2007, nhưng đến nay vẫn giậm chân tại chỗ.

Đây chỉ là một trong những thương vụ M&A mà Phát Đạt tích cực thực hiện trong 2 năm gần đây. Năm 2014, Công ty đã thâu tóm một dự án 8.000 m² tại quận 5 từ chủ đầu tư Đức Khải với giá trị khoảng 500 tỉ đồng. Trong năm nay, doanh nghiệp này tiếp tục lên kế hoạch thâu tóm dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám (quận 3), tham gia các dự án hợp tác công tư (PPP) như xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 để nhận 7 lô đất có giá trị hàng ngàn tỉ đồng.

Nhưng không chỉ có mua, Phát Đạt cũng tích cực bán đi một phần tài sản. Gần đây, doanh nghiệp này đã thành lập liên doanh mới để nhận lại toàn bộ lợi ích của dự án EverRich 2 (quận 7). Trong liên doanh mới, Phát Đạt sẽ góp khoảng 50% vốn, đối tác An Gia nắm 25% và quỹ đầu tư Nhật Creed Group rót khoảng 125 triệu USD để nắm giữ phần vốn còn lại. Việc bán một phần vốn trong dự án EverRich 2 có thể giúp Phát Đạt thu về hơn 4.000 tỉ đồng, chiếm đến 66% giá trị hàng tồn kho của họ tính đến năm ngoái.

Thế nhưng, bất chấp thị trường địa ốc phục hồi khá mạnh trong năm 2015, tình hình kinh doanh của Phát Đạt vẫn không mấy khởi sắc. Năm ngoái, Công ty ghi nhận doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ chỉ 402 tỉ đồng, thấp hơn so với kết quả năm trước đó. Nhờ mảng lợi nhuận khác gia tăng đột biến, tăng từ 1 tỉ đồng (2014) lên 100 tỉ đồng (2015) khi chuyển nhượng dự án Westin Resort & Spa Cam Ranh, lợi nhuận ròng của Phát Ðạt mới đạt 155 tỉ đồng, tăng hơn 3 lần so với năm 2014.

Mặc dù vậy, do quy mô vốn lớn, con số lợi nhuận này cũng chưa đáng kể nên tỉ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) của Phát Ðạt năm ngoái chỉ đạt 6,8%. Những vấn đề liên quan đến các khoản vay nợ tại Ngân hàng Đông Á cũng góp phần khiến giá cổ phiếu Phát Đạt sụt giảm khá mạnh trên thị trường chứng khoán.

Chính vì lẽ đó, theo ông Đạt, 2016 sẽ là năm bản lề trong công cuộc tái cấu trúc toàn diện Công ty, trong đó có việc tái cơ cấu hàng tồn kho và các khoản nợ ngân hàng. Cụ thể, năm 2015 Phát Đạt đã dành khoảng 30% số tiền từ đợt phát hành thêm 65,1 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để trả nợ một phần vốn vay từ Ngân hàng Đông Á. Phần tiền còn lại hơn 400 tỉ đồng, Phát Đạt sẽ dùng để đầu tư vào các dự án tại TP.HCM như dự án 132 Bến Vân Đồn, 239 Cách Mạng Tháng Tám, dự án BT bệnh viện chấn thương chỉnh hình, sân vận động Phan Đình Phùng và dự án BOT cầu Mỹ Lợi (Tiền Giang).

Phát Đạt cũng kỳ vọng việc bán một phần dự án EverRich 2 cho các đối tác An Gia và Creed Group sẽ giúp Công ty có thêm dòng tiền để đẩy mạnh tiến độ các dự án khác như EverRich 3, EverRich Infinity, cũng như thực hiện thêm các thương vụ M&A khác.

Nhưng việc Phát Ðạt tận dụng công cụ M&A cũng chưa chắc có thể mang lại sự yên tâm cho các cổ đông, những người muốn nhìn thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của Công ty khởi sắc hơn, để các khoản cổ tức là “tiền tươi thóc thật”. Nhìn lại, kể từ năm 2012 trở lại đây, dòng tiền kinh doanh của Phát Đạt dương chỉ duy nhất một năm (61 tỉ đồng vào năm 2014), còn lại đều âm. Để tài trợ cho các hoạt động của mình, Phát Đạt không còn cách nào khác ngoài việc huy động vốn vay từ ngân hàng và phát hành thêm cổ phiếu.

Nguyễn Sơn