NHNN nên thực hiện bơm vốn giải cứu bất động sản như thế nào?

Theo Ngân hàng Nhà nước, dự kiến năm 2013 sẽ bơm khoảng 100.000-150.000 tỷ đồng để giải quyết nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu bất động sản và sẽ cung ứng 20.000-40.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại cho vay mua nhà trong 10 năm tới.

Vậy giải pháp bơm vốn từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giải cứu thị trường bất động sản nên thực hiện như thế nào? PGS.TS Trần Hoàng Ngân, Trường đại học Kinh tế TPHCM đã có bài viết về vấn đề này.
Xác định rõ mục tiêu

Kinh tế nước ta nhập siêu trong 5 năm qua bình quân khoảng 13 tỷ USD/năm. Nhưng năm 2012 chuyển sang xuất siêu do hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) không tăng dư nợ, đóng băng thị trường bất động sản, nợ xấu ngân hàng gia tăng… nên nền kinh tế tiếp tục suy giảm và đây là năm suy giảm sâu nhất, dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.

Chưa bao giờ doanh nghiệp trong nước khó khăn như hiện nay. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sống được vì họ có vốn, còn doanh nghiệp trong nước chủ yếu sử dụng vốn tín dụng nên khó càng thêm khó.

Do vậy, tháo gỡ thị trường bất động sản là một trong những cách giúp nền kinh tế hồi phục. Tuy nhiên, hiện nay có quan điểm giải cứu bất động sản là cứu nhà giàu, nên không đồng ý bơm vốn giải cứu thị trường này.

Ở đây, cần xác định muốn đánh giá gói giải cứu bất động sản từ NHNN thành công hay không, đích cuối cùng là giải cứu nền kinh tế. Nên mục tiêu giải cứu bất động sản chỉ là mục tiêu trung gian. Tiếp theo, việc giải cứu bất động sản không được làm xấu kinh tế vĩ mô, tức không gây ra lạm phát và nhập siêu tăng trở lại…

Ngoài ra, giải cứu không đồng nghĩa làm tăng thêm dư nợ bất động sản, tức không tăng thêm nguồn cung bất động sản mà chỉ tạo được sự luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Từ những mục tiêu này cần giải pháp về cơ chế thuế, vốn…

Hiện nay nợ xấu của nền kinh tế khó xác định, nhưng tồn kho nhà ở ước tính 200.000 tỷ đồng. Do vậy, bơm vốn khoảng 200.000 tỷ đồng sẽ giải quyết được, nhưng NHNN chỉ nên bơm một phần, phần còn lại công ty mua bán nợ quốc gia (AMC) phát hành trái phiếu để vay.

Các NHTM có thể mua trái phiếu này và AMC lấy tiền đó mua lại bất động sản. Trong đó, riêng về dòng tiền do NHNN bơm ra nên dùng hỗ trợ người đi vay là người mua bất động sản qua trung gian là NHTM và ngân hàng thương mại sẽ được hưởng phí quản lý. Thí dụ, nguồn vốn NHNN đưa ra là lãi suất ưu đãi 4%, người vay mua bất động sản trả 5%, trong đó phí quản lý của NHTM là 1%.

Thực tế các NHTM sẽ không quan tâm đến phí này mà quan tâm đến dòng tiền vào ngân hàng từ người mua. Từ đó các NHTM có thể làm bút toán ghi nợ người mua nhằm thu nợ bất động sản của doanh nghiệp. Như vậy sẽ làm giảm nợ xấu của NHTM. Khi nguồn vốn thu về NHTM cũng không làm tăng thêm dư nợ bất động sản.

Như vậy, người cho vay cuối cùng là NHNN và nguồn vốn của NHNN là nguồn dài hạn. Ngoài ra, công ty AMC phát hành trái phiếu và được NHNN cho vay trả lãi trong vòng 10-15 năm để có nguồn vốn lớn quốc hữu hóa các doanh nghiệp, mua lại nợ bất động sản để khai thác, bán lại hoặc hình thành thị trường cho thuê.

Cứu bất động sản - nền tảng tái cơ cấu ngân hàng

Quy định đối tượng mua nhà ở xã hội hiện nay tự mình làm khó ta. Do đó, không nên giới hạn đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội. Thí dụ, ưu tiên cho người có thu nhập thấp, người chưa có nhà ở… nhưng những người có thu nhập cao, có nhà rồi vẫn được phép mua nhà ở xã hội và đưa vào đối tượng ưu tiên thứ hai.

Mục tiêu của bơm vốn là tháo nợ xấu ngân hàng, vì thế không nên hạn chế đối tượng bơm vốn. Còn muốn ưu đãi đối tượng thu nhập thấp có thể dùng cơ chế thuế để điều tiết chứ không nên dùng cơ chế hành chính. Theo đó, đối với người mua lần đầu được miễn thuế, mua lần hai phải chịu thuế. Bởi hiện nay nếu chỉ nhắm vào đối tượng thu nhập thấp không dễ phá băng thị trường, bởi công nhân nghèo ở nhà thuê sẽ không có điều kiện để vay vốn trả góp.

Hiện nay đang tính tiêu chuẩn bao nhiêu m2 trên đầu người để tính nhà ở xã hội là không chính xác. Bởi thực tế người ở nhà nhỏ chưa chắc đã nghèo và người ở biệt thự chưa chắc giàu mà đang có nguy cơ vỡ nợ. Tóm lại, đối tượng được vay mua nhà xã hội không nhất thiết là người có thu nhập thấp, mà là những người có nhu cầu mua.

Bởi số tiền đưa ra không phải phục vụ cho người mua nhà mà mục tiêu cuối cùng là tiền quay trở lại ngân hàng, để từ vốn chết trở thành vốn sống. Nếu chúng ta chỉ giới hạn những người thu nhập thấp thì khả năng thanh khoản của thị trường không được khởi động lại, tức không thực hiện được mục tiêu giải cứu nền kinh tế.

Bên cạnh đó, không nên chỉ ưu tiên bơm vốn cho người mua nhà ở xã hội mà còn cả với nhà ở căn hộ lẫn biệt thự. Bởi thực tế hiện nay nhà ở xã hội không nhiều, nếu muốn phát triển phân khúc này sẽ phải bỏ thêm tiền, trong khi biệt thự, căn hộ đang ứ đọng, không ai mua. Điều này cũng giúp thực hiện chiến lược phân tán rủi ro.

Có thể thấy, cứu bất động sản cũng là tái cơ cấu thị trường bất động sản, làm nền tảng cho quá trình tái cơ cấu khu vực ngân hàng nhanh hơn. Đây là nhánh tái cơ cấu thứ tư của nền kinh tế cần sớm triển khai để giúp nền kinh tế sớm phục hồi trong những năm tới.

Nguồn Sài Gòn đầu tư tài chính