Nam Long - Cú lội ngược dòng

Điều bất ngờ mà Nam Long đã tạo ra trên thị trường bất động sản Việt Nam đầu tiên là trong năm 2008, khi cả thị trường đang chìm trong cơn say căn hộ cao cấp, tập đoàn này đã tung ra dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ có tên gọi Ehome với mức giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Sự “chơi nổi” này khiến không ít nhà đầu tư hoài nghi về năng lực xây dựng và khả năng tài chính của Nam Long. Tuy nhiên, một thời gian ngắn sau khi thị trường bất động sản “lật kèo”, kéo theo các sản phẩm cao cấp bị đóng băng thì căn hộ giá mềm đã lên ngôi, bắt đầu cho một xu hướng.


Cái mà Nam Long gọi là “Ehome” thực chất là loại sản phẩm nhà mang 3 tiêu chí: giá hợp lý, môi trường sống xanh và hiệu quả sử dụng cao (nghĩa là mỗi mét vuông của căn hộ đều được đưa vào khai thác). Giai đoạn 2008-2013, đã có gần 3.000 căn hộ Ehome được tập đoàn này đưa ra thị trường. Chính sức hấp dẫn của kẻ khởi đầu đã kéo theo sau đó những cuộc khai phá kế tiếp. Có thể kể đến như Công ty Đất Lành với dòng căn hộ Thái An, Thuduc House với S-Home, Địa ốc Hoàng Quân với Cherry, Đất Xanh với Sunview.

Điều bất ngờ thứ hai là hơn một năm trước, giữa tháng 4.2013, khi thị trường chứng khoán ảm đạm, Ban lãnh đạo Nam Long quyết định niêm yết cổ phiếu của Tập đoàn. Thêm một quyết định đáng để đặt dấu chấm hỏi. Bởi từ khi thị trường nhà đất đóng băng, cổ phiếu ngành bất động sản đã gần như mất điểm trong mắt nhà đầu tư. “Lúc đó chúng tôi nghĩ rằng, mình có thể huy động được 10 triệu USD để làm tiếp các dự án Ehome”, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng Giám đốc Nam Long, nhớ lại.



Nhấc mình bằng ngoại lực

Chỉ sau một năm kể từ ngày niêm yết, việc huy động vốn của Nam Long đã vượt ngoài mong đợi. Trong đợt phát hành riêng lẻ vào đầu năm 2014, một nhóm cổ đông ngoài đã mua đến 25,5 triệu cổ phiếu (với mức giá 18.000đồng/cổ phiếu), mang về 459 tỉ đồng cho tập đoàn này. Nhóm cổ đông, trong đó có nhiều “tay chơi tài chính” quốc tế máu mặt như Công ty Tài chính Quốc tế (IFC), Quỹ Đầu tư Bridger Capital của Mỹ, Quỹ Probus Asia. Bên cạnh đó, còn có các nhà đầu tư mạnh nội địa như Công ty Chứng khoán HSC, Công ty Tư vấn Đầu tư Hướng Việt và Công ty Tân Hiệp.

Các phát ngôn từ nhà đầu tư quốc tế trong suốt thời gian qua đã cho thấy sự ưu ái của họ dành cho tập đoàn này. Tony Ngo, Giám đốc Bridger Capital Việt Nam, cho biết dù có mặt tại Việt Nam từ năm 2006, nhưng Bridger Capital hiện chỉ đầu tư vào 3 công ty là Vinamilk, một công ty khác trong lĩnh vực cảng biển và Nam Long. “Nếu nhìn vào tương lai thì mức giá hôm nay của Nam Long quả thật rất hấp dẫn!”, ông Tony Ngo nói.

Cũng như vậy, tại Việt Nam, Nam Long là doanh nghiệp bất động sản duy nhất đến nay được IFC rót vốn. “Chúng tôi đầu tư vào Nam Long khi nhìn thấy lợi ích từ việc họ đầu tư 8.000 căn hộ Ehome với giá hợp lý, giúp người Việt Nam có thu nhập ổn định đạt được ước mơ sở hữu một ngôi nhà”, Simon Andrews, Giám đốc Khu vực IFC, cho biết. IFC đầu tư 7,5 triệu USD vào Nam Long và có thể sẽ cung cấp thêm khoản vay để hỗ trợ tập đoàn này. Không chỉ về tài chính, IFC còn cam kết giúp Nam Long thực thi chuẩn mực quốc tế về sử dụng năng lượng hiệu quả trong các căn hộ.

Ông Simon Andrews lý giải, quá trình đô thị hóa khiến giá đất tăng mạnh, dẫn đến vấn đề nghiêm trọng là thiếu hụt nhà ở với chi phí phù hợp cho người dân. Trên thực tế, đến cuối năm 2012, những căn hộ nhắm đến đối tượng người mua lần đầu và vợ chồng trẻ chiếm chưa đến 2% nguồn cung.Vì thế, những gì Nam Long làm là cần thiết trong quá trình phát triển đô thị.

Một điều thú vị khác là ngay sau khi lên sàn, Nam Long cũng đã đưa ông Nguyễn Vĩnh Trân, người có tính cách khác biệt với Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang, lên giữ vị trí Tổng Giám đốc để tách bạch ban điều hành với ban quản trị.


Ông Trân sinh năm 1962, vốn là Việt kiều Mỹ với tư tưởng phóng khoáng và gu thẩm mỹ cao, từng làm việc cho những tập đoàn phát triển và quản lý bất động sản lớn ở nước ngoài. Tại Việt Nam, giới đầu tư tài chính biết đến ông qua vai trò Giám đốc Dự án của khách sạn Park Hyatt Sài Gòn, cũng như Giám đốc Điều hành VinaProjects. Khác với Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang là người thâm trầm và mạnh về chiến lược, ông Trân là người tinh tế, dày dặn kinh nghiệm về quản trị và có khả năng đối ngoại tốt. Cặp bài trùng này đang nỗ lực đưa giá trị vốn hóa thị trường của Nam Long từ xấp xỉ khoảng 2.000 tỉ đồng trong năm 2013 (thời điểm niêm yết) lên gấp 10 lần vào năm 2020.

Trở lại với câu chuyện ngoại lực.Đây không phải là lần đầu tiên Nam Long huy động được vốn quốc tế. Chính yếu tố quản trị chuyên nghiệp và tầm nhìn dài hạn là lý do để các nhà đầu tư đặt niềm tin vào tập đoàn này trong suốt lịch sử phát triển của họ. Vậy những điều này thể hiện như thế nào ở Nam Long?

Nhìn rõ chân tướng

Được thành lập năm 1992 với số vốn 700 triệu đồng bởi kiến trúc sư Nguyễn Xuân Quang, Nam Long được xem là một trong các doanh nghiệp ngoài quốc doanh đầu tiên trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam. Sau đó, Nam Long nhanh chóng trở thành nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn đầu tiên vào năm 1996.

Khác với đa số những công ty kinh doanh địa ốc đang tồn tại trong một thị trường tranh tối tranh sáng lúc bấy giờ, Nam Long dần được định hình với một chuỗi giá trị khép kín chuyên nghiệp, từ khâu sở hữu đất, nghiên cứu, lập kế hoạch dự án, quản trị thiết kế cho đến thi công xây dựng, triển khai marketing và bán sản phẩm ra ngoài thị trường.

Nhờ mô hình vững chắc, cộng với quan điểm “nếu không có ngoại lực, bạn không thể tự nắm tóc và nhấc mình lên được”, ông Quang đã đưa Nam Long từ một công ty gia đình chuyển sang cổ phần và sau đó là hợp tác với các tổ chức nước ngoài. 8 năm sau ngày thành lập, tập đoàn này đã chính thức chuyển đổi thành mô hình cổ phần với vốn điều lệ tăng gấp 78 lần so với vốn ban đầu 700 triệu đồng.

“Lợi thế của Nam Long là đã đi trước đối thủ một thời gian khá dài, cả về trình độ công nghệ, thiết kế lẫn giải pháp bán hàng”.

Với nỗ lực của ông Quang, Nam Long đã ký kết hợp tác với 2 đối tác chiến lược là Công ty Nam Việt (100% vốn của tập đoàn Goldman Sachs) và Quỹ ASPL (thuộc Ireka, một công ty phát triển bất động sản hàng đầu Malaysia) trong năm 2008. Đến năm 2010, Quỹ VAF, được quản lý bởi Mekong Capital cũng ký thỏa thuận hợp tác bằng việc mua lại số cổ phần thiểu số với giá trị 9,1 triệu USD. Trong cơ cấu cổ đông của Nam Long lúc này, sở hữu nước ngoài chiếm đến gần 45%, chứng minh sự kỳ vọng cao của các định chế tài chính quốc tế đối với số ít các công ty bất động sản tại Việt Nam.

“Ông Nguyễn Xuân Quang và các cộng sự của mình là những người có tầm nhìn và suy nghĩ dài hạn”, Thomas Lanyi, Giám đốc Đầu tư Mekong Capital, nói về triển vọng đầu tư vào Nam Long hồi năm 2008. Trên thực tế, chỉ riêng động thái mua 567 ha đất với giá thấp từ trước năm 2006 để dành cho phát triển đô thị và nhà ở Ehome trong tương lai, giữa lúc thị trường bong bóng giá điên đảo những thứ gọi là “cao cấp”, cũng đã đủ thấy khả năng nhận rõ xu hướng thị trường và tầm nhìn dài hạn của ông Quang.

Tư duy sản phẩm chụp giật, bong bóng giá và “đẳng cấp ảo” dường như không nằm trong kế hoạch của ông từ sớm. Trong tâm điểm canh bạc bất động sản từ trước năm 2008, ông không tham gia cuộc chơi mà thay vào đó là nỗ lực cho đề án nhà dành cho người thu nhập trung bình. Đề án mô tả mỗi căn hộ có diện tích khoảng 40-60 m2, giá từ 500 triệu đồng cho đến 1 tỉ đồng được xây trên tòa nhà cao 5-14 tầng với thiết kế và kỹ thuật xây dựng tốt nhất. Theo cách tính của ông, dự án sẽ giúp Tập đoàn xoay vòng tài chính nhanh nhất do đạt thanh khoản cao (khi nguồn cung và nhu cầu gặp nhau).

Chiến lược của Nguyễn Xuân Quang dường như khá phù hợp khi xem xét trong mối tương quan ở các thị trường khu vực. So với Bangkok (Thái Lan) với 10 triệu dân và nguồn cung 130.000 căn hộ mỗi năm, hay Manila (Philippines) với 12 triệu dân và 200.000 căn hộ thì TP.HCM có số dân khoảng 8 triệu người nhưng nguồn cung chỉ vào khoảng 6.000 căn hộ.

Tổ chức CBRE trong một phân tích cũng đã đưa ra sự nghịch lý trong phát triển bất động sản tại Việt Nam. Theo đó, nguồn cung nhà ở cao cấp chiếm đến 51% tổng cung ra ngoài thị trường, còn với nhà ở cấp trung chỉ 36% và cấp bình dân (một phân khúc rất quan trọng với người tiêu dùng) chỉ chưa đến 14%. Điều đáng ngại là con số 14% trở nên quá ít với lực lượng dân số trong độ tuổi 25-40, chiếm 65% tổng số dân có nhu cầu nhà ở đang gia tăng nhanh ở Việt Nam.

Sự tính toán chắc chắn này của ông Quang đã được kiểm chứng hiệu quả trên thực tế gần nhất. Năm 2013, một lần nữa, bất chấp sự khó khăn của thị trường, Nam Long đã thực hiện thành công mục tiêu “xuyên thủng” khi hơn 1.000 căn hộ Ehome (dành cho người thu nhập trung bình) và Nhà Nam Long được giao dịch thành công. Cũng theo ông Quang, trong năm 2014 Tập đoàn dự kiến đưa ra thị trường thêm 2.000 căn hộ, gấp đôi con số của năm 2013.

Sứ mệnh người kế nhiệm

“Từ nay đến năm 2016, chúng tôi sẽ phải tiếp tục đẩy mạnh và giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong phân khúc nhà vừa túi tiền, thông qua 5 dự án Ehome (Ehome 6, 7, 8, 9, 10) đang được chuẩn bị triển khai. Mục tiêu đến năm 2020, giá trị công ty Nam Long sẽ là 1 tỉ USD, tương ứng với tăng trưởng doanh thu 30-40%/năm”, ông Trân nhấn mạnh.

Ông Quang, một lần nữa, cũng đề cập nhiều hơn đến vai trò sắp tới của người đồng sự: “Ông Trân là người thích hợp để thực thi tầm nhìn đến năm 2020 của Nam Long. Đó là đưa Tập đoàn nằm trong nhóm 3 nhà phát triển đô thị hàng đầu Việt Nam, nhóm 3 nhà phát triển vừa túi tiền của Việt Nam, đặc biệt là tiếp tục phát triển dòng Ehome một cách hiệu quả”.


Nhìn vào chu kỳ của doanh nghiệp, Nam Long đã qua giai đoạn chuẩn bị và đang bước vào giai đoạn tăng trưởng. Các nhà lãnh đạo tập đoàn này khẳng định trước cổ đông rằng họ đang hướng đến sự tăng trưởng bền vững.

Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, lý giải, cái được gọi là “bền vững” trong các doanh nghiệp bất động sản là doanh nghiệp phải có dòng sản phẩm hướng đến người có nhu cầu ở thật. “Khác với những dự án khác có tỉ lệ bán hàng cao nhưng người mua chủ yếu mua để đầu tư, còn tại Ehome của Nam Long, chúng tôi thấy rằng 90% người mua có nhu cầu ở thật. Đó có thể được xem là cách kinh doanh bền vững”, ông Townsend nói.

Đến lúc này, sứ mệnh Nam Long dường như sẽ trở nên nặng hơn đối với tân Tổng Giám đốc.Nghĩa là ông Trân sẽ bước vào đường trường với không ít khó khăn, khi mục tiêu tăng trưởng cao được xem là chìa khóa then chốt của tập đoàn này.

Xuất phát từ doanh thu đạt được năm 2013 là hơn 600 tỉ đồng, ông Trân sẽ tiếp tục cuộc hành trình mang về doanh thu khoảng 3.500 tỉ đồng chỉ trong 2 năm tới (năm 2016) và đến gần mục tiêu 9.000 tỉ đồng trong năm 2020. Và đường đua dĩ nhiên sẽ ngày càng đông đối thủ.


Nhưng ông Trân vẫn khẳng định sự tự tin của mình đối với những mục tiêu này, vì bước đường chuẩn bị đã được làm xong như quỹ đất sạch sẵn sàng để phát triển, dòng sản phẩm Ehome đã có thương hiệu tốt, cơ hội huy động vốn vay trong và ngoài nước dễ dàng hơn sau khi Nam Long được công nhận đầu tư qua một quy trình khắt khe của IFC.

Dù vậy, “cạnh tranh luôn tốt cho thị trường. Lợi thế của Nam Long là đã đi trước đối thủ một thời gian khá dài, cả về trình độ công nghệ, thiết kế lẫn giải pháp bán hàng”, ông Trân khẳng định.

Tuy nhiên, xuyên suốt câu chuyện kinh doanh hiệu quả của Nam Long, nhiều câu hỏi sẽ được đặt ra về tương lai của tập đoàn này.Liệu “mỏ vàng” đất giá rẻ có còn là cơ hội tiếp diễn cho các nhà lãnh đạo Nam Long trong lâu dài khi quỹ đất hiện tại đã xây dựng hết? Hay liệu các dự án nhà giá thấp có mang lại mức lợi nhuận kỳ vọng cho các nhà đầu tư, cũng như khả năng sử dụng nguồn lợi nhuận để tái đầu tư? Và liệu các chính sách bất động sản trong tương lai có thực sự là đòn bẩy hữu hiệu cho các nhà đầu tư đang ngày đêm tâm huyết với mô hình này?Câu trả lời sẽ được đưa ra, không phải bởi Nam Long mà bởi chính những nhà đầu tư của Nam Long trong một tương lai không xa.

Nguồn Nhịp Cầu Đầu Tư