Khu công nghiệp nổi sóng M&A

Bất động sản khu công nghiệp mới đây đón nhận một thương vụ M&A đáng chú ý. Đó là sự kiện nhà đầu tư ngoại Logos Property mua lại một lô đất 13 ha nằm trong Khu Công nghiệp VSIP Bắc Ninh (giai đoạn 1), chỉ cách trung tâm Hà Nội và sân bay Nội bài khoảng 35 phút chạy xe, cách Cảng Hải Phòng 1,5 giờ.

Theo kế hoạch, Logos sẽ xây dựng hạ tầng phù hợp với khẩu vị của khách thuê, đồng thời phát triển thêm 80.000 m2 kho bãi để phục vụ khách. Ước tính sau khi hoàn thành giai đoạn đầu tư này, giá trị dự án sẽ lên tới 70 triệu USD. “Chúng tôi quyết định đầu tư vào VSIP Bắc Ninh vì nơi đây đã thu hút được nhiều thương hiệu lớn như FM Logistic, Emergent Cold, LinFox và DB Schenker. Chúng tôi tin rằng dự án sẽ đáp ứng được nhu cầu gia tăng từ các hãng kinh doanh logistics cả nội địa và địa phương tại khu vực bao quanh Hà Nội”, ông Glenn Hughes, người đứng đầu Logos Property Việt Nam, nhận định.

Logos là một trong những công ty nằm trong danh mục đầu tư của Quỹ ARA có trụ sở tại Sydney. Logos dự kiến sẽ huy động 1,2 tỉ USD để đầu tư vào Việt Nam và Hàn Quốc. Riêng số tiền giải ngân vào Việt Nam là khoảng 400 triệu USD. Hướng đi của nhà đầu tư này là tập trung mua lại và phát triển các thương hiệu có thể hỗ trợ mảng logistics trong lĩnh vực thương mại điện tử, thực phẩm và kho lạnh. 

Thương vụ M&A của Logos tại VSIP Bắc Ninh có thể mở ra một làn sóng chuyển nhượng mới, tạo động lực thúc đẩy các khu công nghiệp tăng trưởng mạnh mẽ hơn nữa. Thực tế, ngược lại với phân khúc nhà ở hay du lịch - nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp là mảng sáng nhất trong năm nay. Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, điểm sáng của thị trường bất động sản công nghiệp trong 3 quý đầu năm tập trung ở nhu cầu mở rộng khả năng lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử và kho vận. 

Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao từ các nhà đầu tư nước ngoài. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cầu cho thị trường nhà kho xây sẵn và đất công nghiệp kho vận trong thời gian tới. Ngoài ra, kho lạnh hoặc kho mát cũng đang được xem là xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu. 

Ở các khu vực có nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn, đáp ứng nhu cầu của các công ty thương mại điện tử. 

Việc các tập đoàn đa quốc gia đẩy nhanh đa dạng hóa vị trí địa lý sẽ là nguồn cầu chính cho thị trường trong thời gian tới. Trong lúc giá thuê đất đã ở mức cao tại những khu công nghiệp có vị trí đắc địa, việc tìm kiếm nguồn cung đất của khách thuê được mở rộng ra các khu vực xa hơn vùng trung tâm công nghiệp hiện hữu. 

Thêm vào đó, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đang có những thay đổi trong phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với tình hình mới. Nổi bật là ứng dụng công nghệ vào quản lý và vận hành nhà xưởng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm pháp lý, nhân sự giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Điều này đang dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tại Việt Nam tích hợp giữa cung cấp bất động sản lẫn dịch vụ hỗ trợ đầu tư và quản lý. 

Đơn cử, cuối tháng 9.2020, Công ty Cổ phần Becamex Bình Định đã khởi công Khu Công nghiệp, Đô thị và Dịch vụ Becamex VSIP Bình Định tại xã Canh Vinh, huyện Vân Canh, tỉnh Bình Định. Quy hoạch tổng thể có diện tích 1.425 ha, thuộc Phân khu 07 của Khu Kinh tế Nhơn Hội, trong đó bao gồm 1.000 ha khu công nghiệp do Becamex IDC và VSIP hợp tác phát triển và 425 ha khu dân cư, thương mại - dịch vụ và khu tái định cư.

Khu Công nghiệp, Đô thị và Dịch vụ Becamex VSIP Bình Định dự kiến thu hút khoảng 2 tỉ USD đầu tư vào sản xuất công nghiệp, sau khi đi vào hoạt động tạo việc làm cho 120.000-150.000 lao động địa phương và khu vực lân cận. Dự án sẽ góp phần nâng cao lợi thế cạnh tranh về kinh tế, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho Bình Định, đóng góp ngân sách nhà nước hơn 400 tỉ đồng mỗi năm.

Tuy nhiên, nhu cầu lớn trong khi số lượng khu công nghiệp mới đưa vào khai thác rất nhỏ giọt đã khiến giá thuê tại một số thị trường có dấu hiệu tăng nóng. Ở miền Nam, theo CBRE, giá chào thuê tại những dự án kho mới của các chủ đầu tư nước ngoài đã tăng 5-10% so với cùng kỳ năm trước. Tỉ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp của 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam lên tới 84,5%. Đặc biệt, các khu công nghiệp đang hoạt động ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều đã đạt tỉ lệ lấp bình quân trên 80%, riêng TP.HCM là hơn 90%. 

Tính đến hết quý III/2020, số lượng khu công nghiệp mới chào thuê đất tại khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam rất hạn chế. Theo ghi nhận của CBRE, khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam chào đón 4 khu công nghiệp mới trong 9 tháng năm 2020. Trong đó, TP.HCM có 1 khu công nghiệp, tỉnh Long An có 2 khu công nghiệp và Đồng Nai có 1 khu công nghiệp. Tổng diện tích đất tự nhiên của các khu công nghiệp mới đạt 1.373,8 ha với nguồn cung đất công nghiệp cho thuê dự kiến ở mức 906 ha. Do hạn chế về nguồn cung, thị trường M&A các khu công nghiệp và kho bãi, hạ tầng logistics được dự báo sẽ tăng nóng hơn trong giai đoạn tới.