Khu công nghiệp lại "hot"

Làn sóng đầu tư các khu công nghiệp dường như đang nóng trở lại khi nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước liên tục tung ra những dự án đầu tư mới quy mô lớn. Ví dụ, Tập đoàn Amata Corporation của Thái Lan mới đây công bố dự án đầu tư trị giá 800 triệu USD vào Long Thành (Đồng Nai), trong đó khu công nghiệp sẽ chiếm 40% diện tích, 60% diện tích còn lại sẽ được dùng để phát triển căn hộ và thương mại. Chưa hết, nhà đầu tư ngoại này cho biết còn đang xin giấy phép xây dựng thêm một khu công nghiệp mới tại miền Bắc với quy mô còn lớn hơn dự án ở Long Thành.

Tại TP.HCM, trong quý II vừa qua đã có thêm một khu công nghiệp 300 ha gia nhập thị trường. Theo quy hoạch của Thành phố, từ đây đến năm 2030, sẽ có thêm khoảng 2.600 ha khu công nghiệp mới để đưa quy mô các khu công nghiệp trên địa bàn tăng thêm đến 66% so với hiện nay. Tiêu biểu trong số các dự án đang triển khai là Khu Công nghiệp Lê Minh Xuân giai đoạn 3, Khu Công nghiệp Tây Bắc Củ Chi, Khu Công nghiệp Hiệp Phước hay Khu Công nghiệp Vĩnh Lộc 1 giai đoạn 3. Ủy ban Nhân dân quận 9 cũng yêu cầu các cơ quan nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng khu công nghệ cao mới tại phường Long Phước trị giá hơn 4.000 tỉ đồng, bởi khu công nghệ cao hiện hữu đang dần được lấp đầy hết.

Ở miền Trung, bên cạnh lĩnh vực nghỉ dưỡng ven biển tăng trưởng rầm rộ, thì lĩnh vực khu công nghiệp cũng được mở rộng. Đà Nẵng sẽ có thêm 4 khu công nghiệp mới rộng hơn 1.600 ha cho đến năm 2020, hay tỉnh Quảng Ngãi mới đây cũng có thêm Khu Công nghiệp Đồng Dinh.

Một số chủ đầu tư lớn phía Bắc cũng rốt ráo hơn trong các dự án khu công nghiệp. Mới đây, Tổng Công ty Viglacera đã khởi công giai đoạn 2 mở rộng của Khu Công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) với diện tích 314 ha, để nâng gấp đôi quy mô của khu công nghiệp hiện hữu. Hiện tại, nhiều tên tuổi nổi tiếng thế giới đã đặt đại bản doanh tại Yên Phong như Samsung, Orion, Flexcom, Dongsin, Mobase, Dawon Vina, Hansol, mang lại hiệu quả kinh doanh khả quan cho Viglacera trên lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp.

Các nhà đầu tư lớn như Samsung mang lại hiệu quả khả quan cho lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp tại Việt Nam. Ảnh: hivietnsam.com.vn

Nhiều xu thế đang ủng hộ cho các nhà đầu tư khu công nghiệp. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đang phục hồi mạnh kể từ năm 2015. Tính riêng 7 tháng đầu năm nay, tổng vốn đăng ký mới của các nhà đầu tư nước ngoài lên tới gần 13 tỉ USD, tăng hơn 46% so với năm trước. Trong bối cảnh nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan sụt giảm vốn đầu tư FDI đến 90% thì việc Việt Nam vẫn tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài là điều đáng khích lệ.

Điều này đã mang lại niềm vui cho một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đơn cử như trường hợp của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), 6 tháng đầu năm nay, doanh thu tăng mạnh 72% so với cùng kỳ, đạt 1.113 tỉ đồng; lợi nhuận ròng cũng tăng 67%, đạt 419,9 tỉ đồng.

Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, 2 quý lần đây chứng kiến tỉ lệ hấp thụ các khu công nghiệp (tính theo hecta) tại TP.HCM tăng mạnh so với năm 2015. Giá chào thuê tại các khu công nghiệp này cũng đang ở mức khá cao, hơn 2,8 triệu đồng/m². Với Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và các hiệp định thương mại tự do khác mà Việt Nam đã tham gia trong thời gian gần đây, cùng với điều kiện kinh tế ổn đinh, các chính sách thuận lợi và giá lao động thấp, Việt Nam sẽ thu hút thêm đầu tư từ các nhà sản xuất nước ngoài một khi họ di dời hoạt động đến Việt Nam. Phân khúc đất công nghiệp vì thế sẽ là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Tất nhiên, rủi ro khi tham gia vào bất động sản khu công nghiệp không phải là nhỏ, nhất là khi nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đang nỗ lực tham gia thị trường với những dự án khủng, gây nên áp lực lớn cho các khu công nghiệp hiện hữu.

Trong khi đó, đầu tư khu công nghiệp nhìn chung đòi hỏi vốn lớn, chủ đầu tư phải có năng lực quản trị dòng tiền hiệu quả để ứng phó với những thách thức từ những thay đổi ngày càng nhanh của dòng vốn đầu tư toàn cầu.

Thực tế, tỉ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp trên cả nước vẫn còn rất thấp. Một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2015 cho thấy, tỉ lệ này chỉ mới đạt hơn 40% và thậm chí tại nhiều địa phương, con số này chỉ dao động 20-30%.

Rõ ràng trong cuộc chiến này, chỉ những khu công nghiệp sở hữu đầy đủ những lợi thế cạnh tranh nhất định với hạ tầng hoàn chỉnh, nằm gần các cảng biển, cảng hàng không lớn và các tuyến đường giao thông huyết mạch mới có thể tồn tại.

Sức ép cạnh tranh lớn vì thế sẽ tác động tiêu cực đến giá chào thuê tại một số địa phương, gây bất lợi cho lợi nhuận của các doanh nghiệp. Thậm chí, trong viễn cảnh đó, cũng có thể xảy ra tình trạng các khu công nghiệp kinh doanh thua lỗ sẽ buộc phải chuyển đổi mô hình, nhất là chuyển đất đầu tư khu công nghiệp sang kinh doanh nhà ở và thương mại hay phân lô bán nền, gây ra một số tác động không tốt cho địa phương.

Nguyễn Sơn