Khu công nghiệp - đô thị “2 trong 1”

Thị trường bất động sản, vốn bị ảnh hưởng trong thời gian đại dịch, được dự đoán sẽ phục hồi trở lại với các xu hướng mới. Trong đó, đáng chú ý là việc hình thành các khu phức hợp công nghiệp - đô thị. Mô hình này có thể tối ưu hóa giá trị đất đai, quy trình sản xuất, đáp ứng nhu cầu an cư tại chỗ và tạo ra các cộng đồng sống chất lượng cao gần nơi làm việc cho người lao động.

Mới đây, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh và đối tác ngoại Frasers Property Việt Nam đã ký kết chiến lược phát triển toàn diện dự án Đô thị và Công nghiệp Nam Kim. Trong đó, Frasers Property đảm nhận xây dựng khu công nghiệp và kho vận có diện tích gần 80 ha. Phần đất còn lại gần 26 ha dự kiến Kim Oanh sẽ triển khai khu dân cư thấp tầng và cao tầng để tạo thành một khu đô thị - công nghiệp hoàn chỉnh.

Tại Bình Dương, liên doanh VSIP đã phát triển mô hình khu VSIP 1 trở thành “khu công nghiệp không chỉ là khu công nghiệp”. Bên cạnh các nhà máy sản xuất, dự án còn có rất nhiều khu căn hộ xung quanh như Canary Cocoland, trung tâm thương mại lớn như Aeon Mall Bình Dương Canary, Ngân hàng BIDV, Vietcombank, Đông Á, thậm chí có khách sạn 4 sao quốc tế đầu tiên của Bình Dương đang chuẩn bị khai trương.

Theo ông Huỳnh Quang Hải, Phó Chủ tịch Điều hành Công ty Phát triển Khu Công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP), hơn 20 năm trước, những người làm quy hoạch khu VSIP có thể sẽ không tưởng tượng được một ngày nào đó trong khu công nghiệp sẽ phát triển khu đô thị sầm uất và quốc tế hóa như thế này.  “Chúng tôi nhận thấy nhu cầu xuất phát từ chủ đầu tư: các nhà máy cần nhiều hơn chỉ một mặt bằng để sản xuất, cần nơi ở cho chuyên gia, trường học cho con em của chuyên gia, nhà hàng, dịch vụ, phòng hội thảo hội nghị, kể cả ngân hàng phục vụ khu công nghiệp”, ông Hải nhận định.

Từ kinh nghiệm trên, tại Bắc Ninh, VSIP đã ứng dụng mô hình khu phức hợp công nghiệp - đô thị để quy hoạch diện tích 700 ha thành 200 ha khu đô thị và 500 ha khu công nghiệp. Cho đến nay, khu công nghiệp đã được lấp đầy 100%, còn khu đô thị được lấp đầy 50%.

Vì sao các khu công nghiệp - đô thị lại trở nên hấp dẫn hơn trong bối cảnh hiện nay? Đó là do sự phát triển của công nghiệp 4.0 đã dẫn đến những thay đổi lớn trong cách hoạt động của các nhà sản xuất. Những công nghệ mới như in 3D và thay đổi về năng lực R&D tại các trung tâm sản xuất đã cho phép tập trung chuỗi giá trị của sản xuất công nghiệp tại một địa điểm, dẫn đến việc tích hợp khu đô thị và nghiên cứu vào nơi sản xuất công nghiệp là điều tất yếu xảy ra.

Việt Nam đang đứng trước cơ hội thuận lợi để mở rộng hệ sinh thái sản xuất công nghiệp, phát triển các khu công nghiệp sạch và công nghệ cao - điều kiện cần cho mô hình tích hợp công nghiệp - đô thị. Ảnh:TL.

Việt Nam đang đứng trước cơ hội thuận lợi để mở rộng hệ sinh thái sản xuất công nghiệp, phát triển các khu công nghiệp sạch và công nghệ cao - điều kiện cần cho mô hình tích hợp công nghiệp - đô thị. Vấn đề quan trọng là các nhà đầu tư lựa chọn chiến lược quy hoạch như thế nào để tối ưu mô hình này, đồng thời giảm thiểu rủi ro. 
Trong khu vực châu Á, cũng đã xuất hiện một số dự án theo đuổi mô hình khu công nghiệp - đô thị tích hợp có quy mô lớn, tiêu biểu như tổ hợp khu công nghiệp - đô thị nổi tiếng Suzhou Industrial Park tại Tô Châu (Trung Quốc). Còn Indonesia có khu Panbil Industrial Estate trên đảo Batam.

Theo Công ty Tư vấn quy hoạch enCity, tổng quát có 3 loại hình chính trong việc tổ chức không gian các khu đô thị gắn kết với đất công nghiệp. Đầu tiên là mô hình khu công nghiệp được bao quanh bởi đô thị. Khi đó, khu đô thị dựa trên giá trị của khu công nghiệp để gia tăng giá trị đất. Phương thức này khá phổ biến ở các tỉnh mới bắt đầu quá trình công nghiệp hóa, khi khu công nghiệp mang lại giá trị lớn cho những vùng đất mới.

Hai là khu công nghiệp nằm cạnh đô thị. Loại hình này phổ biến tại những nơi đã phát triển về công nghiệp (như Singapore hoặc khu công nghiệp  tại tỉnh Bình Dương, Việt Nam), các khu công nghiệp được đặt gần với đô thị nhưng được tách biệt bởi dải đệm xanh hoặc các hoạt động văn phòng, nghiên cứu, giáo dục.

Ba là khu công nghiệp tích hợp với đô thị. Phương thức này bắt đầu xuất hiện ở các nước có trình độ phát triển công nghiệp cao. Việc phân bổ những hoạt động khác nhau trong chuỗi sản xuất ở gần nhau sẽ tối ưu hóa hoạt động kinh doanh, sản xuất cho doanh nghiệp. Giá trị đất công nghiệp sẽ tăng cao nhờ sự gần gũi với cuộc sống đô thị và các hoạt động nghiên cứu.

Tuy nhiên, mô hình tích hợp công nghiệp và đô thị có một số thách thức đáng kể. Đó là mâu thuẫn giao thông đô thị và công nghiệp, rủi ro về môi trường và khó thu hút dân cư trong giai đoạn đầu phát triển. Theo enCity, các khu phức hợp công nghiệp - đô thị cần kết hợp và phân cấp hạ tầng giao thông, nhằm tránh xung đột giữa giao thông công nghiệp và giao thông đô thị. Ví dụ, có thể đặt khu logistics ở trên đường cao tốc, không những tiết kiệm đất đai, mang lại hiệu quả cho việc di chuyển hàng hóa, mà còn tránh việc các phương tiện lớn di chuyển qua khu dân cư. Hoặc ở một khu phức hợp công nghiệp - đô thị tại Việt Nam, enCity đã thiết kế tách biệt hoàn toàn giao thông công nghiệp và đô thị bằng cách thiết kế đường đa tuyến phục vụ cho những nhu cầu khác nhau.

Đối với vấn đề môi trường, có thể tách biệt các hoạt động khác nhau thông qua giải pháp sử dụng đất và những vành đai xanh, góp phần gia tăng chất lượng cảnh quan và đời sống của người dân. Cuối cùng, để thu hút cộng đồng dân cư đến với các khu phức hợp đô thị - công nghiệp, có thể thiết kế những sản phẩm nhà ở khác nhau, tạo ra mật độ dân cư khác nhau nhằm hấp dẫn nhiều đối tượng đến với khu đô thị.

“Thêm vào đó, cũng nên kiến tạo công trình tiện ích và điểm đến hấp dẫn như công viên và khu thể thao, trường học, bệnh viện... không chỉ để phục vụ người lao động, mà còn thu hút dân cư địa phương”, ông Pablo Acebillo, Trưởng phòng Quy hoạch - Thiết kế enCity Singapore, nhận định.