Khối ngoại đẩy sóng ngầm M&A

Mới đây, APAC Realty (Singapore) tiếp tục tăng tỉ lệ nắm giữ tại hãng môi giới ERA Việt Nam lên 60% bằng cách mua thêm 22% cổ phần với giá gần 3,7 triệu USD.

Âm thầm săn hàng

Ở khu Đông, Gamuda Land (Malaysia) mua lại dự án tồn kho khá lâu của EZ Land, quy mô khoảng 1.300 căn hộ.  Xa hơn nữa về phía Đồng Nai, một tập đoàn bất động sản đến từ Singapore được cho đã mua lô đất 7,1 ha gần sân bay Long Thành nhằm đón đầu xu thế đô thị hóa tăng nhanh tại khu vực này.

Phân khúc bất động sản công nghiệp nổi sóng với một số thương vụ mua bán đáng kể, ESR Group Limited, chuỗi bất động sản công nghiệp và hậu cầu nổi tiếng châu Á, mới đây trở thành nhà đầu tư chiến lược vào nền tảng đầu tư BW Industrial Development trong một thương vụ bán vốn có tổng giá trị khoảng 450 triệu USD.

“Khoản đầu tư chiến lược vào BW đánh dấu một cột mốc quan trọng đối với hoạt động kinh doanh của chúng tôi ở Đông Nam Á. Được củng cố bởi các nền tảng tăng trưởng mạnh mẽ bao gồm tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, tầng lớp người tiêu dùng tăng nhanh và tốc độ tăng trưởng theo cấp số nhân của thương mại điện tử, Việt Nam đang chứng kiến nhu cầu mạnh mẽ về hậu cần và công nghiệp với không gian hiện đại có sẵn vẫn hạn chế”, ông Jeffrey Shen, đồng sáng lập ESR, nhận định.

Đầu năm nay, Quanta Computer, công ty gia công phần mềm lớn thứ 3 thế giới, thông báo kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng Macbook của Apple. BOE Technology Group, nhà cung cấp của cả Apple và Samsung, có kế hoạch đầu tư một khoản vốn lớn để xây dựng 2 nhà máy tại Việt Nam với diện tích thuê 100 ha.

Nhu cầu về nhà ở của một thị trường 100 triệu dân vẫn là yếu tố hấp dẫn khi thu nhập của người dân cải thiện. Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) vừa công bố khoản đầu tư 100 triệu USD vào Ngân hàng SeABank nhằm tăng cường khả năng tiếp cận các khoản vay mua nhà ở. Ngân hàng dự kiến tăng ít nhất gấp đôi số lượng khoản vay mua nhà đã ký với những người có thu nhập trung bình và thấp vào năm 2026, đồng thời dự án cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra hàng ngàn việc làm mới trong lĩnh vực xây dựng và các lĩnh vực liên quan.

Giữa lúc tình hình còn nhiều rối ren, các thương vụ mua bán của khối ngoại vẫn âm thầm diễn ra gần đây mang đến cảm giác ngạc nhiên. Trả lời cho câu hỏi này, ông Ben Gray, Giám đốc Thị trường vốn của Knight Frank, cho rằng một số giao dịch kết thúc vào cuối năm 2022 thực tế đã khởi động trước khi thị trường bắt đầu khó khăn.
Nhưng thông qua quan sát một số giao dịch tại Knight Frank, các điều khoản hiện được cả bên mua và bên bán xem xét điều chỉnh để phù hợp với những thay đổi đáng kể trên thị trường vốn, không gian cho vay và phản ứng với cơn gió ngược đang diễn ra ở địa phương, khu vực và trên toàn cầu.

Mặc dù vậy, lý do bao quát thúc đẩy dòng vốn vào Việt Nam là không thay đổi. Đó là một thị trường đang phát triển, triển vọng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, sức mua ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu đang phát triển, tỉ lệ đô thị hóa cao, hồ sơ nhân khẩu tuyệt vời, lực lượng lao động có trình độ học vấn cao và thặng dư thương mại.

Năm 2022 chứng kiến Việt Nam trở thành nền kinh tế châu Á có tốc độ tăng trưởng GDP tốt nhất. Tiền đồng là một trong những đồng tiền hoạt động tốt nhất so với đồng USD và Nhà nước đã thực hiện một công việc mẫu mực trong việc quản lý rủi ro lạm phát. “Đối với các nhà quản lý đang tìm kiếm bên ngoài những thị trường chính, Việt Nam nằm trong tầm ngắm rất hấp dẫn đối với việc phân bổ đầu tư. Nhìn chung, chúng tôi đang có một suy nghĩ tích cực khi bước vào Tết Nguyên đán”, ông Ben Gray chia sẻ.

Ngành bất động sản tiếp tục là một phần quan trọng của kết quả M&A năm ngoái. Rất nhiều trong số đó là của các nhà đầu tư Việt Nam, nhưng cũng có những giao dịch quan trọng diễn ra giữa các bên nước ngoài. Trong bối cảnh tín dụng hạn chế và thiếu vốn sẵn có trên thị trường trong nước, Savills Việt Nam hy vọng sẽ chứng kiến sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng như vốn nước ngoài vào thị trường.

“Nhìn về phía trước, chúng tôi đang thấy rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả các phân khúc của thị trường và xu hướng này sẽ được duy trì. Điều đó cũng được phản ánh trong kết quả thu hút FDI trong năm 2022”, ông Neil Macgregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam, nhận định.

Năm 2022, trong nhóm các thị trường ngoài nước, Việt Nam chính là nơi đóng góp lớn nhất vào kết quả kinh doanh của Tập đoàn Gamuda Land với doanh thu 290 triệu USD, vượt qua cả thị trường Úc, Singapore, Đài Loan.

Gu của khối ngoại

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách những ngành thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022, với số vốn hơn 4,45 tỉ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký... Tuy quan tâm nhưng khối ngoại cũng rất kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Họ thường chỉ tìm mua các dự án đã hoàn thiện pháp lý, quỹ đất sạch. Ngoài bất động sản nhà ở, họ cũng tích cực phân bổ nguồn lực vào các tài sản có tính sinh lời ổn định, giúp đa dạng hóa rủi ro danh mục.

Theo quan sát của ông Ben Gray, các nhà đầu tư tìm hiểu tại Việt Nam đều định hướng vào lĩnh vực bất động sản, mặc dù họ tỏ ra khá thận trọng. “Có nghĩa là họ xem xét các cơ hội đi kèm với câu chuyện hay, có tính chắc chắn và lợi nhuận dự kiến tốt. Nói chung, các nhà đầu tư đang tìm kiếm tài sản sinh lãi quan tâm đến công nghiệp, văn phòng, khách sạn và một số loại tài sản thay thế (chăm sóc sức khỏe, giáo dục) theo thứ tự giảm dần”, ông Ben Gray nói.

Những nhà đầu tư ngoại rất muốn tránh gặp rủi ro liên quan đến lập kế hoạch hay cấp phép dự án. Đối với việc lập liên doanh hay xem xét cấp nợ/vốn chủ sở hữu trực tiếp, tất cả đều muốn tìm kiếm các đối tác mạnh, với các kênh bán hàng mạnh mẽ có thể dễ dàng kiểm chứng, đi cùng với những dự án đơn lẻ được định giá tốt với tiềm năng bán hoặc cho thuê cao.

Nhưng với doanh nghiệp nội, việc hợp tác hay chuyển nhượng tài sản với khối ngoại là quyết định không dễ dàng. 2022 là năm khó khăn chưa từng thấy của thị trường bất động sản vì thiếu vốn. Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ghi nhận một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” đã phải vay tín dụng đen với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng). Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh có cơ hội thâu tóm những dự án tốt, các thương hiệu mạnh, có thể làm giảm lợi thế của doanh nghiệp trong nước trong thời gian tới.

Liệu sức khỏe tài chính suy kiệt của giới đầu tư trong nước đang mang lại cơ hội “mặc cả” cho nhà đầu tư ngoại? “Về nguyên tắc, điều này là có. Kỳ vọng là chúng ta sẽ thấy một số chiết khấu trong vài tháng tới khi các công ty phải đối mặt với chi phí vốn ngày càng tăng, cả trong nước và bên ngoài. Chúng tôi đang theo dõi thị trường với các sự kiện tái cấp vốn sắp tới và thị trường vốn dưới dạng trái phiếu đáo hạn”, ông Ben Gray nói.

Năm 2022 chứng kiến Việt Nam trở thành nền kinh tế châu Á có tốc độ tăng trưởng GDP tốt nhất. Ảnh: Quý Hòa

Theo các chuyên gia, từ quý III trở đi có thể các giao dịch sẽ diễn ra sôi động hơn. Lạm phát dự kiến sẽ giảm bớt và lãi suất trong khu vực sẽ ổn định vào nửa cuối năm 2023. Thị trường nhà dự án mới đã bắt đầu khởi sắc khi chi phí lao động, chuỗi cung ứng và vật liệu đang dần được điều chỉnh trở lại mức bình thường.

Hiệu suất của ngành khách sạn dự kiến sẽ phục hồi về mức trước đại dịch nhờ khách du lịch Trung Quốc quay trở lại. Trên thị trường vốn, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục quan sát đến khi có bằng chứng chắc chắn hơn về lãi suất đạt đỉnh, nhờ đó việc mua dự án dự kiến sẽ tăng đáng kể trong nửa cuối năm.

Dự kiến trong năm 2023, với sự quan tâm của Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương..., những vướng mắc về pháp lý liên quan tới bất động sản dần được tháo gỡ, sẽ thúc đẩy hơn nữa dòng vốn tiếp tục chảy vào bất động sản.