HSC: Ngân hàng Nhà nước xem xét siết cho vay bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36, trong đó dự kiến điều chỉnh giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Theo Công ty Chứng khoán TP HCM (HSC), với văn bản này, NHNN nhiều khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thời hạn áp dụng vẫn chưa xác định.

"Tác động chính của văn bản này là kiểm soát và thu hẹp tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Những thay đổi khác là không đáng kể. Thời hạn áp dụng chưa xác định", báo cáo của HSC cho hay.

Cụ thể, dự thảo đã giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với ngân hàng thương mại, các chi nhánh ngân hàng tại nước ngoài, ngân hàng hợp tác xã từ 60% xuống 40%. Đối với các các tổ chức tài chính phi ngân hàng giảm từ 200% xuống 80%.

Bộ phận nghiên cứu của HSC nhận định tỷ trọng ngày càng tăng của các khoản cho vay trung và dài hạn trong toàn hệ thống ngân hàng trong năm 2015 là nguyên nhân dẫn tới quyết định này của NHNN. Với vai trò điều hành, NHNN cảm thấy cần kiểm soát vấn đề rủi ro thanh khoản.

Quy định này có thể sẽ giới hạn dòng vốn chảy vào cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản vốn đã tăng trưởng khá mạnh trong năm qua. Đây thường là những khoản cho vay trung dài hạn. Đáng chú ý, dự thảo còn nâng tỷ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%.

Các khoản cho vay kinh doanh bất động sản bảo gồm cho vay đối với các chủ đầu tư bất động sản và cho vay đối với các cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi. Định nghĩa này không bao gồm các khoản cho vay để mua nhà ở theo các chương trình, chính sách của Chính phủ và các khoản cho vay mua nhà trả góp hay sửa nhà.

"NHNN muốn phát tín hiệu đối với thị trường về tốc độ tăng trưởng khá nóng của mảng kinh doanh đầu tư bất động sản trong năm vừa qua", HSC khẳng định.

Theo đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư dự án bất động sản hoặc cho vay các cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản) đã tăng 15,59% trong vòng 9 tháng đầu năm 2015 và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn ngành là 2,5%. Trong khi đó, tổng dự nợ kinh doanh bất động sản cũng chiếm 8,05% dư nợ tín dụng toàn ngành. Tốc độ giải ngân đối với cho vay mua nhà cũng tăng từ 25% lên 90% trong nửa cuối năm 2015.

HSC cho rằng việc điều chỉnh tỷ trọng rủi ro này ảnh hưởng tiêu cực tới doanh nghiệp bất động sản và cổ phiếu của họ trong dài hạn.

Thứ nhất, việc này sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư bất động sản trong năm nay. Và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ. Tuy nhiên hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư này, vì hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh bất động sản (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay cá nhân/tiêu dùng).

Thứ hai, việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung dài hạn cũng sẽ ảnh hưởng tới phân khúc cho vay mua nhà trả góp đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở ngưỡng cao.

"Các chủ đầu tư dự án bất động sản lớn có thể bị ảnh hưởng là Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Nam Long. Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác. Sẽ có sự sụt giảm về nhu cầu đối với một số dự án mà đối tượng khách hàng chính là các tổ chức, cá nhân đầu cơ bất động sản hoặc các đối tượng mua phục vụ mục đích thương mại", HSC khẳng định.

Ngoài ra, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 lần này còn bổ sung thêm định nghĩa về ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ (Vietcombank, BIDV, Vietinbank) khác với ngân hàng thương mại 100% vốn Nhà nước (Agribank, Oceanbank, GPBank, VNCB).

Đồng thời, dự thảo cho phép nới rộng quy định về tỷ lệ tối đa mua, đầu tư trái phiếu Chính phủ so với nguồn vốn ngắn hạn. Trong đó, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tăng từ 15% lên 35% giúp lượng cầu trái phiếu thay đổi, huy động vốn từ kênh này sẽ tăng theo.

Nguồn VnExpress