Hodeco tiềm năng nhờ quỹ đất

Được neo tại hệ số giá trên thu nhập (P/E) 6,7 lần, định giá doanh nghiệp của Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) là 14.000 đồng/cổ phiếu, được xem là khá thấp so với mức tham chiếu trung bình ngành bất động sản (P/E 17,1x). Năm 2017, lợi nhuận gộp trước thuế của công ty này là 96,1 tỉ đồng, tăng trưởng gần 43,2% so với cùng kỳ. Kế hoạch kinh doanh năm 2018 là đưa mức lợi nhuận gộp này lên 128 tỉ đồng (mức tăng trưởng 33%). Nhiều chuyên gia nhận định, nếu có chiến lược phát hành cổ phần ra bên ngoài phù hợp, cùng với lợi thế tiềm năng quỹ đất lớn giá rẻ, nhiều khả năng giá cổ phiếu của Hodeco (HDC) sẽ có đợt điều chỉnh mạnh để phù hợp với trung vị ngành.

Quỹ đất lớn, giá rẻ

Hodeco là 1 trong 2 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất có trụ sở tại Vũng Tàu. Với lợi thế là một doanh nghiệp có vốn nhà nước, Hodeco đã tích lũy được quỹ đất lớn có giá vốn rẻ. Kết quả kinh doanh của Hodeco liên tục tăng trưởng từ lúc niêm yết trên sàn HoSE vào năm 2007 và đạt đỉnh cao cùng với chu kỳ bất động sản vào năm 2010; lợi nhuận trước thuế năm 2010 đạt gần 130 tỉ đồng thu từ các dự án tại Vũng Tàu như Cụm Du lịch Thùy Vân, khu nhà ở Đồi 2, Sao Mai Bến Đình.

Tháng 8.2017, Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) chính thức thoái 5,27 triệu cổ phần, tương đương 11,7% vốn cổ phần tại Hodeco. Động thái này giúp Hodeco tự do hơn trong các quy định pháp lý, cũng như linh hoạt trong việc xây dựng kết hợp kinh doanh, huy động vốn và tìm kiếm đối tác tiềm năng cho quỹ đất đang có. Hiện tại, doanh nghiệp này đang triển khai một số dự án tại Vũng Tàu như: Khu Đô thị Phú Mỹ (214ha), Ecotown Phú Mỹ (63ha), Đồi Ngọc Tước (143ha), Fusion Suites (1.968m2)... Bên cạnh đó, Hodeco có quỹ đất trên 329ha tại các vị trí đắc địa để phát triển các dự án du lịch nghỉ dưỡng khác như Wonderland (234ha), Phước Thắng (75ha) và Đại Dương (19,6ha). Sở hữu quỹ đất lớn, doanh nghiệp này được đánh giá là đối tác tiềm năng để hợp tác bởi các quỹ đầu tư nước ngoài.

Tính đến 30.6.2018, tiền và các khoản tương đương tiền chiếm 7% tổng tài sản, hàng tồn kho chiếm 60% tổng tài sản, trong khi các khoản vay chiếm 38% nguồn vốn. Cơ cấu tài chính trên là khá lành mạnh khi đòn bẩy tài chính nằm tại mức trung bình. Chiến lược triển khai các dự án căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn của Hodeco được kỳ vọng sẽ đóng góp dòng tiền điều đặn vào kết quả kinh doanh năm 2019, cũng như tạo nên lớp đệm tài chính trước tác động trái chiều của chu kỳ bất động sản.
Dự án căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn Fusion Suites với quy mô 100 căn hộ condotel và 71 phòng khách sạn chính là ví dụ điển hình cho chiến lược đó. Trong khi đó, các dự án đất nền như khu Tây 3/2 lại đóng góp vào kết quả kinh doanh trong ngắn hạn và tích lũy vốn cho dự án khác.

Theo tìm hiểu của Mirae Assets, giai đoạn 2017-2020, Hodeco đặt kế hoạch tham vọng với doanh thu đạt 1.179 tỉ đồng và lợi nhuận gộp 250 tỉ đồng vào năm 2020, tương ứng với mức tăng trưởng bình quân lần lượt là 42,2% và 37,6%. Cơ sở của kế hoạch trên là việc ghi nhận kết quả kinh doanh từ các dự án đang triển khai như Fusion Suites, Ecotown Phú Mỹ, Tây 3/2, Đông 3/2, Ngọc Tước và dự án Đại Dương.

Bước đệm nâng quy mô

Để nâng tầm quy mô doanh nghiệp và vốn tài chính đầu tư các dự án nhà ở và khu du lịch nghỉ dưỡng, Hodeco cần cân nhắc chuyển nhượng một phần các dự án quy mô lớn hoặc hợp tác với các đối tác vững mạnh. Nhờ sự trợ lực từ ngành kỹ nghệ du lịch - nghỉ dưỡng, Hodeco đang ở vị thế tốt để được “để ý” bởi các doanh nghiệp bất động sản và quỹ đầu tư tầm cỡ. 

Có lợi thế địa lý gần gũi với TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu là điểm đến hàng đầu của du khách TP.HCM trong các dịp nghỉ lễ. Theo Sở Du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, lượng khách du lịch tăng trưởng bình quân 13%/năm, doanh thu du lịch tăng bình quân 16%/năm. Bà Rịa - Vũng Tàu đang xây dựng các chính sách ưu đãi thu hút các nhà đầu tư lớn có năng lực tài chính và kinh nghiệm đầu tư.

Dù đã tăng khoảng 8%, nhưng thị trường vẫn định giá HDC thấp hơn mức trung bình ngành. Lý giải cho sự lệch nhịp này, Mirae Assets cho rằng chính sách ít huy động vốn bằng cách phát hành thêm cổ phần ra bên ngoài là nguyên nhân dẫn đến giá của HDC chưa được điều chỉnh phù hợp. Theo Mirae Assets, Ban lãnh đạo của Hodeco cũng ý thức được vấn đề trên và cho biết doanh nghiệp mong muốn xây dựng niềm tin với các nhà đầu tư như một doanh nghiệp có năng lực thực thi trước khi tiến hành huy động vốn từ cổ đông.