Hoa Sen hữu duyên bất động sản

Tái xuất với 2 dự án lớn

Tiếp sau dự án Hoa Sen Yên Bái vừa được khởi công vào tháng 5 vừa qua, đây là dự án bất động sản thứ 2 của tập đoàn này. Điểm chung của 2 dự án là đều nằm ở những tỉnh thành xa, cùng thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và cùng được xây dựng theo mô hình khu phức hợp, bao gồm quần thể trung tâm thương mại - khách sạn - khu căn hộ cao cấp. Cả Hoa Sen Yên Bái lẫn Hoa Sen Tower cùng là những dự án đòi hỏi vốn đầu tư hàng ngàn tỉ đồng. Tầm vóc đầu tư này khiến không ít người ngạc nhiên.

Lâu nay, thế mạnh và cốt lõi của Hoa Sen là ở mảng tôn, với thị phần dẫn đầu. Hoa Sen cũng là nhà sản xuất ống thép đứng thứ 2 trên thị trường. Không ai nghĩ, Hoa Sen sẽ trở lại đấu trường bất động sản. Hai tháng trước Tết 2016, chính ông Lê Phước Vũ cũng không tin mình sẽ trở lại thị trường này vì Hoa Sen từng một lần không thành công. Đó là vào năm 2009, Hoa Sen cùng đối tác lập liên doanh để thực hiện một số dự án căn hộ. Lúc bấy giờ, đối với Hoa Sen, bất động sản là mảng hứa hẹn sẽ gia tăng doanh thu, lợi nhuận cho Công ty. Thế nhưng, chỉ 2 năm sau, Hoa Sen bất ngờ  rút lui khỏi bất động sản, quyết định chuyển nhượng toàn bộ các dự án đã đầu tư.

Sau đó, ông Vũ dè dặt nhìn nhận bất động sản là ngành phức tạp và hút vốn khổng lồ. Vậy nhưng theo chia sẻ mới đây của ông, như duyên ấn định, dù không chủ đích nhưng nhiều địa phương đã không ngần ngại mời gọi Hoa Sen tham gia đầu tư vào bất động sản. Các nơi đều dành cho Hoa Sen những khu đất rộng, ở vị trí lý tưởng đồng thời tạo điều kiện tối đa để thu hút Hoa Sen. Với sự hấp dẫn đó, ông Lê Phước Vũ không thể làm ngơ. Ngoài triển khai 2 dự án khu phức hợp, Hoa Sen còn dự tính đầu tư Khu du lịch tâm linh, sinh thái đầm Vân Hội (Yên Bái) và Khu du lịch nghỉ dưỡng, chữa bệnh suối nước nóng Hội Vân (Bình Định).

Hoa Sen đã “tái xuất” ngành bất động sản trong một tư thế thuận lợi hơn 7 năm trước. Ông Lê Phước Vũ khẳng định, Hoa Sen được giao đất, giao dự án mà không phải nhờ cậy hay tốn kém chi phí. Cơ sở để Hoa Sen tin mình sẽ “thắng”  trong lần trở lại này còn vì Yên Bái, Bình Định đều là những địa bàn giàu tiềm năng khai thác và phát triển dịch vụ du lịch. Một khi thành phố Yên Bái, Quy Nhơn được nâng cấp đô thị, các dự án của Hoa Sen sẽ càng đón đầu cơ hội.

Bước đi của Hoa Sen trong bất động sản đã nhận được nhiều ý kiến đồng thuận. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng Hoa Sen đã thông minh khi lựa chọn thời điểm và phân khúc dấn bước. Ở góc độ thị trường, bà Trần Ngọc Chi, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá: “Trong dài hạn, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đạt lợi nhuận tốt, giá cả dự kiến sẽ tăng theo sự phát triển của ngành công nghiệp du lịch”. Dự báo trong 5 năm tới, du khách có thể trả đến 80 USD/ngày cho chi phí lưu trú và sẽ chọn các khách sạn 4-5 sao để trú lại, thay vì chọn khách sạn 2-3 sao như hiện tại.

Nhưng Công ty Chứng khoán HSC quan ngại, ngành mới của Hoa Sen vẫn chưa rõ ràng và nhiều nhà đầu tư vẫn muốn Công ty tập trung hơn vào mảng chủ chốt. Một số chuyên gia tỏ ra băn khoăn do Hoa Sen chưa có kinh nghiệm trong phát triển khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng. Dù mỗi bên có cách nhìn khác nhau nhưng ông Vũ tin tưởng, trong 5-10 năm tới, bất động sản sẽ là mảng lớn, đóng góp chính vào trong kinh doanh của Hoa Sen.

Phòng bị cho tôn, thép?

Vấn đề đặt ra cho Hoa Sen là tấn công vào lĩnh vực bất động sản liệu có ảnh hưởng gì đến tình hình kinh doanh hiện tại của Công ty. Năm năm trở lại đây, ngành thép thường xuyên biến động, giá thép thay đổi bất thường, xuất khẩu thép vấp phải một loạt rào cản thương mại, nguồn cung thép trên thị trường nội địa đã tăng cao và Trung Quốc vẫn ồ ạt đưa thép vào Việt Nam. Mặc dù vậy, doanh thu của Hoa Sen vẫn tăng trưởng.

Báo cáo thường niên của Hoa Sen cho biết, đó là vì Công ty đã vận dụng các lợi thế cạnh tranh cốt lõi như sản xuất kinh doanh khép kín, kênh phân phối, công nghệ và thương hiệu. Sang năm 2016, chiến lược phát triển hệ thống phân phối, tăng độ phủ của sản phẩm, khai thác hiệu quả các dây chuyền máy móc thiết bị ở các nhà máy cũng như thúc đẩy tiến độ của nhà máy Hoa Sen Nghệ An, nhà máy Hoa Sen Hà Nam... vẫn được ưu tiên thực hiện.

Nghĩa là trong mảng cốt lõi, Hoa Sen vẫn phải theo đuổi các mục tiêu đầu tư mở rộng hoạt động để gia tăng sản xuất, kinh doanh. Tấn công sang bất động sản, nguồn lực của Hoa Sen, từ  tài chính, nhân sự đến quản trị... buộc phải san sẻ.

Theo kế hoạch, các dự án bất động sản của Hoa Sen sẽ được tài trợ chủ yếu bằng nguồn vốn vay. Báo cáo tài chính mới nhất của Hoa Sen cho thấy, Hoa Sen hiện nợ hơn 5.800 tỉ đồng. Trong đó, vay ngắn hạn và dài hạn khoảng 4.500 tỉ đồng. Với cơ cấu nợ này, ước tính năm nay Hoa Sen sẽ trả lãi vay khoảng 170-180 tỉ đồng. Tính ra, chi phí này cũng xấp xỉ 70-80% lượng tiền mặt của Hoa Sen. Nếu vay thêm nợ để rót vào bất động sản, Hoa Sen có thể gặp áp lực về tài chính. Nhưng ông Vũ cho rằng: “Đầu tư những dự án vài ngàn tỉ đồng không phải là vấn đề lớn với tài chính của Hoa Sen. Doanh thu năm 2016 của Hoa Sen dự kiến đạt khoảng 20.000 tỉ đồng và tăng lên 30.000-40.000 tỉ đồng vào năm 2018. Doanh thu này cho phép Công ty có dòng tiền ổn định”.

Doanh thu của Công ty hiện được tính trên cơ sở ngành thép hưởng lợi nhờ giá thép tăng lại và quyết định áp thuế tự vệ của Việt Nam đối với một số mặt hàng thép nhập khẩu đã tác động tích cực lên ngành thép. Nhưng dài hạn, với diễn biến bất thường của giá thép, với tình trạng thép ngoại sẽ ồ ạt thâm nhập vào Việt Nam và giải pháp bảo hộ của Bộ Công Thương chỉ có thời hạn (đến năm 2020), Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, đà tăng trưởng ấn tượng của các doanh nghiệp thép khó đảm bảo.

Hoa Sen đã chuyển hướng lên đa ngành, với bước tấn công mạnh vào bất động sản như một cách phòng bị. Ở góc độ khác, đầu tư bất động sản sẽ giúp Hoa Sen thêm nơi tiêu thụ sắt thép, tôn mạ, xi măng... của mình. Nhưng đó là những tính liệu lạc quan. Còn gốc rễ thành công cho Hoa Sen trong mảng bất động sản, ở khả năng cho thuê phòng khách sạn, cho thuê mặt bằng trung tâm thương mại,  bán các căn hộ cao cấp... thì phải chờ thêm thời gian.

Viết Nguyên