Golf lỗ, đại gia kiếm gì trong các lỗ golf?

Dù là khoản đầu tư không hề nhỏ nhưng ngày càng nhiều các đại gia đổ xô đầu tư sân golf. Điển hình như Công ty Cổ phần Tập đoàn BRG đang có 4 sân golf trị giá hàng trăm triệu USD, FLC lên kế hoạch sở hữu 20 sân golf chỉ trong 5 năm tới. Tham gia cuộc chơi này còn là các tên tuổi lớn như Sungroup, Sovico Holdings, các nhà đầu tư nổi tiếng nước ngoài như Asian Coast Development, Tanzanite International... Công ty Cổ phần Him Lam cũng đang sở hữu vài sân golf ở Long Biên (Hà Nội), Ba Son (TP. HCM). Trong đó, nổi tiếng nhất là sân golf Tân Sơn Nhất 36 lỗ với tổng quy mô đầu tư hàng ngàn tỉ đồng, nằm trong sân bay Tân Sơn Nhất.

Golf được xem là môn thể thao chỉ dành cho giới thượng lưu. Nhưng đằng sau vẻ hào nhoáng của các sân golf và các tay chơi hạng sang, liệu lĩnh vực kinh doanh này có thật sự mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư? Quy hoạch và phát triển sân golf có mang lại những tác động tích cực cho nền kinh tế?

Sân golf Tân Sơn Nhất. Ảnh: bluevn.info

Lỗ ngược và lỗ xuôi

Đầu tư ngàn tỉ đồng nhưng dòng tiền thu được từ kinh doanh sân golf không dễ dàng như nhiều người tưởng. Điển hình doanh nghiệp kinh doanh golf là Công ty Đầu tư PV- Inconess (RGC) liên tục thua lỗ kể từ khi đi vào hoạt động vào năm 2007 dù quy mô vốn điều lệ gần 900 tỉ đồng. Năm ngoái, doanh thu RGC có cải thiện 12% lên 46 tỉ đồng nhưng do chi phí hoạt động quá lớn nên RGC tiếp tục báo lỗ hơn 13 tỉ đồng. Theo kế hoạch kinh doanh trong cả năm nay và năm sau, RGC tiếp tục thua lỗ và sẽ còn khá lâu để có hòa được vốn.

Do mới đưa vào khai khác trong 2 năm qua nên sân golf Tân Sơn Nhất của Him Lam vẫn chưa mang lại hiệu quả, bởi lượng khách mỗi ngày vào chơi chỉ khoảng 200 người dù sân nằm ở vị trí khá đắc địa, trong khi phải nuôi bộ máy nhân viên lên tới hơn ngàn người. Trong khi đó, Tập đoàn BRG cho biết lợi nhuận chỉ tính riêng trong mảng golf là không đáng kể.

Một doanh nghiệp khác cũng gặp khó khăn khi rẽ ngang sang ngành golf là Công ty Đầu tư và Phát triển Sacom khi tiếp tục ghi nhận khoản lỗ 44 tỉ đồng năm ngoái. Lý do là khu phức hợp resort kết hợp với golf Tuyền Lâm Đà Lạt chưa cải thiện được lợi nhuận. Vì gặp nhiều khó khăn, Tập đoàn Rạng Đông (Bình Thuận) đã xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho sân golf Phan Thiết sang xây dựng công viên, đô thị ven biển, hay ở TP.HCM, dự án sân golf Rạch Chiếc tại quận 2 mới đây bị loại bỏ khỏi quy hoạch để thay thế bằng khu dân cư...

Không thể phủ nhận ngành du lịch đang là một trong những lĩnh vực phát triển nóng nhất Việt Nam hiện nay. Chỉ tính riêng năm 2016, tổng số lượt khách du lịch quốc tế đến Việt Nam hơn 10 triệu lượt (theo Tổng Cục Thống kê), tức tăng 26% so với năm trước đó. Nhiều chuyên gia nước ngoài đang đến Việt Nam làm việc. Bên cạnh đó, theo Công ty Tư vấn Knight Frank, số lượng những người siêu giàu Việt Nam hiện đang tăng với tốc độ hàng đầu thế giới.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu hưởng thụ các loại hình du lịch nghỉ dưỡng và sang trọng như golf chắc chắn là điều khó có thể thiếu tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng hàng đầu. Theo ước tính lạc quan của ông Mark Seigel, Giám đốc Điều hành giải GolfAsian, du lịch kèm theo golf có thể mang lại doanh thu 200-300 triệu USD hằng năm cho Việt Nam nếu được tổ chức bài bản và chuyên nghiệp.

Nhưng triển vọng này xem ra vẫn còn ở thì tương lai. Theo Vietnam Golf Magazine, hiện tổng số sân golf đi vào hoạt động trên cả nước vào khoảng 40 trên tổng số gần 100 sân được đưa vào quy hoạch đến năm 2020. Tổng lượng người chơi golf hiện khoảng 20.000, dự kiến tăng thêm khoảng 2.500 người, tất nhiên trong đó có cả những người không chơi thường xuyên hay chỉ mới tập chơi.

Nguồn thu cho các sân golf đến từ nhiều mảng, gồm phí hội viên, phí chơi một vòng golf, doanh thu từ bán dụng cụ, trang phục chơi golf, phí caddie, cũng như doanh thu từ mảng lưu trú, ăn uống phục vụ cho khách chơi... Trong số đó, phí hội viên (khoảng 20.000 USD/người) chính là nguồn thu quan trọng nhất cho các chủ đầu tư golf. “Doanh thu cho các sân golf thường da dạng, tùy thuộc vào địa điểm của sân cũng như chiến lược kinh doanh của ban quản lý. Ví dụ, Laguna Golf Lăng Cô tập trung vào hai nguồn thu chính là khai thác các giải thi đấu quốc tế và phí hội viên trong nước. Một số sân khác hướng tới thu hút các tour du lịch golf quốc tế hay hợp tác với các khách sạn”, ông Adam Calver, Giám đốc sân golf của Laguna Golf Lăng Cô, chia sẻ với NCĐT.

Mặc dù vậy, với số lượng trung bình khoảng 500 người chơi cho mỗi sân hiện nay, áp lực duy trì lợi nhuận cho các sân golf rất lớn do doanh thu hằng năm không đủ bù đắp nổi chi phí duy trì sân và đội ngũ nhân viên túc trực rất tốn kém. Theo tính toán của các chuyên gia trong ngành, một sân golf 18 lỗ như sân golf Phan Thiết, muốn lấy lại vốn, trung bình phải có ít nhất 30.000 lượt người chơi/năm. Còn muốn có lợi nhuận 10%, phải có 33.000 lượt người chơi/năm.

Tất nhiên, áp lực còn gia tăng nếu số lượng sân golf trong tương lai sẽ xuất hiện ngày càng nhiều. Chịu nhiều tác động nhất sẽ là các sân ở các địa phương xa xôi, không tiện đường giao thông hay kém về danh tiếng. Trong khi đó, tính phổ biến của loại hình thể thao này ở nước ta chưa bằng được với các môn khác như bóng đá, tennis nên cũng hạn chế nguồn thu cho các sân golf. Ở các quốc gia phát triển hơn như ở Mỹ, số lượng khán giả truyền hình xem golf còn nhiều hơn cả tennis giúp mang lại nguồn thu màu mỡ từ bản quyền truyền hình và quảng cáo cho các chủ sân golf, nhất là khi được lựa chọn tham gia vào các giải thi đấu golf chuyên nghiệp với sự góp mặt của nhiều vận động viên thi đấu hàng đầu thế giới.

Sân golf thường chiếm một diện tích rất lớn, bình quân khoảng 374 ha/dự án. Ảnh: baoxaydung.com.vn

Rủi ro còn đến từ xu thế của dòng vốn đầu tư vào ngành du lịch nghỉ dưỡng trong các năm tới có thể thay đổi. Theo khảo sát mới đây của Công ty Tư vấn CBRE, phân khúc khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng bất ngờ sụt giảm về tỉ lệ quan tâm của giới đầu tư, từ 14% năm trước xuống còn 7% năm nay. Trong khi đó, phân khúc văn phòng, bán lẻ và căn hộ tiếp tục chứng kiến sự gia tăng về tỉ lệ quan tâm của giới đầu tư. Một chút rủi ro về nguồn cung quá lớn trên phân khúc du lịch nghỉ dưỡng trong ngắn hạn có lẽ đang gây quan ngại phần nào cho các nhà đầu tư. Nhưng nếu một sân golf được phát triển và vận hành thành công thì cần bao lâu để hòa vốn? “Tỉ suất sinh lợi phụ thuộc vào giá trị đầu tư ban đầu. Một dự án đầu tư 5-10 triệu USD có thể cần 8-20 năm để hòa vốn, trong khi dự án 20-35 triệu USD thì chỉ sinh lợi khi có một chiến lược kinh doanh bất động sản mạnh mẽ đi kèm. Một vài trường hợp muốn sinh lợi tốt còn nhờ vào sự hỗ trợ của chính phủ trong việc trở thành địa điểm lựa chọn của thế giới”, ông Adam Calver cho biết.

Sân golf sau sân... nhà?

Nếu nhìn tổng quan về thực trạng ngành, có thể thấy mô hình kinh doanh golf ở Việt Nam còn rất nhiều khó khăn dù tiềm năng được đánh giá khá cao. Dù vậy, bài toán giá trị gia tăng của các sân golf có thể được tính toán ở khía cạnh khác.

Trên thị trường bất động sản nhà ở, để gia tăng thêm tính hấp dẫn cho các dự án căn hộ, nhà phố của mình, một số chủ đầu tư đã mạnh dạn đầu tư chuỗi trường học, bệnh viện... phục vụ cư dân theo mô hình phi lợi nhuận. Đối với các dự án resort, khu du lịch, nhất là những dự án được phép phân lô bán nền biệt thự thì việc có thêm một tiện ích đẳng cấp như sân golf (và casino dành cho người Việt sau này) sẽ giúp cho các chủ đầu tư bán được giá. Điều này có thể giải thích được vì sao khá nhiều đại gia bất động sản quyết đầu tư hàng ngàn tỉ đồng vào các dự án golf mặc dù biết trước sẽ lỗ. Ông Adam Calver thừa nhận, một số sân golf được xây dựng để làm tăng giá trị đất cho mục tiêu phát triển nhà ở, từ đó thu hút được nhiều hội viên trong nước.

“Theo tôi, Việt Nam hiện đang ở giai đoạn của một thị trường mới nổi. Tiềm năng cho phát triển golf rất lớn nhờ tính đa dạng của nhiều thắng cảnh đẹp. Khi so sánh với các quốc gia khác ở châu Á như Thái Lan (hơn 250 sân), Malaysia (hơn 200 sân), Indonesia (hơn 140 sân), Việt Nam hiện chỉ mới có khoảng 40- 50 sân và do đó còn nhiều cơ hội tăng trưởng cho ngành. Một thuận lợi nữa là Việt Nam có thể học hỏi được trường hợp thất bại của các thị trường mới nổi khác để rút kinh nghiệm”, ông Adam Calver cho biết.

Tuy nhiên, nhìn tổng quan, lợi ích của sân golf phải được cân bằng với các lợi ích khác, đặc biệt là golf phải được kinh doanh minh bạch. Điều này chưa có tại các sân golf ở Việt Nam. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các dự án đầu tư có mục tiêu sân golf thường chiếm một diện tích rất lớn, bình quân khoảng 374ha mỗi dự án, trong đó, diện tích đất sử dụng cho golf lại chưa tới 30% tổng diện tích đất. Điều này đồng nghĩa, trong số khoảng 100 dự án kết hợp kinh doanh sân golf và kinh doanh bất động sản, khu du lịch, có tới 70% diện tích các dự án được sử dụng cho mục đích biệt thự để bán và cho thuê, khu nghỉ dưỡng, khu cây xanh, rừng cảnh quan… Như trong sân golf Tân Sơn Nhất, bên cạnh hạng mục golf, chủ đầu tư còn đang lên kế hoạch thêm các hạng mục căn hộ, biệt thự... phục vụ cho nhu cầu kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư.

Hiện giá một căn biệt thự  ở một số khu du lịch ven biển rao bán từ 350.000USD đến hàng triệu USD, mang lại lợi nhuận rất lớn cho các chủ đầu tư bởi phần lớn các khu đất này trước đây chỉ là các mảnh đất nông nghiệp, lâm nghiệp có chi phí đền bù không cao. Tất nhiên cũng có những rủi ro ngoài ý muốn như Khu du lịch Tuyền Lâm Đà Lạt của Samco cho đến nay, chính quyền Lâm Đồng vẫn chưa đồng ý cho chủ đầu tư này được phép phân lô bán nhà, khiến kết quả kinh doanh mảng bất động sản khá bết bát trong các năm qua.

Tìm gì trong lỗ golf?

Thời gian qua, dư luận đặc biệt lên án việc để sân golf mênh mông nằm trong sân bay Tân Sơn Nhất chật hẹp. Từ vụ việc này, những mặt trái của sân golf tiếp tục được nhắc lại như: dự án chui, không được cấp phép, ảnh hưởng xấu đến diện tích đất canh tác nông nghiệp cũng như sử dụng lượng nước tưới quá lớn. Một số dự án còn xây dựng trong các khu bảo tồn thiên nhiên, gây nguy hại đến tính tồn vong của nhiều chủng loại động thực vật quý hiếm.

Những thách thức này thực tế đã xảy ra ở một số tỉnh thành của Việt Nam. Điển hình như mới đây, một diện tích hơn 100ha trên rừng phòng hộ ở Phú Yên bị phá trái phép để làm sân golf, khách sạn, resort mặc dù chưa được cấp phép. Đó còn là trường hợp của một sân golf trị giá 1.300 tỉ đồng được triển khai bãi ngoài đê sông Đuống thuộc phạm vi phòng hộ, thoát lũ. Tất nhiên không thể không nhắc trường hợp của sân golf Tân Sơn Nhất. Bởi thế, công việc quy hoạch các sân golf cần được siết chặt để tránh các hệ quả xấu về sau. Với Luật Đầu tư ra đời tháng 7.2006, việc cấp phép các dự án nói chung, trong đó có sân golf phân cấp cho ủy ban nhân dân các tỉnh.

Theo quy hoạch về phát triển sân golf đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt, cả nước sẽ có 90 sân golf, tức trung bình mỗi tỉnh thành sẽ có 1,4 sân. Đây là con số đáng kể đối với một quốc gia có diện tích hẹp, người đông và phụ thuộc vào nông nghiệp như Việt Nam.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2015, cả nước vẫn có 58 sân golf thuộc 24 tỉnh thành, với tổng quỹ đất sử dụng là 9,27 ngàn ha. Theo đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Hà, 80% diện tích sân golf là lấn vào đất nông nghiệp. Còn cựu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Phạm Khôi Nguyên từng thừa nhận, chỉ trong vòng 2 năm kể từ khi phân cấp việc cấp phép dự án sân golf cho địa phương, số lượng sân golf đã bùng nổ gấp 3 lần so với 14 năm Trung ương quản lý. Không những thế, đa số các sân đều được cấp vượt quá nhiều lần diện tích quy định. Theo các chuyên gia môi trường, các sân golf thật sự gây quan ngại lớn về môi trường. Mặt sân cỏ đắt tiền của chúng cần được tu bổ thường xuyên bởi lượng hóa chất khổng lồ. Khi các hóa chất này thấm xuống đất và đi theo dòng nước ngầm chảy vào các khu dân cư lân cận có thể mang đến những rủi ro lớn về sức khỏe cho con người và hệ động thực vật gần đó.

Được biết, Bộ Kế hoạch và Đầu dự kiến sẽ bỏ quy hoạch sân golf đến năm 2020 và theo hướng để các địa phương quyết định và chuyển việc phê duyệt dự án sân golf thành dự án đầu tư có điều kiện. Rõ ràng, golf vẫn là một ngành kinh doanh có nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam. Tuy nhiên, những tính toán méo mó và quản lý lỏng lẻo khiến môn thể thao này nhận nhiều ác cảm hơn là ủng hộ. Mười năm phát triển của golf đã cho thấy rõ một điều quan trọng: Đây là ngành kinh doanh liên quan tới sử dụng nhiều đất đai, một nguồn tài nguyên của quốc gia, nên các điều kiện đặt ra phải rất chặt chẽ.

Nguyễn Sơn