Giải mã hiện tượng Novaland

Trong khi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, thì Novaland lại liên tục gây bất ngờ khi công bố mua lại hàng loạt dự án từ các ông lớn trong làng bất động sản như Hoàng Anh Gia lai, Intreco, Savico, Đại Hưng Phú... Không chỉ thâu tóm lại dự án, kết quả bán hàng do công ty này công bố cũng khiến thị trường “choáng váng”: Bán hơn 1.000 căn hộ trong 6 tháng. Đâu là lời giải cho hiện tượng Novaland?

Sau khi mở rộng 5 sàn giao dịch tại các khu vực Bắc, Nam, Đông và trung tâm TP.HCM, cuối tháng 8.2014, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland Group) đã tiếp tục hoàn thiện hệ thống giao dịch của mình khi quyết định khai trương thêm văn phòng tại khu vực phía Tây thành phố.


Đặt tại số 39 Hải Thượng Lãn Ông, Q.5, văn phòng giao dịch này không chỉ đánh dấu bước tiến mới trong việc mở rộng thị trường, phục vụ khách hàng trên toàn địa bàn TP.HCM, mà còn nhằm phục vụ cho một dự án mà Novaland vừa mua lại tại khu vực này. Đó là dự án Lucky Palace tọa lạc ở số 50 Phan Văn Khỏe, ngay trung tâm Q. 6, sát chợ Bình Tây với 3 mặt tiền đường.

Tuy chưa có thông tin nhiều cụ thể về thương vụ này, nhưng lần theo địa chỉ của dự án thì đây chính là địa điểm của dự án Hoàng Anh Phan Văn Khỏe do Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Land) làm chủ đầu tư trước đây. Không tiết lộ thêm chi tiết, nhưng ông Lê Hùng, Chủ tịch HAGL Land cho biết hiện 2 bên đang hoàn tất những thủ tục cuối cùng để chuyển nhượng dự án.

“Cá lớn" nuốt dự án lớn

Lucky Palace (Hoàng Anh Phan Văn Khỏe cũ) là cái tên mới nhất trong bộ sưu tập các dự án mà Novaland vừa mua lại, nhưng đó chưa phải là tất cả. Những dự án mà Novaland sắp triển cũng đều từ các dự án cũ và mang những cái tên quen thuộc của các chủ đầu tư trước.

Ví dụ như dự án River Gate 151 Bến Vân Đồn ngay dưới chân cầu Ông Lãnh, Q.4. Đây vốn là khu đất của dự án Cao ốc văn phòng Trung tâm Thương mại và căn hộ do Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên làm chủ đầu tư. Dự án này trước đây có quy mô 35 tầng và 5 tầng hầm được xây dựng trên diện tích 128.000 m2, với tổng vốn đầu tư dự kiến là 1.400 tỉ đồng. Hiện tại, River Gate đang được Novaland triển khai nhưng chưa chào bán ra thị trường.

Hay như dự án có địa chỉ tại 104 Phổ Quang, Q. Phú Nhuận. Đây là khu đất dự án với 9.028 m2 được Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Sài Gòn dự định đầu tư mang tên Savico Plaza. Dự án này cao 13 tầng, gồm một khu phức hợp với tầng hầm để xe, 2-3 tầng cho khu thương mại và các tầng cao dùng làm khách sạn, văn phòng và căn hộ cao cấp.

Trong khi đó, theo địa chỉ 146 Nguyễn Văn Trỗi của một dự án chưa triển khai khác của Novaland thì đây chính là dự án Intresco Tower do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà (Intresco) làm chủ đầu tư trước đây. Intresco Tower được Intresco đầu tư từ năm 2007, gồm 18 tầng và một tầng hầm, diện tích khuôn viên hơn 2.500 m2. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản đóng băng nên Intresco đã phải giãn tiến độ đầu tư.

Hồi đầu năm nay, Novaland cũng đã công bố mua lại và đầu tư vào 3 dự án khu căn hộ, thương mại tại Q.2 và Q.4 (TP.HCM) là Galaxy 9, Icon 56, Lexington. Theo công bố của Novaland vào thời điểm đó, tổng mức đầu tư cho 3 dự án này là khoảng 3.000 tỉ đồng. Tổng số căn hộ của 3 dự án khoảng 2.000 căn, trong đó Lexington Residence hơn 1.300 căn, Icon 56 khoảng 200 căn và Galaxy 9 khoảng 500 căn.

Galaxy 9 trước đó có tên là dự án số 9 Nguyễn Khoái do Công ty Cao su Miền Nam (Casumina) làm chủ đầu tư và đã xây xong phần móng. Icon 56 tiền thân là dự án Khahomex - Savico Tower do Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn - Savico và Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Khánh Hội (Khahomex) làm chủ đầu tư. Còn Lexington tại quận 2 được Novaland mua lại từ Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Bất động sản Đại Hưng Phú.

“Các dự án được Novaland mua lại đều là những dự án đã hoàn tất về pháp lý hoặc đã triển khai xây dựng nên có thể rút ngắn rất nhiều thời gian. Đặc biệt, do thị trường khó khăn nên nhiều dự án có giá bán tốt”, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland nói về chiến lược mua lại dự án của Công ty.

Theo ông Huy, trong số 14 dự án Novaland đã, đang và sắp triển khai thì chỉ có duy nhất dự án Lucky Dragon (41A Đỗ Xuân Hợp, Q.9) là do công ty này phát triển từ A-Z, vốn là nhà máy sản xuất thuốc thú y của Công ty Anova, một nhánh kinh doanh của Nova Group. Còn lại đều là các dự án được Novaland mua từ chủ cũ. Thực tế, ngay cả dự án đầu tay và nổi tiếng nhất của Novaland là Sunrise City cũng là dự án hợp tác với Tập đoàn Him Lam theo kiểu bên góp đất, bên góp vốn. Giá trị đất Him Lam góp vào chiếm khoảng 30% trong vốn đầu tư dự án.


Rõ ràng, dù thị trường bất động sản khó khăn kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư phải bán cắt lỗ để rút lui nhưng với việc mua lại hàng loạt dự án như vậy, chắc chắn tiềm lực tài chính của Novaland phải rất lớn.

Trong hầu hết các thương vụ mua bán, giá bán luôn là điều được các bên cam kết bảo mật. Nhưng nếu chắp nối thông tin lại với nhau, chúng ta vẫn có thể nhìn thấy một con số tương đối.

Ví dụ như dự án Icon 56. Theo báo cáo tài chính quý IV/2013 của Khahomex, công ty này đã rót 168 tỉ đồng vào Icon 56. Tại Đại hội Cổ đông đầu năm 2014 mới đây, ban lãnh đạo Khahomex cũng cam kết việc chuyển nhượng Khahomex - Savico Tower sẽ mang lại lợi nhuận. Do đó, có thể hiểu rằng giá bán Khahomex - Savico Tower chắc sẽ cao hơn con số 168 tỉ đồng.

Hay như trường hợp của Intresco Tower. Năm ngoái, khi thông tin về việc chuyển nhượng Intresco Tower rộ lên, một báo cáo của Công ty Chứng khoán Bản Việt cho biết, tại cuộc gặp gỡ, Ban Giám đốc Intresco thông báo đã ký thỏa thuận chuyển nhượng dự án Intresco Tower với giá khoảng 300 tỉ đồng, trong khi giá trị sổ sách tính tại thời điểm đó là 551 tỉ đồng.

Một thực tế khác dễ hình dung hơn là hầu hết các dự án Novaland mua lại chỉ là những khu đất hoặc chỉ mới xây dựng dở dang, nên giá mua lại xoay quanh giá trị của mảnh đất.

“Ở các dự án của Novaland, giá trị đất chiếm 25-35% trong tổng vốn đầu tư của dự án”, Tổng Giám đốc Phan Thành Huy của Novaland cho biết. Như vậy, với con số 3.000 tỉ đồng đầu tư cho 3 dự án công bố đầu năm 2014, Novaland sẽ phải bỏ ra ít nhất 1.000 tỉ đồng để mua đất.
Tiền ở đâu mà Novaland có thể mua nhiều dự án như vậy? Đó là câu hỏi mà giới kinh doanh bất động sản đặt ra trong nhiều tháng qua trước những động thái dồn dập của Novaland.

“Đó chỉ là kỹ năng quản lý dòng tiền và năng lực phát triển dự án. Nếu một chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án thì chiến lược sẽ khó thực hiện được”, ông Huy đã trả lời như vậy trước câu hỏi của NCĐT. Theo ông, hiện Novaland có một nhóm chuyên đi tìm mua các dự án; và dù có nhiều đối tác chào mời nhưng không phải cứ thấy dự án chết là mua.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, đối với các công ty liên tục tung dự án mới ra thị trường hiện nay thì luôn có 2 kịch bản xảy ra. Thứ nhất là nếu các dự án bán tốt, thanh khoản nhanh thì khả năng xoay vòng vốn lớn, công ty có thể lấy tiền bán được từ dự án trước để mua tiếp dự án sau. Ở kịch bản còn lại, nếu thanh khoản yếu thì buộc Công ty phải tung tiếp dự án với chiến lược lấy tiền từ dự án sau (từ người mua) để triển khai tiếp dự án trước.
1.000 căn trong 6 tháng?

Sẽ rất khó thẩm định được đâu là kịch bản của Novaland. Nhưng theo thông tin do công ty này đưa ra thì dường như họ đang đi theo tình huống đầu tiên. Cụ thể, theo công bố của Novaland, trong năm 2013, Công ty đã bán trên 1.000 sản phẩm tại TP.HCM. Trong khi đó, theo thông cáo báo chí giới thiệu về văn phòng giao dịch mới, Novaland cho biết 6 tháng đầu năm nay họ đã bán được hơn 1.000 căn.

Việc mua lại nhiều dự án của Novaland vẫn còn nhiều dấu hỏi, nhưng một số ý kiến cho rằng có thể công ty này có được một nguồn vốn rẻ từ đâu đó. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản lại nghi ngờ về việc Novaland bán được nhiều căn hộ như vậy.


“Novaland có thể bán được 1.000 căn, trừ khi họ bán với giá 8 triệu đồng/m2”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản khá tiếng tăm nhận xét.

“Nam Long là doanh nghiệp chuyên xây nhà giá rẻ, nhưng họ cũng chỉ bán được khoảng 700 căn trong 6 tháng. Với phân khúc trung cao như Novaland, mỗi tháng doanh nghiệp bán được 30 căn là đã quá tốt”, ông Nguyễn Nguyên Thái, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ.

Những nghi ngờ của các chuyên gia này không phải là không có cơ sở. Bởi theo báo cáo của Công ty Tư vấn Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Savills Việt Nam, trong 2 quý đầu năm, số căn hộ được hấp thụ trên thị trường TP.HCM chỉ khoảng 4.100 căn. Như vậy, nếu nghiên cứu của Savills là đúng và Novaland trung thực thì tỉ lệ bán hàng của họ chiếm tới 25% tổng lượng giao dịch thành công ở TP.HCM.

“Có khả năng họ làm tròn số lên một chút, nhưng con số gần 1.000 căn mà Novaland bán ra là có thể tin cậy được. Novaland đang có đủ thiên thời, địa lợi và nhân hòa”, ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Savills nhận định.

Theo ông Dương, có 3 yếu tố đang ủng hộ cho khả năng bán được hàng của Novaland. Đầu tiên chính là việc Novaland đã khai thác, bung hàng đúng thời điểm khi lãi suất đang ngày càng giảm và lòng tin của người mua nhà bắt đầu quay trở lại, nhất là với những chủ đầu tư uy tín. Thứ 2, đó chính là nguồn cung ở những khu vực mà Novaland tung dự án đều không nhiều. Cuối cùng là yếu tố đến từ nội tại của Novaland khi họ đưa ra giá bán khá hợp lý cùng nhiều chương trình thanh toán hấp dẫn.

Nhận định này của ông Dương cũng khá phù hợp với lý giải của ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland.

“Có rất nhiều yếu tố nhưng cũng chỉ xoay quanh mấy yếu tố như vị trí, giá bán, tiến độ thanh toán, hệ thống bán hàng,” ông Huy lý giải về thanh khoản cao tại các dự án của Novaland.

Mặc dù chỉ đơn giản như vậy, tuy nhiên theo ông Huy, để triển khai và thực hiện là không hề dễ bởi chủ đầu tư nào cũng biết điều đó nhưng chỉ số ít có thể thực hiện được. Ví dụ, trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, Novaland đều có sự tìm hiểu, phân tích nhu cầu của khách hàng để đáp ứng cao nhất nhu cầu thực vào thời điểm đó.

Cụ thể, theo ông Huy, trước khi tung dự án Lexington, Novaland đã thẩm định dự án và thấy rằng tại khu vực An Phú, Q.2, những dự án ở phân cấp trung và cao cấp đều gần như hết hàng. Những dự án còn lại có diện tích lớn và giá lại khá cao. Thế nên, sau khi mua lại Lexington, Novaland đã điều chỉnh thiết kế, tăng thêm tiện ích để đưa ra thị trường các căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng với chỉ từ 1,3 tỉ đồng/căn.


Dự án Lucky Palace mà Novaland vừa mua lại của HAGL Land cũng có thể là một ví dụ. Tọa lạc tại số 50 Phan Văn Khỏe với 3 mặt tiền đường, dự án này sở hữu vị trí cực kỳ thuận lợi về giao thương khi cách chợ Bình Tây, chợ Kim Biên hay chợ Soái Kình Lâm chưa đầy 1 phút. Chính vì yếu tố này, Novaland đang tập trung yếu tố thương mại để làm điểm nhấn cho Dự án.

“Mục tiêu trong năm 2014 là Novaland phải bán được 3.000 căn, nên sắp tới chúng tôi sẽ tiếp tục tung dự án mới”, ông Huy cho biết.

Theo ông, trong vòng 5 năm tới, Novaland vẫn tập trung vào lĩnh vực nhà ở. Ngoài ra, bên cạnh căn hộ cao cấp, họ sẽ mở rộng dòng sản phẩm trung cấp có giá từ 18-25 triệu đồng/m2, bán số lượng lớn và chấp nhận mức lời rất thấp. Theo đại diện Novaland, đây là phân khúc có nhu cầu để ở và đầu tư cho thuê rất cao.

Vậy rủi ro lớn nhất của Novaland là gì? “Phát triển quá nhiều dự án một lúc, nên nếu quản lý không tốt sẽ gây trở ngại rất lớn đến việc phát triển dự án. Cụ thể, nếu việc quản lý dòng tiền vào ra không cân đối thì các dự án sẽ bị đình trệ”, ông Trương An Dương, Savills, nhận định.

Nguồn Nhịp Cầu Đầu Tư