Cổ phiếu bất động sản bao giờ nổi sóng?

Cổ phiếu bất động sản và vật liệu xây dựng rủi ro?

Từ đầu năm 2014 đến nay, chỉ số VN-Index đã tăng gần 20%, từ 504,5 điểm lên 603,15 điểm vào ngày 31/0. Trong khi đó HNX-Index đã tăng 30,6%. Nhóm cổ phiếu bất động sản tuy luôn hút được dòng tiền và được giao dịch với khối lượng khớp lệnh cao nhưng mức tăng của nhóm này vẫn thấp hơn cả 2 chỉ số VN-Index và HNX-Index.

Nhóm cổ phiếu BĐS chỉ tăng 10%, mức tăng khá khiêm tốn so với các nhóm ngành khác như nhóm dầu khí và thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng 88% của nhóm ngành có liên quan mật thiết là nhóm Vật liệu xây dựng.

Diễn biến 2 chỉ số , nhóm cổ phiếu BĐS và VLXD từ đầu năm đến nay

Có thể thấy các mã cổ phiếu của cả 2 ngành BĐS và VLXD đều được giao dịch với hệ số beta khá cao, đa số đều cao hơn 1, cho thấy mức độ rủi ro hệ thống của các mã này cao hơn thị trường chung.

Hệ số Beta của các mã cổ phiếu BĐS và VLXD

Tồn kho đang giảm

Vài ba năm trở lại đây, thị trường bất động sản đóng băng đã tác động xấu đến các ngành kinh tế có liên quan như sắt thép, xi măng, gạch, kính xây dựng… làm giảm việc làm, nợ xấu, tồn kho trong lĩnh vực BĐS tăng cao, các ngân hàng hạn chế cho vay doanh nghiệp này. Từ đó nhiều công trình xây dựng không thể hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí.

Trong vòng 2 năm từ 2010-2011 tồn kho của 10 doanh nghiệp lớn trên thị trường BĐS đã tăng hơn gấp 2 lần. Đến năm 2012, tồn kho tăng hơn 60% so với năm 2011. Tuy nhiên lượng hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp đã có xu hướng giảm nhẹ. Có thể thấy tồn kho BĐS năm 2013 tăng hơn năm 2012 nhưng với tốc độ chậm hơn và tồn kho quay đầu giảm tại thời điểm quý II/2014.

Tồn kho bất động sản của 10 DN lớn trên thị trường (tỷ VND)

Sức ép lên giới chủ đầu tư không chỉ từ số lượng căn hộ tồn kho mà còn từ một lượng lớn căn hộ nhà đầu tư thứ cấp đã mua, nay đang bán ra thậm chí thấp hơn cả giá của chủ đầu tư đang bán để thoát khỏi thị trường

Thực tế số liệu từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản cho thấy tình trạng kinh doanh vẫn chưa có nhiều khởi sắc. Doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Trong khi đó, nợ ngân hàng và hàng tồn kho vẫn rất lớn. Doanh thu và lợi nhuận của nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn ì ạch. Báo cáo tài chính của HQC, SCR, PDR, SJS…là những minh chứng.

Bất chấp kết quả kinh doanh chưa khởi sắc, nhà đầu tư vẫn kỳ vọng sự tăng tốc của cổ phiếu bất động sản. Giá của nhiều cổ phiếu bất động sản cũng đã giảm mạnh trước đó và dù nhiều doanh nghiệp không thua lỗ, thị giá vẫn thấp hơn mệnh giá và thấp hơn nhiều giá trị sổ sách. Nhà đầu tư lựa chọn nhóm cổ phiếu này với kỳ vọng một khi nền kinh tế phục hồi và bất động sản ấm dần thì cổ phiếu bất động sản sẽ bật dậy mạnh nhất.

Thực tế, hiện nay trên thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện nhiều dấu hiệu tích cực. Thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy giao dịch của bất động sản sôi động trở lại và giá căn hộ, đất nền tại một số khu vực ở TPHCM và Hà Nội cũng tăng lên so với cùng kỳ năm trước. Những yếu tố vĩ mô như lạm phát, lãi suất và tỷ giá cũng có những diễn biến tích cực hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản.

Cổ phiếu bất động sản tái cấu trúc để tồn tại và phát triển

Có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các công ty địa ốc thuộc nhóm blue-chip và phần còn lại của thị trường là midcap và penny. Hai đại gia Vingroup và Hoàng Anh Gia Lai báo lãi tăng. Vingroup có doanh thu thuần và lợi nhuận hợp nhất tăng chủ yếu vào các ngành cốt lõi. Còn Hoàng Anh Gia Lai hầu như đón nhận nguồn thu từ nông nghiệp và hách toán phát hành cổ phiếu của công ty con.

Điểm nhấn trong 9 tháng qua là nhóm các công ty bất động sản quy mô vừa và nhỏ dần cải thiện được các chỉ số tài chính so với đầu năm chủ yếu nhờ vào nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp thành công.

Hai mảng bức tranh sáng tối của nhóm công ty bất động sản vừa và nhỏ thể hiện rỏ qua 2 hình ảnh công ty Licogi 16 (mã LCG) và Quốc Cường Gia Lai (mã QCG) qua báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm (đến thời điểm hiện tại 2 doanh nghiệp này vẫn chưa có báo cáo tài chính quý 3/2014).

Sau nhiều quý lỗ, nửa đầu năm nay LCG bắt đầu có lãi. 6 tháng đầu năm, doanh thu của LCG tăng 430%, lợi nhuận gộp đạt 64 tỷ đồng. Trong khi đó, với Quốc Cường Gia Lai (QCG), giá trị hàng tồn kho tăng lên 4.000 tỷ đồng trong khi nợ của doanh nghiệp cũng lên đến gần 2.000 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. Doanh thu và lợi nhuận của QCG cũng rất thấp, 6 tháng qua chỉ lãi 3,5 tỷ đồng, sụt 30% so với cùng kỳ.

Các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ đang bị phân hóa mạnh mẽ. Nhóm này đang bước vào cuộc đua tái cấu trúc khốc liệt. Quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp địa ốc có thể sẽ diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới. Doanh nghiệp nào quá khó khăn, thoi thóp chờ chết sẽ mạnh tay xả hàng tồn kho, giảm giá bán thậm chí gán bớt tài sản để giải nguy. Những doanh nghiệp bị rớt lại vì không đủ sức tái cấu trúc có thể sẽ sớm đưa ra những quyết định dứt khoát hơn.

Nguồn DVO