Cổ phần hóa Tập đoàn Cao su: Món hời từ đất

Ngày 2.2, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) đã tổ chức bán đấu giá lần đầu ra công chúng (IPO) 475 triệu cổ phần (tương đương 11,88% vốn điều lệ) với giá khởi điểm 13.000 đồng/cổ phần. Theo kế hoạch, 1 tỉ cổ phần VRG, tương đương 25% tỉ trọng sở hữu sẽ được chào bán trên thị trường; trong đó 11,88% dành cho IPO, 11,88% cho nhà đầu tư chiến lược và 1,24% còn lại sẽ bán cho người lao động và công đoàn của Tập đoàn.

Tuy nhiên, đây có lẽ là phiên đấu giá IPO tẻ nhạt nhất khi tổng kết cuối phiên chỉ có 101 triệu cổ phần (1/5 tổng số cổ phần chào bán) được đăng ký mua thành công, mức giá bình quân đấu giá thành công xấp xỉ 13.011 đồng/cổ phần, Nhà nước thu về ngân sách gần 1.311 tỉ đồng, chỉ hoàn thành 21% kế hoạch dự kiến thu 6.000 tỉ đồng từ thương vụ IPO VRG. Tại buổi đấu giá, một lãnh đạo của VRG cho biết Tập đoàn sẽ niêm yết trên sàn HoSE vào khoảng tháng 6 hoặc tháng 7 năm nay.

“Hãy chờ xem” có lẽ là tâm trạng chung của thị trường hiện nay khi nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi: VRG có phải là một tài sản hấp dẫn hay không? 

Lợi thế của chủ đất 

VRG có 123 doanh nghiệp thành viên, trong đó ngành trồng và khai thác cao su thiên nhiên vẫn là lĩnh vực chiếm tỉ trọng cao nhất trong quy mô của Tập đoàn. Tiếp theo có thể kể đến là các ngành như chế biến gỗ; gia tăng sản phẩm cao su tinh tế, sản phẩm công nghiệp cao su; phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao...

Nhìn tổng thể bức tranh doanh nghiệp của VRG, điểm sáng chói nhất chắc là quỹ đất khổng lồ mà Tập đoàn đang nắm giữ. Thành lập từ năm 1975, VRG là công ty đứng đầu ngành cao su, hậu cổ phần hóa Tập đoàn sẽ tiếp nhận quỹ đất lên đến 474.000ha đất nông nghiệp (80% là đất cây cao su) và 18.000ha đất phi nông nghiệp trải dài khắp Việt Nam, Lào và Campuchia. Lợi thế của VRG là có thể chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất này sang khu công nghiệp hoặc bất động sản với chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp. Đây là một tin tuyệt vời với các đơn vị phát triển dự án bất động sản khi quỹ đất sạch đang ngày càng khan hiếm, đơn vị nào có càng nhiều đất sẽ càng có ưu thế định hình được dòng chảy vốn ngoại trị giá hàng tỉ USD đang sẵn sàng đổ vào đất sạch.

Tính riêng tại TP.HCM, VRG hiện có ít nhất 3 khu đất sở hữu vị trí đắc địa với diện tích lớn trên 1.000m2, gồm khu đất 236 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3 (3.714m2), khu đất tại 177 Hai Bà Trưng, quận 3 (1.365m2) và 342 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh (1.392m2). Khu đất 342 Nơ Trang Long đang thuộc quản lý của Tạp chí Cao Su Việt Nam, 1 trong 20 công ty nông nghiệp, 4 đơn vị sự nghiệp được giữ lại để phục vụ hoạt động kinh doanh sản xuất theo sự chấp thuận của các bộ ngành liên quan.

Theo phương án cổ phần hóa VRG trình các cơ quan thẩm quyền, quỹ đất của VRG tại TP.HCM sau cổ phần hóa là 7.915m2, không thay đổi so với trước khi cổ phần hóa. Các văn bản pháp lý liên quan đến phương án sử dụng đất tại TP.HCM được trình bày tại các văn bản số 6803/BTC-QLCS về quản lý công sản của Bộ Tài chính, 1739/UBND-KT và 5418/UBND-KT của Ủy ban Nhân dân TP.HCM.

Theo khảo sát của NCĐT, đơn giá đất thổ cư tại các địa điểm trên như sau: khu vực trung tâm quận 3 vào khoảng 430 triệu đồng/m2 và quận Bình Thạnh vào khoảng 219 triệu đồng/m2. Đó là đơn giá bán đất nền, đơn giá chung cư khu vực này cũng cao không kém khi các dự án siêu sang như Vinhomes Golden River (quận 1) hoặc Serenity (quận 3) có giá căn hộ dao động từ 3.500-5.000 USD/m2.

Như lô đất tại 236 Nam Kỳ Khởi Nghĩa nếu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang căn hộ dân cư - thương mại, thì giá trị ước tính vào khoảng 1.597 tỉ đồng, với đơn giá đất khu vực 430 triệu đồng/m2. Tương tự với các bất động sản còn lại, nếu toàn bộ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì tổng giá trị bất động sản VRG nắm giữ tại TP.HCM sẽ vào khoảng 2.226 tỉ đồng.

Đó là “bán lúa non”, nếu VRG chịu khó cất công phát triển thành dự án, hoặc hợp tác với các đại gia phát triển dự án bất động sản cao cấp như SonKim Land hay Hongkong Land, thì lợi nhuận thu được sẽ tăng thêm ít nhất 30% so với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn thuần.

Kịch bản niêm yết 

Trước hết để tăng sức hấp dẫn của VRG với nhà đầu tư chiến lược, có lẽ việc nới room (tỉ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài) là cần thiết khi hoạch định chính sách cổ phần hóa doanh nghiệp này, việc Nhà nước nắm giữ 75% cổ phần của doanh nghiệp phần nào làm giảm sức hấp dẫn của VRG với nhà đầu tư chiến lược có mong muốn tham gia vào quá trình quản trị.

Kịch bản tối ưu là điều chỉnh cơ cấu sở hữu dự kiến sao cho hài hòa lợi ích các bên, nhà đầu tư chiến lược và cổ đông đại chúng nắm giữ nhiều nhất 45% và Nhà nước vẫn giữ cổ phần chi phối 55%. Nhận xét một cách khách quan, bỏ tiền vào doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, nhà đầu tư đã đặt cược vào những thay đổi về quản trị tại doanh nghiệp sau khi chuyển đổi mô hình hoạt động, nhất là khi mà VRG đang khắc phục những tiêu cực trong quá khứ.

Theo tìm hiểu của NCĐT, giới tài chính đang có cái nhìn thiện cảm hơn về tình hình kinh doanh và định giá của VRG. Kết quả kinh doanh của VRG có triển vọng tăng trưởng tốt hơn khi diễn biến gia cao su đang trên đà tăng. Theo dự báo của Công ty Chứng khoán VCSC tại báo cáo cập nhật ngày 23.1, thị trường giá cao su đang trên đà hồi phục khi mà Hội đồng Cao su Quốc tế 3 bên (ITRC), bao gồm Thái Lan, Malaysia và Indonesia, 3 quốc gia chiếm 60-70% tổng sản lượng cao su thế giới, cam kết cắt giảm 350.000 tấn cao su xuất khẩu cho quý I.

Theo Tổng cục Hải quan Việt Nam, cao su xuất khẩu năm 2017 đã tăng 10,2% và giá bán tăng 22,3% so với năm 2016. Theo cập nhật ngày 10.4 từ Sở Giao dịch Hàng hóa Tokyo (TOCOM), giá cao su ngày 10.4 giao kỳ hạn tháng 9 là 182,5 JPY/kg. Dựa trên số liệu của VCSC, 70% doanh thu của VRG đến từ sản xuất cao su tự nhiên. Với mức giá khởi điểm 13.000 đồng/cổ phần trong đợt IPO vừa qua, hệ số P/E (giá trên thu nhập mỗi cổ phiếu) năm 2017 là 18,9 lần, P/E năm 2016 là 20,9 lần. Đây là định giá khá hấp dẫn khi P/E trượt 12 tháng trung vị của ngành là 27,5 lần. VRG đang được định giá hấp dẫn hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành trong khu vực. Sau khi cổ phần hóa, VRG dự kiến sẽ có doanh thu tương đương 1,298 tỉ USD (2018) và 1,525 tỉ USD (2019).

Trong đợt IPO hồi tháng 2, VRG đã có những yêu cầu khá khắt khe khi tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược: nhà đầu tư phải là doanh nghiệp, tổ chức trong nước thỏa mãn các yếu tố về vốn, hoạt động kinh doanh; cam kết không chuyển nhượng trong thời gian 5 năm. Nhận xét một cách khách quan, các yêu cầu trên là cần thiết khi mà quỹ đất của VRG có nhiều vị trí nhạy cảm về an ninh, quốc phòng, cũng như có liên quan mật thiết đến sinh kế của bà con dân tộc thiểu số.

 Tuy nhiên, nếu đây là doanh nghiệp trong nước và thỏa mãn các điều kiện nêu trên, thì liệu VRG có nên nhường bớt quyền quản trị bộ máy (vốn đã quá cồng kềnh, thiếu hiệu quả) cho thị trường tư nhân hay không? Có như vậy, VRG mới biết cách kiếm được nhiều tiền nhất cho doanh nghiệp.