Chuyển nhượng dự án: Ăn may nhất thời

Lợi nhuận tăng đột biến có mang lại niềm vui cho các cổ đông? Câu trả lời là có, bởi nhà đầu tư có thể nhận được mức cổ tức cao hơn. Tuy vậy, cũng có một số trường hợp lợi nhuận tăng đột biến lại khiến cổ đông lo lắng.

Tại một doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản ở quận 4, TP.HCM (gọi tắt là doanh nghiệp X), 2015 được xem là năm khá thành công khi doanh thu lên đến 503 tỉ đồng, vượt gấp 2 lần so với kế hoạch năm và tăng gần 3 lần so với năm trước đó. Lợi nhuận sau thuế vì thế cũng tăng ấn tượng và công ty đã nâng tỉ lệ chi trả cổ tức từ 15% lên đến 25% cho các cổ đông.

Hay một doanh nghiệp ở phía Bắc là Công ty Đầu tư và Xây dựng Bưu Điện (PTC) đã công bố kết quả kinh doanh quý I/2016 đầy bất ngờ. Lý do là trong khi lĩnh vực cốt lõi không có nhiều thay đổi với lợi nhuận chỉ đạt 324 triệu đồng thì khoản mục lợi nhuận khác mang đến mức lãi 60 tỉ đồng. Kết quả này giúp PTC ghi nhận khoản lãi kỷ lục 49 tỉ đồng trong quý I năm nay. Con số này thậm chí còn cao hơn cả tổng lợi nhuận 11 năm trước đó cộng lại (2005-2015).

Phép mầu nào đã xảy ra tại các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản nói trên? Câu trả lời là đến từ việc bán tài sản. Đối với doanh nghiệp X, lợi nhuận tăng mạnh nhờ vào việc chuyển nhượng dự án có vị trí đắc địa tại số 56, Bến Vân Đồn (Quận 4). Còn tại PTC, đó là nhờ vào lợi nhuận từ việc chuyển nhượng dự án tại khu đất Pháp Vân, quận Hoàng Mai (Hà Nội).

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra tại Công ty Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) khi lợi nhuận sau thuế 2015 tăng trưởng mạnh đến 201% so với năm trước. Trong đó, đóng góp đáng kể từ việc chuyển nhượng dự án Phong Phú 4 cho các nhà đầu tư khác.

Việc lợi nhuận doanh nghiệp tăng mạnh nhờ chuyển nhượng dự án có cả mặt tốt lẫn xấu. Điểm tốt ở chỗ việc bán đi một số tài sản cho thấy doanh nghiệp đã có cách nhìn thận trọng hơn đối với các khoản đầu tư. Họ nhận ra một số dự án không có triển vọng lớn hay không đủ nguồn lực để triển khai. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng tài sản cho đối tác khác có năng lực khai thác tốt hơn là điều cần thiết. Nguồn tiền thu được từ việc bán tài sản sẽ giúp cải thiện dòng tiền của công ty, giúp tập trung nguồn lực đầu tư vào các dự án trọng điểm, chi trả các khoản nợ cũng như tăng tỉ lệ cổ tức cho cổ đông.

Nhưng khi nhìn về tương lai, về sự phát triển bền vững của doanh nghiệp, các cổ đông đôi khi cảm thấy một chút băn khoăn bởi các hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa thay đổi theo hướng tích cực.

Ví dụ, dù ghi nhận kết quả kinh doanh kỷ lục trong quý I, PTC vẫn nằm trong diện kiểm soát của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, vì đang gánh khoản lỗ lũy kế. Tại doanh nghiệp X nói trên, kế hoạch kinh doanh năm 2016 được đặt ra rất khiêm tốn khi mục tiêu doanh thu chỉ bằng 19% so với năm 2015, lợi nhuận trước thuế giảm một nửa và cổ tức chi trả cho cổ đông chỉ còn 15% vì dự kiến không còn nguồn thu từ các đợt thanh lý tài sản.

Còn tại BCI, do không còn các khoản lợi nhuận đột biến từ bán dự án nên lợi nhuận sau thuế được lãnh đạo Công ty nhắm tới chỉ là 120 tỉ đồng, giảm tới 59% so với năm trước.

Để phòng ngừa rủi ro không đạt mục tiêu kinh doanh, lãnh đạo các doanh nghiệp vẫn... tiếp tục bán thêm một số tài sản. Ví dụ, doanh nghiệp X dự kiến sẽ thoái vốn khỏi dự án 50.000 m² tại Xuân Thới Thượng (Hóc Môn) hay chung cư 9.000 m² tại Tân Hiệp (Hóc Môn). Liệu tính toán của các doanh nghiệp này có hợp lý?

Xu hướng hiện nay trên thị trường bất động sản là quỹ đất sạch ngày càng hiếm. Bởi lẽ, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, trong đó có một quy định quan trọng là giá bồi thường khi giải phóng mặt bằng của các dự án phải được thỏa thuận theo giá thị trường. Điều đó đã khiến nhiều chủ đầu tư phải chùn bước.

Kết quả là trong 2 năm qua, theo tìm hiểu của tác giả bài viết, số lượng dự án thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thành công tại TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cơn khát các dự án có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng vì thế ngày càng nóng bỏng. Rõ ràng người nào nắm trong tay tài sản, người đó sẽ nắm giữ lợi thế không nhỏ.

Do đó, đi cùng với người bán trên thị trường cũng xuất hiện những tay tích cực đi săn dự án của các đối tác khác trên khắp các quận huyện của TP.HCM trong thời gian qua, điển hình như Đất Xanh, Novaland, TNR Holdings, Hưng Thịnh hay các nhà đầu tư nước ngoài như Keppel Land (Singapore).

“2016 sẽ vẫn là năm bùng nổ trong hoạt động M&A của thị trường bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ góp mặt phổ biến hơn, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang được nhìn nhận là thị trường hấp dẫn nhất khu vực”, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn JLL Việt Nam, nhận định.

Nguyễn Sơn