Chỉnh van tín dụng bất động sản

Nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đã có thể thở phào nhẹ nhõm khi Ngân hàng Nhà nước vừa chính thức hiện thực hóa dự thảo sửa đổi Thông tư 36 bằng Thông tư 06 theo hướng “dễ thở” hơn so với dự kiến. Tâm điểm của thông tư này là bất động sản, gồm 3 điều chỉnh lớn, khác với dự thảo trước đó. Cụ thể, hệ số rủi ro của khoản vay bất động sản được điều chỉnh từ 150% tăng lên 200% (dự kiến trước đó là 250%), nhưng đến đầu năm 2017 mới áp dụng. Còn tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống còn 50% bắt đầu từ năm 2017 và giảm tiếp còn 40% từ năm 2018, thay vì giảm ngay lập tức.

Trước đó, Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước đã nới lỏng tín dụng chảy vào bất động sản bằng cách giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đồng thời nâng mức giới hạn tỉ lệ cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 60%. Hệ số rủi ro càng cao cho thấy ngân hàng phải trích lập dự phòng nhiều hơn cho các khoản vay bất động sản, còn tỉ lệ cho vay trung và dài hạn cao có nghĩa là ngân hàng có dư địa để cho vay bất động sản nhiều hơn. Còn bây giờ, tỉ lệ này đã quay trở lại mức cũ, nhưng với con số 200% chứ không còn là 250% như trước kia.

Cũng cần nói rõ, Thông tư 06 vẫn hạn chế dòng tiền ngân hàng đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, “lực” siết thực tế nhẹ hơn so với mức mà dự thảo đưa ra. Điều này có thể mang lại rủi ro là “khuyến khích” các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục lao vào cuộc chơi, nhất là trong phân khúc bất động sản cao cấp. Đây là phân khúc dù mang lại tỉ suất sinh lời cao nhưng thị trường lại khó có thể hấp thụ.

Thông tư 06 cũng có một điều chỉnh khác rất quan trọng, đó là tỉ lệ giới hạn đầu tư trái phiếu. Hiện tỉ lệ tiền rót vào mua, đầu tư trái phiếu chính phủ so với nguồn vốn ngắn hạn (bình quân của tháng trước đó) của chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã tăng từ 15% lên 35%, trong khi các ngân hàng thương mại quốc doanh tăng từ 15% lên 25%. Mức giới hạn này tăng lên thì điều gì sẽ xảy ra và ai được lợi?

Trái phiếu chính phủ là một công cụ huy động vốn quan trọng cho ngân sách nhà nước, khi tài chính công đang chịu không ít áp lực. Thậm chí, Bộ Tài chính gần đây còn yêu cầu BIDV và VietinBank trả cổ tức, sau khi 2 ngân hàng này, một thì trả bằng cổ phiếu, một thì không chia cổ tức như mọi năm.

Với mức trần đầu tư trái phiếu được nâng lên, dòng vốn đổ vào trái phiếu đang được kỳ vọng sẽ chảy vào nhiều hơn. Năm ngoái, Bộ Tài chính đã dọn đường cho việc này bằng cách dự kiến phát hành nhiều loại trái phiếu kỳ hạn dưới 5 năm, với mục tiêu chính hướng đến người chơi là các ngân hàng thương mại (vì ngân hàng huy động vốn ngắn hạn là chủ yếu, trong khi công cụ trái phiếu là dài hạn). Việc phát hành trái phiếu ngắn hạn sẽ hấp dẫn các ngân hàng vì trái phiếu là loại tài sản đặc biệt, vừa được lãi, không có rủi ro lại có thể dùng để đi vay nợ thêm.

Các ngân hàng cũng kiến nghị hoãn thực hiện sửa đổi thông tư trong thời điểm này. Với điểm sửa đổi mới, các ngân hàng buộc sẽ phải làm 1 trong 2 việc, hoặc phải giảm cho vay trung và dài hạn, hoặc phải tìm cách tăng nguồn vốn huy động dài hạn. Quý I vừa qua, đã có một cuộc chạy đua nâng lãi suất huy động ở kỳ hạn dài. Hai phương án này cũng đều rất khó thực hiện. Hơn nữa, các ngân hàng cũng đang phải đối mặt với bài toán tăng vốn điều lệ, để chuẩn bị cho Hiệp ước Basel II. Đó là chưa kể ngân hàng đang cho vay bất động sản khá nhiều và việc tăng trích lập dự phòng là một thách thức không nhỏ.

Theo Công ty Chứng khoán SSI, để đáp ứng thông tư mới, các ngân hàng có thể giảm quy mô tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản từ nay đến cuối năm, do đó có khả năng làm giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. “Chúng tôi tin rằng tăng trưởng tín dụng năm 2016 khó vượt qua con số của năm 2015, tức khoảng 17,5%”, báo cáo SSI viết. Hiện nay, tăng trưởng tín dụng đang ở mức 4% so với đầu năm.

Tuy nhiên, mục tiêu của Chính phủ hiện nay là tiếp tục duy trì mức tăng trưởng cao và đang cố gắng giảm lãi suất. Hồi tháng 4 vừa qua, các ngân hàng thương mại hưởng ứng khá rầm rộ với “lời kêu gọi” giảm lãi suất từ phía Ngân hàng Nhà nước, xuất phát từ các ngân hàng thương mại quốc doanh. Tất cả những điều này cho thấy các cơ quan quản lý vẫn đang thử nhiều cách để cố gắng duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng. Phải chăng đó cũng là một lý do để chọn giải pháp “trung dung”?

Nhìn về tổng thể bức tranh chung, cần phải đặt Thông tư 06 trong bối cảnh với các chính sách khác, để có thể thấy được nỗ lực điều chỉnh chính sách tiền tệ theo hướng mở rộng hơn. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng tiếp tục cho vay gói nhà ở 30.000 tỉ đồng, thậm chí mở rộng lên 33.000 tỉ đồng. Trong khi đó, theo Trung tâm nghiên cứu của BIDV, Ngân hàng Nhà nước đã mua thêm khoảng 7 tỉ USD để tăng dự trữ ngoại hối, trong khi bơm ra hơn 72.000 tỉ đồng trong 2 tháng 4 và 5 để góp phần đưa lãi suất tiền đồng giảm xuống.

Điều này đặt ra thách thức rất lớn trong thời gian sắp tới vì chính sách tiền tệ mở rộng có thể gây sức ép lạm phát. Tân Thống đốc Lê Minh Hưng cũng lên tiếng cảnh báo về việc này. Một thách thức không nhỏ nữa đến từ áp lực tỉ giá. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) sắp nâng lãi suất và nguy cơ phá giá tiếp tục hiện hữu từ phía Trung Quốc. Nhu cầu về USD đã cao hơn so với dự kiến, theo báo cáo của SSI.

Thiên Phong