Becamex IPO: Hàng ế nhưng chất

Thị trường chứng khoán hưng phấn hiện nay là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp cổ phần hóa hay phát hành thêm cổ phiếu với mức giá hấp dẫn, điển hình như trường hợp huy động được hàng trăm triệu USD mới đây của Vincom Retail. Dù vậy cũng có một số trường hợp đối mặt với sự thờ ơ của nhà đầu tư như thương vụ đấu giá của doanh nghiệp lớn Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC).

Theo thông báo của Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM, lượng nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu giá lượng cổ phần chào bán của Becamex chỉ là 158 với tổng số lượng đăng ký mua 18,9 triệu cổ phiếu, bằng 6,1% tổng lượng cổ phiếu mà Becamex đưa ra chào bán.

Kết quả này phần nào làm nguội bớt tham vọng của các nhà lãnh đạo Becamex trong việc đưa đứa con cưng trở thành doanh nghiệp trị giá hàng tỉ USD, nhất là khi chứng kiến đợt đấu giá mới đây của đối thủ Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Việt Nam (IDICO) khá thành công.

HIỆU QUẢ SINH LỜI CHƯA CAO
Becamex là doanh nghiệp nhà nước lớn nhất tỉnh Bình Dương. Doanh thu thuần năm 2016 của Becamex lên đến 7.300 tỉ đồng nhưng do nguồn vốn quá lớn nên chỉ số thu nhập trên mỗi cổ phiếu rất khiêm tốn: 699 đồng. Do đó, mức giá khởi điểm mà Becamex đưa ra cho đợt đấu giá là khá cao so với hiệu quả kinh doanh, dù quy mô tài sản rất lớn.

Becamex đang sở hữu tổng diện tích khu công nghiệp lên đến 13.300ha, chiếm 13,8% thị phần khu công nghiệp cả nước. Ngoài các khu công nghiệp nằm ở tỉnh Bình Dương, Becamex còn mở rộng hoạt động sang các tỉnh thành khác như Bắc Ninh, Hải phòng, Quảng Ngãi và Nghệ An. Trong đó các khu công nghiệp VSIP liên doanh với đối tác Singapore là “con gà đẻ trứng vàng” cho Becamex với lợi nhuận đóng góp hằng năm từ 400-600 tỉ đồng, chiếm khoảng 74% tổng lợi nhuận trước thuế.

Dù vậy, quy mô nợ vay có thể là điều khiến các nhà đầu tư lo ngại. Bản cáo bạch cho thấy Becamex đang cầm cố đến hơn 5km2 đất tại các ngân hàng để vay vốn, trong đó có những khu đất vàng tại thành phố mới Bình Dương, các khu công nghiệp và một loạt khu đất sạch. “Becamex sử dụng đòn bẩy tài chính khá cao. Nợ vay chiếm đến 40% tổng tài sản trong khi trung bình ngành các công ty bất động sản niêm yết chỉ là 30%”, Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam đánh giá.

Sau đợt cổ phần hóa lần này, Becamex dự định sẽ cần thêm một lượng vốn rất lớn, gần 32.000 tỉ đồng, để đầu tư cho các khu công nghiệp và khu đô thị từ nay cho đến năm 2019. Với hiệu quả kinh doanh trên đồng vốn đầu tư đang khá thấp hiện tại, sẽ là một thách thức cho Becamex trong việc huy động vốn. ROE của Becamex năm 2016 chỉ mới 8%, dự kiến sẽ tiếp tục đứng ở mức thấp trong các năm tới.

HÓA GIẢI GÁNH NẶNG “THÀNH PHỐ MỚI”
Không khó để nhận ra nguyên nhân khiến hiệu quả hoạt động của Becamex không được cao dù đang là doanh nghiệp hàng đầu tại thị trường bất động sản công nghiệp của tỉnh Bình Dương, đó chính là gánh nặng từ đại dự án “Thành phố mới Bình Dương”. 

Mặc dù khu đô thị này đã đi vào hoạt động được 3 năm nhưng tỉ lệ dân cư đến ở còn rất thấp (2.000 dân so với quy hoạch 125.000 dân), do hạn chế về giao thông, nhất là cách xa so với trung tâm kinh tế - tài chính TP.HCM. Hiện giá trị hàng tồn kho với đóng góp chính là đại dự án này đang chiếm gần một nửa tổng cơ cấu tài sản của Becamex.

Giá bán nhà ở tại thành phố mới cũng rất cao, trung bình 5-14 tỉ đồng/căn, tức vượt qua khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư. “Ít nhất trong 3 năm tới, tiến độ bán hàng tại thành phố mới Bình Dương chưa có nhiều cải thiện”, KIS Việt Nam đánh giá.

Để hấp dẫn thêm nhiều người đến sinh sống và làm việc tại các khu đô thị của mình, Becamex đang thực hiện một số hướng đi mới, như hợp tác với đối tác từ Hà Lan triển khai dự án “Thành phố thông minh” với mục tiêu đến năm 2021, sẽ nằm trong danh sách “21 thành phố thông minh nhất thế giới”. Tất nhiên đây cũng là mục tiêu không dễ đạt được. 

Sau cổ phần hóa, Becamex dự kiến cũng sẽ thoái vốn, chuyển đổi một loạt các công ty con thành công ty liên kết, gồm có Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị, Công ty Kinh doanh và Phát triển Bình Dương, Công ty Xây dựng và Giao thông Bình Dương, Bê tông Becamex, Dược Becamex và Công ty Nước - Môi trường Bình Dương. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp các thành viên có thêm sự năng động trong phát triển, trong khi bảng cân đối kế toán của Becamex sẽ đẹp đẽ hơn.

Nhìn chung, sức hút của thương hiệu Becamex vẫn còn rất lớn. Vấn đề lớn nhất của Công ty hậu cổ phần hóa chính là làm thế nào để tái cấu trúc lượng tài sản quá lớn hiện có theo hướng hiệu quả hơn. Bình Dương dù sao vẫn là một trong những tỉnh thành phát triển năng động nhất khu vực với tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao nhất miền Đông Nam Bộ (84%), theo ghi nhận của Công ty Tư vấn Thị trường JLL Việt Nam.