Bất động sản Phát Đạt: Nợ sạch, đất cũng sạch

Nổi lên như một tay bơi ngược dòng, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) giờ đây đã rũ sạch những vướng bận về nợ vay và đặt mình vào một cuộc đua hoàn toàn mới, tập trung mạnh vào các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) nhằm phát triển quỹ đất sạch, cũng như tập trung phát triển thương hiệu chung cư cao cấp The EverRich. 

Dựa vào quỹ đất sạch 
Ngày 3.1, Phát Đạt đã trả dứt điểm toàn bộ các khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay và các khoản lãi phát sinh cho các trái chủ và Ngân hàng Đông Á. Theo đó, tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2018, doanh nghiệp này đặt mục tiêu tổng doanh thu 2.000 tỉ đồng và 800 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế.  Năm 2017, Phát Đạt ghi nhận 1.327 tỉ đồng doanh thu và 511 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng trưởng 81% so với năm 2016. 
Như dự kiến, từ mức lợi nhuận trước thuế  511 tỉ đồng năm 2017 đạt 800 tỉ đồng năm 2018, tăng trưởng 57%. Đây là một mục tiêu đầy tự tin và có phần tham vọng so với tình cảnh bết bát của Phát Đạt trước đó. 
 Cơ sở quan trọng nhất cho niềm tin này là quỹ đất sạch mà Công ty đang nắm, ước tính có thể đạt mức 237,7ha (theo báo cáo thường niên 2017), trong đó quỹ đất hoán đổi từ dự án BT là 27,2ha. Trong năm 2018, Phát Đạt dự kiến sẽ còn đẩy nhanh tiến độ nhiều dự án BT hơn nữa, tiêu biểu là dự án cầu Thủ Thiêm 4, Cảng IDC (quận 9), Bệnh viện chấn thương chỉnh hình tại huyện Bình Chánh và dự án Nhà thi đấu Phan Đình Phùng.  
Có thể thấy đổi đất lấy hạ tầng là nước cờ khôn ngoan của Phát Đạt. Đơn giản vì đơn vị nào nắm được cái thị trường khao khát, thì sẽ giành lợi thế khi định hình được dòng chảy của nguồn vốn ngoại trị giá tới hàng tỉ USD đang sẵn sàng đổ vào “đất sạch”. Lợi ích đổi đất lấy hạ tầng là thế, nhưng Phát Đạt được dự đoán sẽ tiếp cận một cách có cân nhắc sau khi nghiên cứu kỹ các điều kiện hoán đổi của hợp đồng BT. 

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Phát Đạt, chia sẻ: “Chúng tôi sẽ cân nhắc tùy từng điều kiện của quỹ đất được hoán đổi mà sử dụng vào việc phát triển dự án hoặc bán cho đối tác để thu về đồng tiền hiệu quả nhất. Ngày nào còn làm BT thì không lo thiếu quỹ đất”. Việc đó ngụ ý, ngoài việc tận tay phát triển, họ còn có thể sang nhượng cho các nhà đầu tư quan tâm. Không hiếm những cái bắt tay như thế trên thị trường, nhằm tối ưu hóa nguồn vốn đầu tư và quỹ đất, đơn cử như sự hợp tác giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) với Hongkong Land gần đây trong dự án 400 triệu USD Thủ Thiêm River Park. 

CII có thâm niên trong lĩnh vực phát triển hạ tầng đô thị, được chuyển giao gần 9,5ha đất tại phân khu trung tâm Thủ Thiêm sau khi hoàn tất hạ tầng cơ sở khu vực và trục giao thông Bắc - Nam. Trong khi đó, Hongkong Land là một trong những quỹ đầu tư bất động sản lớn nhất thị trường.

Hoặc như mối lương duyên giữa Warburg Pincus và VinaCapital thành lập liên doanh có quy mô 300 triệu USD phục vụ mục tiêu đầu tư vào phân khúc khách sạn nghỉ dưỡng. Tháng 3, thị trường cũng chứng kiến tập đoàn phát triển bất động sản và hạ tầng hàng đầu Thái Lan Hemaraj Group đổ bộ vào Việt Nam với dự án trị giá 1 tỉ USD tại Nghệ An. Có nguồn vốn là quý nhưng có quỹ đất sạch sẵn sàng còn quý hơn trong thời điểm hiện tại. 

Yếu tố quyết định nên thành công của Phát Đạt trong việc tìm kiếm hợp đồng BT từ Nhà nước là sự quyết đoán của doanh nghiệp này. “Thi công nhanh, hiệu quả, sẵn sàng “đổ tiền” khi các nhà đầu tư khác chần chừ là một phần quan trọng làm nên thương hiệu của Phát Đạt khi thực hiện các dự án về giao thông”, ông Đạt khẳng định. 
Thế nhưng, khi đã đặt bút ký hợp đồng BT, điều tiên quyết Phát Đạt phải có là vốn đối ứng để quyết toán cho các công trình hạ tầng đô thị. Qua tìm hiểu của NCĐT, chi phí đầu tư cho các dự án không hề rẻ, ví dụ như khái toán cho dự án cầu Thủ Thiêm 4 từ quận 7 sang Thủ Thiêm (quận 2) được ước tính vào khoảng 5.293 tỉ đồng. Theo đề xuất, nhà đầu tư dự án cầu Thủ Thiêm 4 gồm Công ty Phát Đạt, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển hạ tầng 620, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 và Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Phát triển Công nghiệp Tân Thuận. Theo báo cáo thường niên năm 2017, trong nhóm dự án BT đề xuất, nghiên cứu, Phát Đạt ước tính tổng vốn đầu tư vào khoảng 24.250 tỉ đồng. 

Xoay xở dòng tiền
Hiện Phát Đạt có số tiền tạm ứng gần 6.000 tỉ đồng khi chuyển nhượng 2 dự án, The EverRich 2 và The EverRich 3 cho các đối tác (Công ty Đầu tư Big Gain và Công ty Dynamic Innovation). Trong niên độ tài chính 2017, Phát Đạt có số dư từ tiền, phải thu ngắn hạn từ khách hàng và phải thu ngắn hạn khác là 1.036 tỉ đồng. 

Theo nhiều nguồn tin tin cậy, hợp đồng BT thường sẽ quyết toán theo hình thức nhiều gói thầu nhỏ trong một gói thầu lớn, hoàn thành hạ tầng các gói thầu nhỏ đến đâu, quỹ đất sẽ được chuyển giao đến đó, với định mức tỉ trọng đã được đồng ý trước bởi hai bên. Vì thế, khoản tiền đối ứng cho các gói thầu nhỏ sẽ không quá lớn đối với Phát Đạt. Công ty sau đó có thể cầm cố các quỹ đất đã được quyết toán theo tiến độ xây dựng của các dự án BT, dùng đó làm cơ chế tài chính kiểu gối đầu cho các gói tiếp theo. 

Ngoài ra, Phát Đạt có thể chào bán các khu đất được hoán đổi từ các hợp đồng BT đã được quyết toán. Theo báo cáo thường niên 2017, Phát Đạt hiện có 27,2ha quỹ đất được phát triển theo mô hình hạ tầng lấy quỹ đất. Trong 27,2ha quỹ đất có thể có 2 lô đất nằm tại khu vực trung tâm quận 1 gồm lô đất tại 257 Trần Hưng Đạo có diện tích 2.342m2 và 3-3 Bis Phan Văn Đạt với diện tích 902m2.

Tuy nhiên, BT không phải không có rủi ro. Đó cũng là mối quan ngại hàng đầu của cổ đông công ty khi mà họ tin rằng Phát Đạt đã dồn khá nhiều nguồn lực cho các dự án BT để đổi đất sạch, đất vàng, đặc biệt khi mà TP.HCM đang có chủ trương dừng dự án BT để rà soát chặt chẽ mô hình này. Ông Nguyễn Văn Đạt đã khẳng định với cổ đông rằng rủi ro các dự án BT mà Phát Đạt đang theo đuổi là rất thấp.

“Đúng là TP.HCM đang tạm ngưng các dự án BT để rà xoát lại. Tuy nhiên, những dự án nào đã được Chính phủ phê duyệt thì vẫn xúc tiến bình thương. Vì thế, các dự án BT của chúng tôi thuộc nhóm được Chính phủ phê duyệt nên cổ đông có thể yên tâm về độ an toàn”, ông Đạt khẳng định. 

Dựa trên những chỉ dấu hiện tại, chiến lược phát triển trung hạn và dài hạn của Phát Đạt thông qua phát triển quỹ đất từ mô hình BT có thể đang đi đúng hướng, dù có nhiều ẩn số khó đoán. Việc TP.HCM tạm dừng chủ trương làm dự án BT có thể sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến chiếc lược tập trung vào BT của Công ty về lâu dài; Phát Đạt lúc ấy cũng có thể gặp khó khi phải tìm quỹ đất sạch một khi đã tận dụng hết quỹ đất hiện hữu. Tuy nhiên, nếu xét trên tình hình vĩ mô ngân sách của TP.HCM hiện tại, vấn đề cân đối vốn đang rất gay gắt, Thành phố vẫn có thể sẽ phải tiếp tục duy trì hình thức BT để bảo đảm cơ sở hạ tầng được đầu tư đúng mực nhằm làm tiền đề cho mục tiêu phát triển kinh tế lâu dài.