English
Chủ Nhật | 17/02/2013 08:28
Ba sai lầm lớn nhất của doanh nghiệp niêm yết
Ồ ạt đầu tư vào lĩnh vực tài chính, quá tin các dự báo sai và lập nhiều công ty con là những sai lầm lớn của doanh nghiệp niêm yết.
Kết thúc năm 2012, nhiều doanh nghiệp niêm yết đã phải đau xót thừa nhận những sai lầm chiến lược của mình trong những năm qua mà chỉ khi nền kinh tế suy thoái mới bộc lộ hết những hậu quả khôn lường. Ba sai lầm dưới đây có thể coi là lớn nhất.
Ào ạt nhảy vào lĩnh vực đầu tư tài chính
Đầu tư tài chính là một hình thức đầu tư chủ yếu thông qua hình thức góp vốn (mua cổ phần) thành lập doanh nghiệp lần đầu, mua, bán cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá, mua lại cổ phần, sáp nhập doanh nghiệp.
Trên thế giới, các tổ chức đầu tư tài chính là các ngân hàng đầu tư, các quỹ đầu tư, công ty chứng khoán, các cá nhân, tổ chức kinh doanh chứng khoán.
Tại Việt Nam, những năm qua, gần như tất cả các công ty niêm yết đều thực hiện đầu tư tài chính, đầu tư lớn nhất là các ngân hàng thương mại hoạt động như một ngân hàng đầu tư và các công ty tài chính, công ty chứng khoán hoạt động ngầm giống như một ngân hàng đầu tư.
Các công ty niêm yết thường đầu tư tài chính bằng cách: thành lập một phòng, ban chuyên trách phụ trách về việc đầu tư tài chính, liên kết với một công ty khác để đầu tư tài chính và cách phổ biến nhất hiện nay là thành lập một công ty con chuyên về đầu tư tài chính.
Do đầu tư tài chính mang lại lợi nhuận rất nhanh và rất lớn trong thời gian ngắn nên nhiều công ty còn đi vay ngân hàng với lãi suất cao để đầu tư tài chính trong khi vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ngành nghề kinh doanh cốt lõi của mình đang thiếu trầm trọng.
Điển hình nhất là "Đầu tầu" trong ngành bất động sản: Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty Cổ phần (mã KBC-HOSE). Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2012, công bố ngày 14/11/2012 (hiện chưa có ước tính kết quả kinh doanh năm 2012), quý III/2012 với doanh thu giảm 66%, đạt 13,8 tỷ đồng, trong đó, đặc biệt là doanh thu tài chính sụt mạnh, giảm tới 87%, chỉ còn 8,3 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế âm hơn 138 tỷ đồng (cùng kỳ năm trước chỉ lỗ 15,77 tỷ đồng), lũy kế 9 tháng đầu năm lỗ lên đến 233 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lã 21,59 tỷ đồng.
Trong quý III, KBC đã thoái sạch 26,5 triệu và 30 triệu cổ phần tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Tây (WEB) và Công ty Cổ phần phát triển hạ tầng và đầu tư tài chính Nam Việt. Đặc biệt, tính đến 30/9/2012, tồn kho vọt lên tới 1.200 tỷ đồng, tăng 255 tỷ đồng so với đầu năm.
Theo một số chuyên gia phân tích tài chính, nguyên nhân chính làm cho KBC sa sút nghiêm trọng là các khoản đầu tư tài chính dài hạn rất "khủng" bằng vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu.
Tại ngày 30/9/2012, KBC đầu tư vào 6 công ty liên kết 505 tỷ đồng và đầu tư vào 17 công ty (từ công ty cổ phần đầu tư tài chính, đại học, năng lượng, khoáng sản, khu công nghiệp... và cả 2 ngân hàng) với số tiền lên tới 1.065 tỷ đồng (chưa kể góp vốn vào công ty con).
Để có số tiền rất lớn đầu tư tài chính, tính đến 30/9, KBC vẫn còn nợ dài hạn 3.841 tỷ đồng, trong đó nợ vay 3 ngân hàng 837 tỷ và nợ 3.000 tỷ đồng trái phiếu do KBC phát hành cho 4 ngân hàng: Vietinbank 700 tỷ, BIDV 500 tỷ, WesternBank và NVB 1.800 tỷ đồng trái phiếu.
Phát triển quá nóng, đẻ công ty con như gà đẻ trứng
Trong khối doanh nghiệp nhà nước, những tập đoàn, tổng công ty nhà nước đã lập kỷ lục về đẻ công ty con, công ty cháu kinh doanh cùng ngành giống nhau và kinh doanh trái ngành từ "vốn mồi" của Nhà nước (công ty mẹ) với giá lúc thành lập chỉ có 1.0, rồi sau đó ào ạt lên sàn, đẩy giá lên tới 5 chấm đến 9 chấm, bán ra từ từ, nghi vấn để trục lợi cá nhân mà chỉ những người "có tóc" mới làm được.
Điển hình là Tập đoàn Dầu khí và Tập đoàn Sông Đà. Trong khối doanh nghiệp ngoài nhà nước, việc phát triển quá nóng, đẻ công ty con và dự án như gà để trứng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng.
Hai trường hợp điển hình: Trong những ngày cuối cùng của năm 2012, giới kinh doanh chứng kiến Mai Linh, một đại gia vận tải hành khách, bị vỡ nợ. Mai Linh dự tính bán hơn 1.000 xe trong số 12.000 xe đang hoạt động để thu hồi về 200-300 tỷ đồng dùng để trả nợ cho các nhà đầu tư.
Ông chủ tịch của Mai Linh, Hồ Huy, thẳng thắn thừa nhận, doanh nghiệp thua lỗ là do sai lầm, dùng tiền vay ngắn hạn với lãi suất cao ngất ngưởng để đầu tư dài hạn 5-10 năm, đầu tư tràn lan không tính đến hiệu quả và khả năng thu hồi vốn.
Sự mở rộng không ngừng của Mai Linh trong vài năm gần đây với số đầu xe liên tục tăng, đứng đầu cả nước, "đẻ" ra gần 60 công ty con, mua hàng loạt các bất động sản làm trụ sở, trạm dừng chân, đầu tư vào vận tải đường dài... trong khi lãi từ công ty con trả về cho công ty mẹ không đủ bù lãi trả cho người góp vốn đã khiến doanh nghiệp lao đao vì nợ nần, đến hạn không trả được.
Tập đoàn Thái Hòa Việt Nam (mã THV-HOSE) là một ví dụ điển hình về phát triển nóng, vay tiền ngân hàng với lãi suất "cắt cổ" để lập công ty con, đầu tư vào các dự án, bất chấp hiệu quả đồng vốn dẫn đến chìm trong nợ nần, đến mức, ông chủ của doanh nghiệp này, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Nguyễn Văn An phải chấp nhận thế chấp cả nơi mình đang ở để vay tiền.
Suốt những tháng đầu năm 2012, Thái Hòa đã liên tục phải đàm phán với các chủ nợ là các ngân hàng nhằm chuyển các khoản nợ ngắn hạn sang dài hạn trong bối cảnh doanh nghiệp này ngấp nghé bờ vực phá sản, mất thanh khoản, không có khả năng thanh toán.
Hàng loạt các dự án trồng cà phê dàn trải trên nhiều tỉnh thành và sang tận Lào đã đẩy doanh nghiệp này vào khó khăn do vay quá nhiều mà không có nguồn thu đủ lớn và kịp thời để trang trải các khoản nợ đến hạn.
Hiện THV có tới 10 công ty con (hai công ty tại Lào), tổng vốn điều lệ của 10 công ty này lên tới 575 tỷ đồng (trong đó, Thái Hòa góp khoảng 360 tỷ đồng), vượt qua cả vốn điều lệ của công ty mẹ 557,5 tỷ đồng. Giá cổ phiếu THV từ mức 16.000-17.000 đồng lúc mới lên sàn (tháng 12/2010) rớt xuống mức thấp kỷ lục là 800 đồng vào ngày 12/11/2012 và tăng lên 1.500 đồng vào phiên ngày 10/1/2013.
Tình trạng doanh nghiệp gặp muôn vàn khó khăn do nợ nần, thua lỗ, mất thanh khoản... do đầu tư dàn trải, phát triển nóng xảy ra rất nhiều trong năm 2012, nhất là trong lĩnh vực bất động sản như HQC, VPH, QCG, KBC, NTB, PVR.
Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển nóng, các doanh nghiệp đã ồ ạt vay vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau. Tỷ lệ 1 vốn 4 vay thậm chí còn được coi là bình thường và có những trường hợp vay gấp tới hàng chục lần so với vốn tự có, hệ qủa là nợ ngắn hạn cao hơn nhiều tài sản ngắn hạn.
Nợ nần quá nhiều, lãi suất cao, không bán được hàng... đã khiến nhiều doanh nghiệp thua lỗ liên tục, lỗ lũy kế thậm chí vượt vốn điều lệ và vốn chủ sở hữu bị âm, không ít doanh nghiệp đang ở vào vị trí hàng đầu chìm xuống bùn đen, ông chủ doanh nghiệp trắng tay sau bao nhiêu năm gây dựng. Tình trạng này có thể sẽ còn tiếp diễn trong năm 2013 bởi tình hình tài chính của rất nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được cải thiện.
Quá tin vào dự báo sai lầm về cung cầu bất động sản
Suốt trong 5 năm (2007-2011), khá nhiều các quy hoạch, kế hoạch, phân tích và dự báo về cung cầu bất động sản (bất động sản) đều phạm một sai lầm rất lớn là nhầm lẫn cung cầu thị trường bất động sản khi đều nhận định: Cung quá thiếu hụt so với cầu.
Ngay cả giữa năm 2012, TS. Chu Thị Chung Thủy, Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính vẫn còn nhận định: Tỷ trọng bất động sản trong tổng của cải xã hội ở các quốc gia thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất ở mỗi nước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Như vậy, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở những nước đang phát triển như Việt Nam lớn tới hàng ngàn tỷ USD.
Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, thời đểm cuối năm 2012, hiện còn trên 2.000 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở đang được triển khai với diện tích đất 70.000 ha. Tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch đến năm 2020 là trên 350 triệu m2.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định, nếu so với tổng thể nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị của cả nước đến năm 2020 như chỉ tiêu mà Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đề ra, thì tổng diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư không quá lớn, vì từ nay đến năm 2020, mỗi năm cả nước cần phát triển mới 60 triệu m2 nhà ở và đây vẫn là một thị trường thực sự tiềm năng cho những nhà đầu tư bất động sản, cả cũ và mới.
Nguồn cung bất động sản không thể xác định được bằng việc cộng tất cả tổng diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư, bởi vì còn diện tích nhà ở rất lớn do người dân tự đầu tư xây dựng. Nhận định là "cung bất động sản ảo cũng là một sai lầm.
Còn về phía cầu, khái niệm nhu cầu bất động sản "ảo" là một nhận định sai lầm vì thị trường không hề có nhu cầu ảo cũng như không hề có nhu cầu nhà ở thực sự của toàn thị trường mà chỉ có nhu cầu nhà ở thực sự của người dân cụ thể nào đó. Nhưng khi họ không đủ khả năng mua nhà từ thu nhập và tiền tiết kiệm của mình (nhu cầu có khả năng thanh toán trong hiện tại và tương lai), thì nhu cầu thực sự này trở thành "nhu cầu ước mơ".
Do vậy, những nhà phân tích cho rằng, 90% người mua căn hộ chung cư trong giai đoạn thị trường bất động sản nóng là mua để đầu cơ và kết luận đó là nhu cầu ảo là một sai lầm lớn. Khi đã mua, thuê bất động sản bao giờ cũng đi liền với việc thanh toán tiền nên mua đầu cơ cũng là một nhu cầu có khả năng thanh toán.
Ai "thổi" nhu cầu đầu cơ bất động sản phình to thành bong bóng, có nguy cơ nổ tung? Chính là tiền bơm ra từ hệ thống ngân hàng tăng với tốc độ chóng mặt. Nhờ có nguồn tiền khổng lồ từ ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản mà "người người, nhà nhà" nhảy vào đầu cơ, kinh doanh bất động sản, dự án còn trên giấy đã bán thu tiền, dự án chỉ mới đổ xong móng, đã có hàng ngàn người chen nhau xếp hàng bốc thăm suất mua và mua trả hết chứ không trả dần trong 10, 15 năm như thời ế ẩm hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp niêm yết cũng không thoát khỏi sức thu hút ghê gớm của lợi nhuận từ thị trường bất động sản nóng lên từng ngày, liều lĩnh vay tiền với lãi suất cao ngất ngưởng và ngân hàng cũng dễ dãi và liều lĩnh cho vay làm dự án, định giá tài sản thế chấp gấp 2-4 lần giá thị trường, trong khi vốn của chủ đầu tư là không đáng kể.
Nhiều doanh nghiệp niêm yết còn rót tiền từ lĩnh vực kinh doanh chính của mình, không phải là bất động sản, đổ vào đầu cơ và kinh doanh bất động sản. Khi tiền bơm ra từ hệ thống ngân hàng sụt mạnh, bong bóng có nguy cơ vỡ tung, cung và cầu thị trường đều đóng băng, nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán lao dốc mạnh hơn, khiến cung cao hơn cầu, giá giảm một nửa nhưng vẫn chưa biết khi nào tới đáy, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ phá sản.
Với một loạt các chính sách quyết liệt mới của Chính phủ từ cuối năm 2012 đến giữa tháng 1/2013 nhằm vực dậy thị trường bất động sản, các chuyên gia tuy vẫn dè dặt, nhưng nhìn chung đa số là cái nhìn khá lạc quan về thị trường bất động sản năm 2013.
Tuy nhiên, sau khi "niềm tin bị đánh cắp", đa số các công ty bất động sản niêm yết trên hai sàn cho rằng năm 2013 vẫn còn muôn vàn khó khăn, giải quyết được lượng hàng tồn kho đã là may mắn rồi. Họ cũng không tin lời ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định: bất động sản sẽ khởi sắc vào năm 2013, bất chấp những khó khăn về vốn, thị trường sẽ phát triển trở lại. Đây là chu kỳ không thể khác.
TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, vấn đề lúc này là chúng ta phải cân bằng lại quan hệ cung cầu mới là cách cứu thị trường bất động sản.
Trên quan điểm cá nhân, TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng, thị trường bất động sản năm 2013 vẫn có dấu hiệu suy thoái nhưng nếu chúng ta biết áp dụng giải pháp thích hợp vẫn có thể xoa dịu mức độ trầm trọng và có thể làm khởi sắc thị trường bất động sản.
Ào ạt nhảy vào lĩnh vực đầu tư tài chính
Đầu tư tài chính là một hình thức đầu tư chủ yếu thông qua hình thức góp vốn (mua cổ phần) thành lập doanh nghiệp lần đầu, mua, bán cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá, mua lại cổ phần, sáp nhập doanh nghiệp.
Trên thế giới, các tổ chức đầu tư tài chính là các ngân hàng đầu tư, các quỹ đầu tư, công ty chứng khoán, các cá nhân, tổ chức kinh doanh chứng khoán.
Tại Việt Nam, những năm qua, gần như tất cả các công ty niêm yết đều thực hiện đầu tư tài chính, đầu tư lớn nhất là các ngân hàng thương mại hoạt động như một ngân hàng đầu tư và các công ty tài chính, công ty chứng khoán hoạt động ngầm giống như một ngân hàng đầu tư.
Các công ty niêm yết thường đầu tư tài chính bằng cách: thành lập một phòng, ban chuyên trách phụ trách về việc đầu tư tài chính, liên kết với một công ty khác để đầu tư tài chính và cách phổ biến nhất hiện nay là thành lập một công ty con chuyên về đầu tư tài chính.
Do đầu tư tài chính mang lại lợi nhuận rất nhanh và rất lớn trong thời gian ngắn nên nhiều công ty còn đi vay ngân hàng với lãi suất cao để đầu tư tài chính trong khi vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ngành nghề kinh doanh cốt lõi của mình đang thiếu trầm trọng.
Điển hình nhất là "Đầu tầu" trong ngành bất động sản: Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty Cổ phần (mã KBC-HOSE). Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2012, công bố ngày 14/11/2012 (hiện chưa có ước tính kết quả kinh doanh năm 2012), quý III/2012 với doanh thu giảm 66%, đạt 13,8 tỷ đồng, trong đó, đặc biệt là doanh thu tài chính sụt mạnh, giảm tới 87%, chỉ còn 8,3 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế âm hơn 138 tỷ đồng (cùng kỳ năm trước chỉ lỗ 15,77 tỷ đồng), lũy kế 9 tháng đầu năm lỗ lên đến 233 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lã 21,59 tỷ đồng.
Trong quý III, KBC đã thoái sạch 26,5 triệu và 30 triệu cổ phần tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Tây (WEB) và Công ty Cổ phần phát triển hạ tầng và đầu tư tài chính Nam Việt. Đặc biệt, tính đến 30/9/2012, tồn kho vọt lên tới 1.200 tỷ đồng, tăng 255 tỷ đồng so với đầu năm.
Theo một số chuyên gia phân tích tài chính, nguyên nhân chính làm cho KBC sa sút nghiêm trọng là các khoản đầu tư tài chính dài hạn rất "khủng" bằng vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu.
Tại ngày 30/9/2012, KBC đầu tư vào 6 công ty liên kết 505 tỷ đồng và đầu tư vào 17 công ty (từ công ty cổ phần đầu tư tài chính, đại học, năng lượng, khoáng sản, khu công nghiệp... và cả 2 ngân hàng) với số tiền lên tới 1.065 tỷ đồng (chưa kể góp vốn vào công ty con).
Để có số tiền rất lớn đầu tư tài chính, tính đến 30/9, KBC vẫn còn nợ dài hạn 3.841 tỷ đồng, trong đó nợ vay 3 ngân hàng 837 tỷ và nợ 3.000 tỷ đồng trái phiếu do KBC phát hành cho 4 ngân hàng: Vietinbank 700 tỷ, BIDV 500 tỷ, WesternBank và NVB 1.800 tỷ đồng trái phiếu.
Phát triển quá nóng, đẻ công ty con như gà đẻ trứng
Trong khối doanh nghiệp nhà nước, những tập đoàn, tổng công ty nhà nước đã lập kỷ lục về đẻ công ty con, công ty cháu kinh doanh cùng ngành giống nhau và kinh doanh trái ngành từ "vốn mồi" của Nhà nước (công ty mẹ) với giá lúc thành lập chỉ có 1.0, rồi sau đó ào ạt lên sàn, đẩy giá lên tới 5 chấm đến 9 chấm, bán ra từ từ, nghi vấn để trục lợi cá nhân mà chỉ những người "có tóc" mới làm được.
Điển hình là Tập đoàn Dầu khí và Tập đoàn Sông Đà. Trong khối doanh nghiệp ngoài nhà nước, việc phát triển quá nóng, đẻ công ty con và dự án như gà để trứng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng.
Hai trường hợp điển hình: Trong những ngày cuối cùng của năm 2012, giới kinh doanh chứng kiến Mai Linh, một đại gia vận tải hành khách, bị vỡ nợ. Mai Linh dự tính bán hơn 1.000 xe trong số 12.000 xe đang hoạt động để thu hồi về 200-300 tỷ đồng dùng để trả nợ cho các nhà đầu tư.
Ông chủ tịch của Mai Linh, Hồ Huy, thẳng thắn thừa nhận, doanh nghiệp thua lỗ là do sai lầm, dùng tiền vay ngắn hạn với lãi suất cao ngất ngưởng để đầu tư dài hạn 5-10 năm, đầu tư tràn lan không tính đến hiệu quả và khả năng thu hồi vốn.
Sự mở rộng không ngừng của Mai Linh trong vài năm gần đây với số đầu xe liên tục tăng, đứng đầu cả nước, "đẻ" ra gần 60 công ty con, mua hàng loạt các bất động sản làm trụ sở, trạm dừng chân, đầu tư vào vận tải đường dài... trong khi lãi từ công ty con trả về cho công ty mẹ không đủ bù lãi trả cho người góp vốn đã khiến doanh nghiệp lao đao vì nợ nần, đến hạn không trả được.
Tập đoàn Thái Hòa Việt Nam (mã THV-HOSE) là một ví dụ điển hình về phát triển nóng, vay tiền ngân hàng với lãi suất "cắt cổ" để lập công ty con, đầu tư vào các dự án, bất chấp hiệu quả đồng vốn dẫn đến chìm trong nợ nần, đến mức, ông chủ của doanh nghiệp này, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Nguyễn Văn An phải chấp nhận thế chấp cả nơi mình đang ở để vay tiền.
Suốt những tháng đầu năm 2012, Thái Hòa đã liên tục phải đàm phán với các chủ nợ là các ngân hàng nhằm chuyển các khoản nợ ngắn hạn sang dài hạn trong bối cảnh doanh nghiệp này ngấp nghé bờ vực phá sản, mất thanh khoản, không có khả năng thanh toán.
Hàng loạt các dự án trồng cà phê dàn trải trên nhiều tỉnh thành và sang tận Lào đã đẩy doanh nghiệp này vào khó khăn do vay quá nhiều mà không có nguồn thu đủ lớn và kịp thời để trang trải các khoản nợ đến hạn.
Hiện THV có tới 10 công ty con (hai công ty tại Lào), tổng vốn điều lệ của 10 công ty này lên tới 575 tỷ đồng (trong đó, Thái Hòa góp khoảng 360 tỷ đồng), vượt qua cả vốn điều lệ của công ty mẹ 557,5 tỷ đồng. Giá cổ phiếu THV từ mức 16.000-17.000 đồng lúc mới lên sàn (tháng 12/2010) rớt xuống mức thấp kỷ lục là 800 đồng vào ngày 12/11/2012 và tăng lên 1.500 đồng vào phiên ngày 10/1/2013.
Tình trạng doanh nghiệp gặp muôn vàn khó khăn do nợ nần, thua lỗ, mất thanh khoản... do đầu tư dàn trải, phát triển nóng xảy ra rất nhiều trong năm 2012, nhất là trong lĩnh vực bất động sản như HQC, VPH, QCG, KBC, NTB, PVR.
Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển nóng, các doanh nghiệp đã ồ ạt vay vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau. Tỷ lệ 1 vốn 4 vay thậm chí còn được coi là bình thường và có những trường hợp vay gấp tới hàng chục lần so với vốn tự có, hệ qủa là nợ ngắn hạn cao hơn nhiều tài sản ngắn hạn.
Nợ nần quá nhiều, lãi suất cao, không bán được hàng... đã khiến nhiều doanh nghiệp thua lỗ liên tục, lỗ lũy kế thậm chí vượt vốn điều lệ và vốn chủ sở hữu bị âm, không ít doanh nghiệp đang ở vào vị trí hàng đầu chìm xuống bùn đen, ông chủ doanh nghiệp trắng tay sau bao nhiêu năm gây dựng. Tình trạng này có thể sẽ còn tiếp diễn trong năm 2013 bởi tình hình tài chính của rất nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được cải thiện.
Quá tin vào dự báo sai lầm về cung cầu bất động sản
Suốt trong 5 năm (2007-2011), khá nhiều các quy hoạch, kế hoạch, phân tích và dự báo về cung cầu bất động sản (bất động sản) đều phạm một sai lầm rất lớn là nhầm lẫn cung cầu thị trường bất động sản khi đều nhận định: Cung quá thiếu hụt so với cầu.
Ngay cả giữa năm 2012, TS. Chu Thị Chung Thủy, Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính vẫn còn nhận định: Tỷ trọng bất động sản trong tổng của cải xã hội ở các quốc gia thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất ở mỗi nước, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Như vậy, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở những nước đang phát triển như Việt Nam lớn tới hàng ngàn tỷ USD.
Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, thời đểm cuối năm 2012, hiện còn trên 2.000 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở đang được triển khai với diện tích đất 70.000 ha. Tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch đến năm 2020 là trên 350 triệu m2.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định, nếu so với tổng thể nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị của cả nước đến năm 2020 như chỉ tiêu mà Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đề ra, thì tổng diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư không quá lớn, vì từ nay đến năm 2020, mỗi năm cả nước cần phát triển mới 60 triệu m2 nhà ở và đây vẫn là một thị trường thực sự tiềm năng cho những nhà đầu tư bất động sản, cả cũ và mới.
Nguồn cung bất động sản không thể xác định được bằng việc cộng tất cả tổng diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư, bởi vì còn diện tích nhà ở rất lớn do người dân tự đầu tư xây dựng. Nhận định là "cung bất động sản ảo cũng là một sai lầm.
Còn về phía cầu, khái niệm nhu cầu bất động sản "ảo" là một nhận định sai lầm vì thị trường không hề có nhu cầu ảo cũng như không hề có nhu cầu nhà ở thực sự của toàn thị trường mà chỉ có nhu cầu nhà ở thực sự của người dân cụ thể nào đó. Nhưng khi họ không đủ khả năng mua nhà từ thu nhập và tiền tiết kiệm của mình (nhu cầu có khả năng thanh toán trong hiện tại và tương lai), thì nhu cầu thực sự này trở thành "nhu cầu ước mơ".
Do vậy, những nhà phân tích cho rằng, 90% người mua căn hộ chung cư trong giai đoạn thị trường bất động sản nóng là mua để đầu cơ và kết luận đó là nhu cầu ảo là một sai lầm lớn. Khi đã mua, thuê bất động sản bao giờ cũng đi liền với việc thanh toán tiền nên mua đầu cơ cũng là một nhu cầu có khả năng thanh toán.
Ai "thổi" nhu cầu đầu cơ bất động sản phình to thành bong bóng, có nguy cơ nổ tung? Chính là tiền bơm ra từ hệ thống ngân hàng tăng với tốc độ chóng mặt. Nhờ có nguồn tiền khổng lồ từ ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản mà "người người, nhà nhà" nhảy vào đầu cơ, kinh doanh bất động sản, dự án còn trên giấy đã bán thu tiền, dự án chỉ mới đổ xong móng, đã có hàng ngàn người chen nhau xếp hàng bốc thăm suất mua và mua trả hết chứ không trả dần trong 10, 15 năm như thời ế ẩm hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp niêm yết cũng không thoát khỏi sức thu hút ghê gớm của lợi nhuận từ thị trường bất động sản nóng lên từng ngày, liều lĩnh vay tiền với lãi suất cao ngất ngưởng và ngân hàng cũng dễ dãi và liều lĩnh cho vay làm dự án, định giá tài sản thế chấp gấp 2-4 lần giá thị trường, trong khi vốn của chủ đầu tư là không đáng kể.
Nhiều doanh nghiệp niêm yết còn rót tiền từ lĩnh vực kinh doanh chính của mình, không phải là bất động sản, đổ vào đầu cơ và kinh doanh bất động sản. Khi tiền bơm ra từ hệ thống ngân hàng sụt mạnh, bong bóng có nguy cơ vỡ tung, cung và cầu thị trường đều đóng băng, nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán lao dốc mạnh hơn, khiến cung cao hơn cầu, giá giảm một nửa nhưng vẫn chưa biết khi nào tới đáy, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ phá sản.
Với một loạt các chính sách quyết liệt mới của Chính phủ từ cuối năm 2012 đến giữa tháng 1/2013 nhằm vực dậy thị trường bất động sản, các chuyên gia tuy vẫn dè dặt, nhưng nhìn chung đa số là cái nhìn khá lạc quan về thị trường bất động sản năm 2013.
Tuy nhiên, sau khi "niềm tin bị đánh cắp", đa số các công ty bất động sản niêm yết trên hai sàn cho rằng năm 2013 vẫn còn muôn vàn khó khăn, giải quyết được lượng hàng tồn kho đã là may mắn rồi. Họ cũng không tin lời ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định: bất động sản sẽ khởi sắc vào năm 2013, bất chấp những khó khăn về vốn, thị trường sẽ phát triển trở lại. Đây là chu kỳ không thể khác.
TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, vấn đề lúc này là chúng ta phải cân bằng lại quan hệ cung cầu mới là cách cứu thị trường bất động sản.
Trên quan điểm cá nhân, TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng, thị trường bất động sản năm 2013 vẫn có dấu hiệu suy thoái nhưng nếu chúng ta biết áp dụng giải pháp thích hợp vẫn có thể xoa dịu mức độ trầm trọng và có thể làm khởi sắc thị trường bất động sản.
Nguồn VnEconomy
_211426573.jpg?w=158&h=98)
