Luật mới, cơ hội lớn hơn sở hữu bất động sản Việt Nam

Trong Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1.1.2025) đã được Quốc hội thông qua, điểm thay đổi mới nhận được nhiều sự chú ý là chi tiết mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều.

Cụ thể, Khoản 3 và khoản 6 điều 4 luật Đất đai 2024 về "Người sử dụng đất" quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận. Bao gồm: cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bình luận về những cập nhật mới này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, sự thay đổi này sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản Việt Kiều.

“Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ người Việt Nam ở nước ngoài”, ông Troy Griffiths nói. Điều này càng có ý nghĩa hơn khi dòng kiều hối trong năm 2023 đạt mức hơn 16 tỷ USD, tăng mạnh 32% so với năm 2022.

Luật mới sẽ giải quyết những tồn tại

Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và “giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư”, theo  ông Troy Griffiths.

Một trong những điểm chính là hiện nay phần nhiều trong số họ đã lớn tuổi. Đây có thể là những người đã di cư ra nước ngoài, sau nhiều năm làm việc chăm chỉ, họ đã sở hữu lượng tài sản nhất định tiền và cân nhắc đầu tư lại vào Việt Nam, thậm chí có thể tính đến việc quay trở về, theo dữ liệu của Savills

“Rất nhiều người Việt Nam đang làm việc ở nước ngoài, không chỉ những kiều bào mà còn cả những người đang lao động tại nước ngoài. Điều này tạo ra một nguồn nhà đầu tư tiềm năng khổng lồ”, ông Troy phân tích. Theo quan sát của ông, nhiều người Việt Nam ở nước ngoài đã làm việc và học tập chăm chỉ, giờ đây họ có vốn và cũng mong muốn trở về quê hương.

Quyền sở hữu nhà của cá nhân nước ngoài có gắn với quyền sử dụng đất hay không trở thành vấn đề được quan tâm thảo luận suốt thời gian lấy ý kiến về cả hai dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) thời gian qua.

Năm ngoái, Báo cáo giải trình tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, đến thời điểm hiện nay, theo số liệu tổng hợp được thì có 3035 tổ chức, cá nhân người nước ngoài đã mua và sở hữu nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2014, trong đó cá nhân là 2.775, tổ chức là 260.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề cập một số vướng mắc, như theo Luật Nhà ở hiện hành thì người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Theo pháp luật kinh doanh bất động sản, việc mua, bán công trình bao gồm cả nhà ở thì phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định cá nhân người nước ngoài là đối tượng được cấp quyền sử dụng đất.

"Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng nhận được báo cáo từ các địa phương, chỉ ghi việc thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua căn hộ chung cư, chưa nhận được báo cáo về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ.

Do đó, theo ông Nghị, Bộ Xây dựng trong quá trình xây dựng Dự thảo, cũng tiếp thu ý kiến của thành viên Chính phủ, chỉ quy định theo hướng là công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên đất thuê.

Dòng Kiều hối hơn 190 tỉ USD

Người Việt Nam thường rất coi trọng giá trị gia đình. Do đó, đây là một sáng kiến rất đáng hoan nghênh của Chính phủ, hy vọng sẽ mở ra thêm nhiều nguồn vốn và trí tuệ cho đất nước. “Chúng ta đang thấy điều này diễn ra ở rất nhiều ngành nghề tại Việt Nam”, ông Troy Griffiths cho biết.

Điển hình nhất cho trường hợp này là New Turing Institute and VinAi. Đội ngũ của họ gồm hơn 20 hoặc 30 Tiến sĩ đã trở về Việt Nam và hiện đang sử dụng kiến thức, tài sản trí tuệ của mình để giúp đất nước phát triển”, Phó Giám đốc Savill Việt Nam dẫn chứng.

Thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài cho thấy, lượng kiều hối về Việt Nam từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê kiều hối) đến hết 2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ.

Riêng nguồn kiều hối kỷ lục 19 tỉ USD của năm 2022 đã đưa Việt Nam vào nhóm 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất từ nước ngoài.

“Từ số liệu trên có thể thấy đây là nguồn vốn rất quan trọng đối với Việt Nam. Câu hỏi đặt ra rằng đó sẽ được sử dụng như thế nào khi về đến Việt Nam? Điều này khá thú vị vì nó có sự biến động đôi chút theo tỉ giá tiền tệ.

Tất nhiên, nếu được gửi từ Mỹ, đồng USD mạnh đồng nghĩa với sức mua lớn hơn ở Việt Nam. Hầu hết kiều hối đến từ các nước châu Á thông qua người lao động. Không ít nguồn tiền này đã được chảy vào các bất động sản”, ông Troy phân tích.

Nhu cầu về kiều hối đối với lĩnh vực bất động sản đã được ghi nhận. Theo một thống kê từ 2016 của của Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, khoảng 15-20% số tiền đó được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Nếu tính toán nhanh, chỉ riêng con số này có thể lên tới khoảng 10.000 căn hộ mỗi năm.