Tái thiết bất động sản

“Nếu hỏi tôi đánh giá tình hình bất động sản 2022 như thế nào, thẳng thắn mà nói là quá khó!”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Tin học và Kinh tế ứng dụng, chia sẻ tại sự kiện Tọa đàm Đô thị Phục sinh và Lễ vinh danh Bình chọn Bất động sản tiêu biểu Việt Nam 2022 do Tạp chí NCĐT tổ chức.

ĐỈNH ĐIỂM CỦA RỦI RO

2022 có thể xem là năm khó nhất của bất động sản kể từ đợt khủng hoảng năm 2011-2012. Ở phân khúc nhà ở, lượng giao dịch chậm lại, thị trường căn hộ và nhà gắn liền với đất vô cùng trầm lắng trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn tăng. Dự báo của Colliers Việt Nam cho thấy kết thúc năm nay, thị trường TP.HCM có thể chỉ đón nhận khoảng 20.000 căn hộ, tức chỉ bằng một nửa quy mô của năm 2019 - thời điểm trước khi đại dịch xảy ra. Việc tiếp cận nguồn vốn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư dự án, kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.

“Thị trường nhà ở đang ở đỉnh điểm của rủi ro”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, nhận định. “Sự không chắc chắn nhìn chung đang gia tăng trên toàn thị trường khi hoạt động giao dịch dần bị siết chặt, niềm tin suy giảm và tâm lý chờ đợi để quan sát. Thêm vào đó, các sự kiện liên quan đến điều tra phát hành trái phiếu, điều tra thao túng cổ phiếu, sự kiện người dân đua nhau rút tiền khỏi ngân hàng đã ảnh hưởng phần nào đến thị trường bất động sản”.

Theo CBRE Việt Nam, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang mắc kẹt, lỡ đi vay nhưng không ra hàng được như kế hoạch. Do đó, họ buộc phải bán tài sản dưới giá đã mua. Loại hình bất động sản liền thổ là đối tượng đầu tiên chịu áp lực vì giá tăng quá nhanh. Tiếp đến loại hình căn hộ hạng sang và siêu sang mặc dù phần lớn người mua trong phân khúc này là những người có nhiều tiền hơn và có thể gồng được. Dự báo trong năm 2023, nếu Ngân hàng Nhà nước không có chính sách nới lỏng phù hợp thì đà bán tháo tăng, giá sẽ giảm trên thị trường sơ cấp.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, mặc dù lượng khách nội địa có xu thế phục hồi mạnh nhưng khách quốc tế vẫn rất thấp. Tính chung 9 tháng đầu năm, khách du lịch đến Việt Nam chỉ đạt 1,8 triệu lượt, rất khiêm tốn với thời điểm trước đại dịch. Các chuyên gia cho rằng có thể đến năm 2024, thị trường khách quốc tế mới có thể hồi phục hoàn toàn.

Nhìn chung, 2 tháng còn lại của năm nay là vô cùng khó để ghi nhận một bước cải thiện đáng kể. Lãi suất tăng, tiền đồng mất giá khiến dòng vốn ngoại gia tăng tâm lý thận trọng. “Các nhà đầu tư nước ngoài đang chờ đợi và kỳ vọng chính sách sẽ ổn định hơn, thị trường minh bạch hơn”, ông David Jackson chia sẻ.

Câu chuyện lạm phát trỗi dậy và lãi suất không ngừng tăng đang đặt bất động sản vào thách thức rất lớn. Mặc dù được kiểm soát chặt chẽ, lạm phát năm 2022 được dự báo sẽ lên tới 4%, cao nhất trong 6 năm trở lại đây. Là ngành thâm dụng vốn và gánh rất nhiều chi phí, các nhà phát triển bất động sản đang chịu nhiều áp lực để kiểm soát dòng tiền chạy ra. Đơn cử, chỉ mỗi giá thép tăng 46% so với cùng kỳ đã khiến chi phí phát triển dự án đội lên trung bình gần 7%. Gánh nặng còn đến từ chi phí phát triển đất, lãi vay ngân hàng tăng mạnh.

Do sử dụng đòn bẩy cao, tỉ lệ lợi nhuận thu được của nhà đầu tư bất động sản sẽ bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi của lãi suất. Ở đó, tỉ suất lợi nhuận mà các nhà đầu tư yêu cầu đối với bất động sản có xu hướng thay đổi đi cùng với xu thế tăng tổng thể của lãi suất trong nền kinh tế. Vì vậy, xu thế tăng lãi suất có thể làm giảm mức giá mà người mua sẵn lòng trả.

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục căng thẳng trong thời gian tới nếu các vấn đề hiện tại về pháp lý, vốn không được khơi thông. Thậm chí, ngay thời điểm này, bắt đầu xuất hiện thực trạng cắt giảm nhân sự rầm rộ tại một số chủ đầu tư lớn khi đánh giá triển vọng phát triển các dự án sẵn có của năm sau là hạn hẹp.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, thời gian tới, thị trường tiếp tục khó khăn đối với các chủ đầu tư nhà ở. Khách hàng muốn sở hữu một ngôi nhà ưng ý cũng khó vì nguồn cung hạn chế hay rào cản vay vốn ngân hàng. Đặc biệt, khâu pháp lý vẫn là thách thức lớn nhất, thậm chí làm mất đi sức hút phần nào của thị trường nếu không có biện pháp tháo gỡ kịp thời. Ngoài ra, dòng vốn cho bất động sản trước giờ đến từ vốn chủ sở hữu, vốn thu từ người mua và vốn vay ngân hàng. “Do siết tín dụng, trái phiếu thì các chủ đầu tư cần vượt qua bài toán nguồn vốn. Sang năm, thị trường có thể tái cấu trúc mạnh mẽ”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận định.

Khâu pháp lý vẫn là thách thức lớn nhất, thậm chí làm mất đi sức hút phần nào của thị trường.

Người mua cũng bắt đầu có xu thế giảm thái độ chấp nhận rủi ro để đầu tư xa trung tâm giống như các năm trước. Đứng ở góc độ là đơn vị môi giới thường tiếp xúc với khách hàng, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Group, nhìn nhận: “Sự quan tâm của người mua nhà hiện giờ đang dịch chuyển ngược trở lại các vùng gần với khu trung tâm, các phân khúc và loại hình tài sản an toàn hơn hơn. Họ cũng chú trọng rà soát chất lượng pháp lý, uy tín của chủ đầu tư trước khi xuống tiền”.

THIẾT LẬP TRẠNG THÁI MỚI

Vấn đề của thị trường bất động sản đã trở thành chủ đề nóng ở Quốc hội. Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ ra 8 vấn đề lớn của thị trường này gồm: hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất hợp lý cần sửa đổi; cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa; cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. 

Bên cạnh đó là giao dịch bất động sản chưa được minh bạch; giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân; các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường; việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp...

Đây là những vấn đề lớn cần phải được giải quyết ngay trước khi thị trường có thể rơi vào khủng hoảng thật sự. Ở góc độ tích cực, giải quyết các rủi ro khủng hoảng này còn là cơ hội để các bên tham gia thị trường đánh giá lại tầm nhìn và chiến lược phát triển, nhận ra những rủi ro và thiếu sót trong tổ chức để từ đó thiết lập một cách ứng xử phù hợp với năng lực, thích ứng với bối cảnh hoàn toàn mới.

Thực tế, ngoài phân khúc nhà ở gặp tương đối khó khăn, bức tranh bất động sản vẫn có một số điểm sáng. Đó là dòng vốn ngoại vào mạnh và bất động sản công nghiệp hoạt động sôi nổi.

Số liệu từ Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy tính đến ngày 20/9/2022, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký khá khả quan, đạt 18,7 tỉ USD. Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 với hơn 3,5 tỉ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư.

Bà Lương Ngọc Tú, Giám đốc Phát triển Kinh doanh BW Industrial, cho biết trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế hiện nay khiến tình trạng lạm phát, lãi suất tăng cao, nhiều nhà đầu tư không kịp bán tài sản để dịch chuyển sang các quốc gia tránh bão thì xu hướng thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn sẽ tiếp tục lên ngôi vì chi phí đầu tư nhỏ và bảo toàn nguồn vốn. Đặc biệt, khu vực miền Trung là nơi có nền kinh tế kém phát triển hơn nên chính quyền rất tích cực trong việc thu hút dòng vốn FDI. Bên cạnh đó, quỹ đất còn nhiều nên giá đất hợp lý và nguồn nhân lực sẵn có dồi dào. Đây là những thế mạnh giúp khu vực này thu hút dòng vốn bất động sản công nghiệp.

Ngoài ra, một xu hướng bắt đầu hình thành rõ nét ở Việt Nam là đầu tư nhà máy theo chuẩn ESG (môi trường - trách nhiệm xã hội - quản trị doanh nghiệp). Điển hình là nhà máy tỉ USD Lego ở Bình Dương.

“Lego đã tham quan nhiều nơi và một trong những lý do quan trọng Lego đặt nhà máy ở Bình Dương là được cấp đất để xây dựng trang trại năng lượng mặt trời để sử dụng năng lượng tái tạo”, bà Lương Ngọc Tú cho biết.

Nhìn xa hơn các rủi ro ngắn hạn, giới đầu tư ngoại vẫn đang xem Việt Nam là thị trường giàu tiềm năng. Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản vẫn hấp dẫn khi chiếm thứ 2 trong thu hút FDI. Có sự dịch chuyển rõ rệt giữa các phân khúc, trong đó công nghiệp và nhà ở là 2 phân khúc đón nhiều vốn đầu tư ngoại nhất. Tuy thế giới đang bất ổn và đồng tiền nhiều quốc gia mất giá, nhưng tiền đồng được xem khá bình ổn (mất khoảng 8%). “Ví dụ, các quỹ hưu trí vốn ưa thích dòng thu nhập ổn định cũng tìm cơ hội vào một thị trường mới nổi như Việt Nam, chứng tỏ niềm tin vào tương lai dài hạn của thị trường này”, bà Trang Bùi chia sẻ.

Theo các chuyên gia, bước sang năm 2023, thị trường sẽ thiết lập một trạng thái mới theo hướng thanh lọc hơn. Đối với nhà đầu tư hay doanh nghiệp, nếu vượt qua giai đoạn khó khăn này sẽ vượt lên trên tất cả, dẫn dắt cuộc chơi và dần đi vào quỹ đạo phát triển ổn định.

Thực tế, nếu so với khủng hoảng năm 2008 hay giai đoạn năm 2011-2012, thách thức của thị trường hiện nay được cho là không lớn bằng. Là người gắn bó với nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường hàng chục năm qua, bà Trang Thanh Minh Thư, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, cho rằng: “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn, ít nhất là 6-9 tháng tới. Tuy nhiên, như quá khứ đã chỉ ra, trong dài hạn, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ nhanh chóng phục hồi và phát triển”.

Bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng. Người Việt ngày càng thích đi du lịch. Ví dụ, 9 tháng qua, Vũng Tàu đã đón 10 triệu lượt; Phú Quốc đón 3,8 triệu lượt - những con số ấn tượng ngay sau đại dịch. Chính vì lẽ đó, tiềm năng của thị trường này về dài hạn là có. Điều quan trọng hiện nay là các chủ đầu tư cần giữ vững niềm tin. Nhưng vì nhu cầu khách hàng cũng thay đổi đáng kể nên chủ đầu tư cần thay đổi để thích nghi.

“Thị trường sẽ khắt khe và chọn lọc sản phẩm hơn. Các bên tham gia thị trường cần chung tay vượt qua khó khăn. Giai đoạn năm 2013-2014 từng xuất hiện một số chủ đầu tư lớn sau khủng hoảng. Thế nên lần này cũng có thể sẽ nổi lên một số chủ đầu tư mới”, bà Minh Thư nhận định.

Trong khi đó, ông Gibran Bukhari, Giám đốc Khối Kinh doanh Công ty Masterise Homes, cho rằng Việt Nam là câu chuyện khá giống với Dubai - một quốc gia cằn cỗi nhưng hiện trở thành một trong những thị trường bất động sản hàng đầu. “Tôi đến Việt Nam năm 2020 và nhận thấy tiềm năng của quốc gia này với các yếu tố như kinh tế đang bùng nổ, chi phí lao động thấp... Tất cả mọi thứ hấp dẫn đều hội tụ ở đây. Việt Nam đang được đánh giá là nhà cung ứng toàn cầu ở các lĩnh vực công nghiệp trọng yếu”, ông Gibran Bukhari nói.

Theo đánh giá chung của nhiều chuyên gia bất động sản, nhìn về thời gian tới, thị trường có thể chứng kiến một số xu thế mới, định hình lại diện mạo toàn thị trường theo hướng ổn định và bền vững hơn. Giá có thể tăng nhưng tăng chậm lại, một số phương thức đầu tư hiện đại (như REITs) có thể xuất hiện, giúp đa dạng cơ hội đầu tư.

Bên cạnh đó, công nghệ ứng dụng vào bất động sản có thể là xu thế được đẩy mạnh nhờ hiệu quả mang lại do tối ưu được chi phí, nhân lực... Theo bà Uyên Trần, Giám đốc Bất động sản Chợ Tốt, công nghệ bất động sản (proptech) là chìa khóa để mở bế tắc cho giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự minh bạch khi cả bên mua và bên bán nắm rõ thông tin biến động giá tốt hơn và hiểu rõ hơn về thị trường.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá cao và quỹ đất khan hiếm ở các thành phố lớn có thể thúc đẩy dòng vốn địa ốc tìm về những thị trường cấp 2 như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, hình thành nên các khu đô thị vệ tinh. “Và đây cũng là động lực cho nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vì so với các bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng thời gian thu hồi vốn phải từ 10-20 năm thì bất động sản nhà ở chỉ mất một nửa thời gian đó”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận định. 

Các địa phương này ngày càng hưởng lợi nhờ xu thế đô thị hóa, hạ tầng được nâng cấp, thu nhập người dân cải thiện đi kèm các hoạt động kinh tế - công nghiệp sôi động và đáp ứng được nhu cầu ăn, mặc ở của người dân, nhất là thế hệ trẻ có nhu cầu sở hữu nhà gia tăng. Vì vậy, theo ông Khương, với những doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn quỹ đất ở các địa phương này trong 10-15 năm qua, sắp tới đây là thời điểm sẵn sàng để phát triển dự án.

Nghiên cứu của Savills Global cho thấy xu hướng dịch chuyển nhà ở từ trung tâm tới các khu đô thị vùng ven không phải là điều gì quá xa lạ hay đặc thù. Năm 2020, Thụy Điển đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển kỷ lục từ Stockholm ra các khu vực lân cận như Knivsta, Habo và Gnesta. Nguồn cung khan hiếm và giá cả đắt đỏ đã khiến 8.495 người rời khỏi thành phố trong năm đó, đa số là người tuổi vị thành niên. 

Đây là thời điểm làm Toán, không phải làm Văn. Ảnh: Cushman & Wakefield.

Hiện tượng này cũng xuất hiện tại các nước châu Âu khác như Hà Lan hoặc Tây Ban Nha. Ngoài lý do giá cả nhà ở, đại dịch COVID-19 và xu hướng làm việc từ xa cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhiều người khi dịch chuyển khỏi những thành phố lớn.

“Tôi nói đùa với các đối tác đây là thời điểm chúng ta nên tập làm toán chứ đừng làm văn nữa!”, ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Group, chia sẻ. Theo lãnh đạo của DKRA Group, thời điểm hiện nay than vãn cũng không phải là giải pháp, mà thay vào đó các doanh nghiệp nên ngồi lại với nhau tính toán giá bán, chính sách bán hàng, chi phí cho các bên để cùng nhau vượt qua thực tế nhiều thử thách.

Nhìn chung, dù trong ngắn hạn gặp một số thách thức đáng kể nhưng nếu nỗ lực vượt qua khó khăn, triển vọng dài hạn sẽ tươi sáng cho bất động sản. Còn vào thời điểm này, lời khuyên đưa ra là các bên tham gia thị trường nên tính toán giỏi hơn, cùng nhau ngồi lại để thảo luận cách thức vượt qua khó khăn. “Các tổ chức, nhà lãnh đạo cần nhìn nhận lại tổ chức của mình vận hành trong tương lai như thế nào, sao cho bền vững hơn. Đi cùng với vai trò điều tiết của Chính phủ, thị trường sẽ phát triển tích cực hơn”, ông Phạm Lâm nhận định.