Mặt tiền khó kiếm tiền

Làn sóng đóng cửa các gian hàng và trung tâm thương mại đang diễn ra mạnh mẽ. Rất nhiều tiểu thương chợ truyền thống phải trả mặt bằng vì vắng khách. Tại quận 5, TP.HCM, 2.700 sạp tại An Đông Plaza phải đóng cửa do giá thuê mặt bằng cao không có tiền chi trả.

Cầu giảm, giá thuê tăng 

Ở nhiều tuyến đường từng một thời sầm uất như Nguyễn Trãi, Nguyễn Thị Minh Khai, Trần Hưng Đạo (quận 1), Nguyễn Đình Chiểu (quận 3), Lê Văn Sỹ (quận Tân Bình), Phan Xích Long (quận Phú Nhuận), Sư Vạn Hạnh (quận 10)... nay dán giấy, đăng bảng rao bán hoặc cho thuê mặt bằng rất nhiều.

Căn nhà ngay góc ngã tư Hai Bà Trưng - Nguyễn Đình Chiểu (quận 1), rộng 1.000 m2 từng là địa điểm mua bán nhộn nhịp, nhưng kể khi dịch COVID-19 bùng phát, nơi đây đóng cửa im lìm. Ở Hà Nội, Đồng Nai và nhiều nơi khác, tiểu thương bỏ chợ không kinh doanh. “Tình hình buôn bán ế ẩm, sức mua chỉ còn bằng 1/3-1/4 so với trước dịch nên tôi đang tính tìm mặt bằng nhỏ hơn”, chị Hoàng Thị Tuyết, chủ một quán ăn trên đường Sư Vạn Hạnh, quận 10, tâm sự.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, mặc dù ngành bán buôn - bán lẻ có phục hồi và tăng trưởng trong năm 2022 nhưng cơn bão lạm phát làm suy yếu sức mua toàn cầu đã và đang ảnh hưởng đến Việt Nam.

Thói quen mua hàng qua mạng đã hình thành cách đây nhiều năm, đặc biệt tăng mạnh trong đại dịch COVID-19, cũng là một nguyên nhân chính khiến sức mua của các kênh bán hàng ở chợ truyền thống, trung tâm thương mại giảm mạnh. Để phù hợp với xu hướng mua sắm online, một số doanh nghiệp ưu tiên tiếp thị trực tuyến và mở rộng bán hàng đa kênh (omnichannel). Các cửa hàng không cần phải thuê vị trí mặt tiền mà có thể chọn mặt bằng trong hẻm với chi phí hợp lý hơn.

Triển khai mô hình kinh doanh vừa online vừa offline trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều đơn vị. Điều này đồng nghĩa, nhu cầu mặt bằng nhà phố không còn sôi động như trước. Đối với những tuyến đường như Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), do phục vụ du khách quốc tế là chính và giá thuê đắt đỏ nên khi du khách chưa thực sự quay trở lại, nhiều mặt bằng vẫn bị bỏ trống.

Do kinh doanh không thuận lợi, năm ngoái Công ty Cổ phần Đầu tư Thế Giới Di Động đã phải đóng cửa khoảng 20% tổng số cửa hàng Bách Hóa Xanh. “2023 khó có thể là một năm khởi sắc”, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Nguyễn Đức Tài nhận định. Thế Giới Di Động đã khá dè dặt khi dự tính kế hoạch doanh thu năm 2023 khoảng 135.000 tỉ đồng; lợi nhuận sau thuế ước đạt 4.200 tỉ đồng, chỉ tăng 1-2% so với năm trước.

Một nghịch lý đang diễn ra là trong khi số lượng mặt bằng bán lẻ đang được mở rộng theo các dự án bất động sản mới hình thành thì giá cho thuê cũng tăng theo, đẩy chi phí mặt bằng vượt quá khả năng chi trả của doanh nghiệp.

Các khu vực này được nhắm đến nhằm “đón đầu” làn sóng đô thị hóa như Vincom Mega Mall Grand Park với diện tích sàn lên đến 48.000 m2 ở Khu Đô thị Vinhomes Grand Park quận 9 hay Aeon Mall dự kiến xây thêm trung tâm thương mại mới ở Hóc Môn và Củ Chi. 

Theo kết quả khảo sát của Colliers Việt Nam, giá cho thuê mặt bằng không ngừng tăng trong vài năm trở lại đây, với mức khởi điểm cho một vị trí đẹp khu trung tâm khoảng 200-300 triệu đồng/tháng/căn tùy diện tích, tăng thêm 10% mỗi năm. Các mặt tiền đường Lê Lợi, quận 1, nơi được tháo rào chắn năm ngoái, giá thuê tăng vọt lên 8.000-10.000 USD/tháng (khoảng 186-233 triệu đồng), gấp 2-4 lần so với lúc còn rào chắn. Trong khi đó, trung bình mỗi cửa hàng còn phải gánh nhiều chi phí khác như chi phí nhân công, bảo trì, tiếp thị, chưa kể áp lực doanh số, ông David Jackson nhận định.

Thời của nhà bán lẻ ngoại 

Bất chấp làn sóng trả mặt bằng ồ ạt, nhiều thương hiệu bán lẻ ngoại vẫn muốn thâm nhập, mở rộng ở thị trường Việt Nam. Theo Savills Việt Nam, năm ngoái, các thương hiệu Nhật và Hàn Quốc đã chiếm đến 44% diện tích mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại. Ngoài ra, các nhà bán lẻ như Central Group, Thiso Retail, AEON Mall tiếp tục chú ý đến thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, như ông Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia, nhận định: “Các thương hiệu quốc tế thích thuê mặt bằng trung tâm thương mại hơn nhà phố vì trung tâm thương mại là những khu mua sắm tập trung one-stop- shopping (một điểm đến nhiều chọn lựa, đa dạng dịch vụ) nên dễ thu hút người tiêu dùng thuộc giới trẻ và tầng lớp trung lưu”. Ngoài ra, ở các trung tâm thương mại hiện đại có những dịch vụ, tiện ích như nhà vệ sinh sạch sẽ, bãi đậu xe rộng rãi...

Theo Colliers Việt Nam, tính đến quý I/2023, giá thuê trung bình trong các trung tâm thương mại khu trung tâm TP.HCM đạt 151 USD/m2/tháng (tương đương hơn 3,5 triệu đồng) với tỉ lệ lấp đầy 95%. Các doanh nghiệp bán lẻ trong và ngoài nước tiếp tục đánh giá cao tiềm năng phát triển và tích cực tìm kiếm mặt bằng tại những vị trí hấp dẫn, không gian rộng rãi, hiện đại để đặt cửa hàng. 

Ông David Jackson khuyến cáo các chủ đầu tư cần điều chỉnh không gian, phương thức thuê và đầu tư vào hoạt động trang trí để liên tục làm mới mặt bằng, giữ chân khách thuê và gia tăng lượng khách đến mua sắm tại trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại cũng cần được thiết kế và vận hành chuyên nghiệp mới đáp ứng được yêu cầu khắt khe từ các nhãn hàng quốc tế.

Trong bối cảnh ấy, nếu mặt bằng nhà phố nào ít có sự cải tạo, nhiều bất tiện mà giá không hợp lý sẽ rất khó tìm được người thuê mới. Sự phục hồi của mặt bằng nhà phố sẽ chậm hơn mặt bằng ở các trung tâm mua sắm hiện đại.