Giá nhà bất kham

Báo cáo thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam vừa công bố cho thấy giá sơ cấp trung bình căn hộ trong quý II đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên trong 5 năm gần đây thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm. Xu hướng này thể hiện nỗ lực kích cầu của các chủ đầu tư nhằm cải thiện thanh khoản khi thị trường bất động sản đóng băng quá lâu.

Tay cắt lỗ, tay phá băng 

Trước đó, dù khó khăn nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng nói không với giảm giá vì sợ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Tuy nhiên, tình thế hiện nay đã khác khi bất động sản đóng băng làm gia tăng nợ xấu của nhiều ngân hàng. Chẳng hạn, tại thành phố Thủ Đức, một dự án mặt tiền đường Vành đai 2 có giá chào bán căn hộ 75 m2 còn 2,1 tỉ đồng, giảm 54% so với giá niêm yết. Một dự án khác trên trục đường Phạm Văn Đồng giáp ranh giữa thành phố Thủ Đức với Dĩ An, Bình Dương chỉ cần thanh toán 5% được ký hợp đồng mua bán...

Dấu hiệu mới của thị trường diễn ra trong bối cảnh thanh khoản căn hộ có cải thiện trong quý II nhưng vẫn ở mức thấp. Điều này cho thấy đưa giá nhà tiệm cận với sức mua thật của đa số người dân là một cuộc đấu lâu dài để đảm bảo tính bền vững của thị trường. Bởi vì, cơn sốt nhà đất suốt 5 năm qua đã đẩy chỉ số giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. “Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỉ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định.

“Đa phần sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thật cũng như còn quá cao so với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, cho biết. Nhận định này cũng được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khẳng định: “Phần lớn các dự án nhà ở hiện nay đều nằm trong phân khúc trung và cao cấp, từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở mới, cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối trầm trọng, lệch về phân khúc cao cấp”.

Chẳng hạn, theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2) vẫn chiếm đến 87% với hơn 13.033 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc trung cấp (từ 20-40 triệu đồng/m2) lại giảm nhiều, còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn vắng bóng.

Lỗi tại nguồn cung 

Có thể thấy, giá bất động sản tại Việt Nam bị đẩy cao nằm ở những nguyên nhân cơ bản: nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao... Do đó, để hạ giá nhà tại Việt Nam đòi hỏi giải được bài toán đồng bộ. Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng hiện bình quân chi phí xây dựng nhà ở chung cư khoảng 12-13 triệu đồng/m2, chưa kể các chi phí khác.

“Để giảm giá bất động sản có nhiều giải pháp, trong đó giảm sâu hơn nữa lợi nhuận của doanh nghiệp. Chúng tôi cũng đã chủ động giảm lợi nhuận, thậm chí lấy cả lợi nhuận của các năm trước để giảm giá nhà hiện tại”, ông Dũng nói. Điều này được ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, xác nhận thực tế rất khó để có căn hộ chung cư với giá dưới 25 triệu đồng/m2 bởi suất đầu tư đối với các công trình đã là 11 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, thủ tục kéo dài, có những dự án 5-10 năm mới xong nên chi phí để nuôi bộ máy làm thủ tục này rất cao. Do chi phí được tính vào giá thành nên thủ tục hành chính càng rút ngắn thì mới mong giảm được giá nhà ở cho người dân. Điều này cũng đồng thời tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể đẩy nhanh nguồn cung ra thị trường, tác động mạnh tới giá nhà. Bởi vì, trước bối cảnh lực cầu cao nhưng nguồn cung thiếu hụt như hiện nay, mặt bằng giá chung cư ở 2 đô thị lớn không giảm thậm chí đang tiếp tục đà tăng, bất chấp biến động chung của nền kinh tế. 

“Nguồn cung nhà ở bị hạn chế bởi các thách thức như vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp. Nếu không giải quyết, các vấn đề này sẽ làm tăng sự không ổn định trên thị trường, dẫn đến tăng chi phí xây dựng và cuối cùng là giá nhà cao hơn cho người dân Việt Nam”, ông Joseph Low, Chủ tịch Keppel Land Việt Nam, nhận định.